悅心健康:擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金所涉及的泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
上海悅心健康集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行股份
購買資產(chǎn)并募集配套資金所涉及的
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值
評估說明
中企華評報(bào)字(2017)第3663-01號
(共一冊，第一冊)
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
二�一七年九月二十八日
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
目錄
第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明...... 1
第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明...... 2
第三部分 資產(chǎn)評估說明...... 3
第一章 評估對象與評估范圍說明 ...... 4
一、 評估對象與評估范圍 ...... 4
二、 企業(yè)申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)情況 ...... 5
三、 企業(yè)申報(bào)的無形資產(chǎn)情況 ...... 6
四、 企業(yè)申報(bào)的賬外資產(chǎn)情況 ...... 7
五、 引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)論所涉及的相關(guān)資產(chǎn)...... 7
第二章 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明...... 8
一、 資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程...... 8
二、 影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法...... 9
三、 核實(shí)結(jié)論...... 9
第三章 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估技術(shù)說明 ......10
一、 流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明 ......10
二、 長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明......15
三、 房屋建(構(gòu))筑物評估技術(shù)說明......18
四、 機(jī)器設(shè)備評估技術(shù)說明 ......29
五、 土地使用權(quán)評估技術(shù)說明 ......37
六、 其他無形資產(chǎn)評估技術(shù)說明......47
七、 長期待攤費(fèi)用評估技術(shù)說明......51
八、 遞延所得稅資產(chǎn)評估技術(shù)說明......51
九、 流動負(fù)債評估技術(shù)說明 ......52
十、 非流動負(fù)債評估技術(shù)說明 ......55
第四章 收益法評估技術(shù)說明......58
一、 宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析......58
二、 行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景分析 ......61
三、 被評估企業(yè)的業(yè)務(wù)分析 ......77
四、 收益預(yù)測的假設(shè)條件......96
五、 評估計(jì)算及分析過程......97
第五章 評估結(jié)論及分析......129
一、 評估結(jié)論......129
二、 評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動情況及原因......131
三、 控制權(quán)與流動性對評估對象價(jià)值的影響考慮......133
評估說明附件......134
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泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
附件一、企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明......134
附件二、長期股權(quán)投資――泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司評估說明......134
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泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
第一部分 關(guān)于評估說明使用范圍的聲明
本評估說明僅供相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定
外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸公開媒體。
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泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明
本部分內(nèi)容由委托方及被評估單位編寫、單位負(fù)責(zé)人簽字、加蓋單位公章并簽署日期，內(nèi)容見附件一：企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明。
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第三部分 資產(chǎn)評估說明
本部分內(nèi)容由簽字資產(chǎn)評估師編寫。
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第一章 評估對象與評估范圍說明
一、評估對象與評估范圍
(一)委托評估對象與評估范圍
評估對象是泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司(以下簡稱“分金亭有限”)的股東全部權(quán)益。
評估范圍是泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司于評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的全部資產(chǎn)及負(fù)債。
(二)委托評估的資產(chǎn)類型與賬面金額
評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投
資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用等，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為
44,037.87 萬元；負(fù)債包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債，總負(fù)債賬面價(jià)值
為38,851.86萬元；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值5,186.01萬元。
評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)信永中和會計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并發(fā)表了無保留審計(jì)意見。
(三)委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況
本次評估中，經(jīng)核查，權(quán)屬狀況及瑕疵問題如下：
委托評估的房屋建筑物中，門診樓、病房樓、辦公樓已取得編號分別為洪房權(quán)證泗洪縣字第 S101554號、洪房權(quán)證泗洪縣字第S101553號、洪房權(quán)證泗洪縣字第S101555號的房產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人皆為：泗洪縣分金亭醫(yī)院；文體中心、超市、保衛(wèi)科、郵件收發(fā)室、食堂辦公室、配電房未辦理房產(chǎn)證，同時(shí)被評估單位也無法提供規(guī)劃許可證；10 號病房樓、婦幼大樓剛建造完成，已提供規(guī)劃許可證，尚未取得房產(chǎn)證，目前正在辦理中。
評估基準(zhǔn)日后，被評估單位于
2017
年
4
月
14
日將門診樓、病房
樓、辦公樓的房產(chǎn)證進(jìn)行了變更，并分別辦理了編號為蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第
0011980
號、蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第
0011973
號、蘇(2017)
泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第
0012013
號的不動產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人皆為：泗洪
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縣分金亭醫(yī)院有限公司。被評估單位于2017年7月取得了10號病房
樓和婦幼大樓地上1-12層房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號分別為蘇(2017)
泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第 0030507 號和蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第 0031482
號，證載權(quán)利人皆為：泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司。
委托評估的土地使用權(quán)，已取得編號為洪國用2011第6393號、
洪國用2008字第6837號、洪國用2009字第528號、洪國用2013字
第10952號和洪國用2017泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第0002511號產(chǎn)權(quán)證，證載
權(quán)利人皆為泗洪縣分金亭醫(yī)院。上述土地已于2017年4月、7月分別
與房產(chǎn)一起更新為了不動產(chǎn)權(quán)證。
上述已取得產(chǎn)證的土地使用權(quán)及房屋建筑物皆未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)
利。
除上述事項(xiàng)外，評估范圍內(nèi)的其他資產(chǎn)和負(fù)債權(quán)屬清晰，權(quán)屬證明完善。
二、企業(yè)申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)的納入評估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括：存貨、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備。實(shí)物資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：
(一)存貨
企業(yè)申報(bào)的存貨主要為原材料(包括冷光源燈泡、皮試儀電極片、人工氣囊、靜音吸奶器、微喬線、彈性繃帶、一次性過濾袋、鼻胃管、血糖試紙、聯(lián)合麻醉包、壓力傳感器、中心靜脈導(dǎo)管(雙腔)等衛(wèi)生材料，及ICU護(hù)理記錄單、病歷、工作服、護(hù)士褲、手術(shù)護(hù)理記錄單、輸液套、洗手衣、軟管、健康教育處方等其他材料)、庫存商品(包括阿莫西林膠囊、阿奇霉素片、頭孢克洛膠囊、格列本脲片、阿托伐他汀鈣片、注射用頭孢他啶、卡前列素氨丁三醇注射液等)。
(二)房屋建筑物
房屋建(構(gòu))筑物中位于泗洪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牡丹江路北側(cè)分金亭有限的有門診樓、病房樓、文體中心、辦公樓、超市、保衛(wèi)科、郵件收發(fā)室、10號病房樓等，均為自建，建于2008年至2014年；位于泗洪縣太湖路南側(cè)建設(shè)北路東側(cè)泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司(以下北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 5 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
簡稱“婦幼有限”)的有婦幼大樓、食堂辦公樓和配電室等，均為自建，建于 2016 年。房屋建筑物主要為框架結(jié)構(gòu)，目前維護(hù)保養(yǎng)良好，正常使用。
被評估單位于 2017年 7 月取得了 10號病房樓和婦幼大樓地上
1-12層房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證，該部分面積為32,728.73�O。
(三)機(jī)器設(shè)備類
納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)主要購置于 2006 年至今，主要設(shè)備
有彩超B超、放射，檢驗(yàn)化驗(yàn)、手術(shù)治療、病房設(shè)備等；截止評估基
準(zhǔn)日上述設(shè)備類資產(chǎn)均正常使用中。
現(xiàn)場勘察表明，目前醫(yī)療設(shè)備維護(hù)及使用正常，滿足經(jīng)營要求。
設(shè)備分布在泗洪縣青陽鎮(zhèn)雙溝西路1號，分金亭有限彩超室、B超室、
手術(shù)室、放射科、ICU、康復(fù)體檢中心、化驗(yàn)等部門內(nèi)。車輛共計(jì) 6
輛，救護(hù)車、客車及拖拉機(jī)。辦公設(shè)備560項(xiàng)，主要包括辦公設(shè)備電
腦、空調(diào)等，設(shè)備使用正常。
三、企業(yè)申報(bào)的無形資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)的納入評估范圍的無形資產(chǎn)包括：土地使用權(quán)、其他無形資產(chǎn)、賬外無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：
1.土地使用權(quán)
納入本次評估范圍的無形資產(chǎn)土地使用權(quán)于本次評估基準(zhǔn)日具體情況如下：
金額單位：人民幣元
序號 宗地名稱 土地權(quán)證號 土地位置 面積(m2) 賬面價(jià)值
1泗洪縣分金亭醫(yī) 洪國用2011第泗洪縣太湖路南側(cè) 13,239.80 3,283,344.93
院一宗醫(yī)衛(wèi)用地 6393號 建設(shè)北路東側(cè)
2泗洪縣分金亭醫(yī) 洪國用2008字泗洪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6,667.00 1,213,825.00
院一宗醫(yī)衛(wèi)用地 第6837號 牡丹江路北側(cè)
3泗洪縣分金亭醫(yī) 洪國用2009字泗洪縣牡丹江路北 9,997.40 1,834,560.00
院一宗醫(yī)衛(wèi)用地 第528號 側(cè)
4泗洪縣分金亭醫(yī) 洪國用2013字江蘇省泗洪經(jīng)濟(jì)開 9,961.50 2,011,078.70
院一宗醫(yī)衛(wèi)用地 第10952號 發(fā)區(qū)雙溝路北側(cè)
泗洪縣分金亭醫(yī) 洪國用2017泗泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙
5 院一宗醫(yī)衛(wèi)用地 洪縣不動產(chǎn)權(quán) 溝路北側(cè) 33,219.10 7,145,977.72
第0002511號
注：上述土地已于2017年4月、7月分別與房產(chǎn)一起更新為了不動產(chǎn)權(quán)證。
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2.其他無形資產(chǎn)
企業(yè)申報(bào)的納入評估范圍的其他無形資產(chǎn)主要為系統(tǒng)軟件，具體概況如下：
序號 無形資產(chǎn)名稱 購置日期 原始入賬價(jià)值 賬面價(jià)值
1 醫(yī)院信息管理系統(tǒng) 2013年3月 139,800.00 32,620.00
3.賬外無形資產(chǎn)
企業(yè)申報(bào)的賬外無形資產(chǎn)主要為4套系統(tǒng)軟件、商標(biāo)及域名，具
體詳見企業(yè)申報(bào)的賬外資產(chǎn)情況。
四、企業(yè)申報(bào)的賬外資產(chǎn)情況
企業(yè)申報(bào)的賬外無形資產(chǎn)主要為4套系統(tǒng)軟件、商標(biāo)及域名，具
體情況如下所示：
序號 無形資產(chǎn)名稱或內(nèi)容 取得日期
1 HIS系統(tǒng) 2011年11月
2 LIS系統(tǒng) 2012年6月
3 PACS系統(tǒng) 2012年6月
4 移動護(hù)士站 2016年6月
5 注冊商標(biāo) 2010年1月
6 域名 2014年4月
五、引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)論所涉及的相關(guān)資產(chǎn)
本評估報(bào)告不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。
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第二章 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明
一、資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程
根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況等特點(diǎn)，評估項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)分為財(cái)務(wù)綜合類、房地產(chǎn)類、設(shè)備類、收益法 4 個(gè)評估小組，并制定了詳細(xì)的現(xiàn)場清查核實(shí)計(jì)劃。2017年3月31日至2017年4月27日，評估人員對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)。
1.指導(dǎo)被評估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供的資料
評估人員指導(dǎo)被評估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表及其填寫要求、資料清單等，對納入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件等。
2.初步審查和完善被評估單位提交的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表
評估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表，檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表有無漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給被評估單位對資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行完善。
3.現(xiàn)場實(shí)地勘查
根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，并針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取了不同的勘查方法。
4.補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表
評估人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表，以做到：賬、表、實(shí)相符。
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5.查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料
評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備、土地使用權(quán)等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，以做到評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰。
二、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法
資產(chǎn)清查過程中，評估人員未發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)。
三、核實(shí)結(jié)論
經(jīng)過清查核實(shí)，評估人員發(fā)現(xiàn)存在的問題如下：
(一)分金亭有限及其控股子公司擁有的10號病房樓、婦幼大樓尚在辦理過程中；食堂辦公樓、配電房、文體中心、超市、保衛(wèi)科、郵件收發(fā)室共計(jì)面積3,679.40�O無法辦理權(quán)屬證書，該等建筑物為生產(chǎn)過程中的輔助設(shè)施，不屬于主要生產(chǎn)經(jīng)營場所，具有較強(qiáng)的可替代性。
分金亭有限胡道虎已出具《關(guān)于未取得房屋所有權(quán)證的房屋建筑物的承諾函》，承諾“自本承諾函簽署之日起，如因上述未取得權(quán)屬證書的房屋和建筑物房產(chǎn)未在合理期限內(nèi)取得權(quán)屬證書, 或者被認(rèn)定為違規(guī)建筑而使分金亭有限遭受任何損失(包括但不限于額外費(fèi)用、罰沒支出、或者因整改或拆除而導(dǎo)致分金亭有限的經(jīng)營損失)，承諾人將通過現(xiàn)金、無償轉(zhuǎn)讓其他替代性建筑物等各種方式對分金亭有限進(jìn)行補(bǔ)償。”。
除上述事項(xiàng)外，資產(chǎn)核實(shí)結(jié)果與被評估單位的賬面記錄相一致。
納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證明文件齊全。
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第三章 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估技術(shù)說明
一、流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的流動資產(chǎn)包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。上述流動資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示：金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價(jià)值
貨幣資金 22,301,663.49
應(yīng)收賬款 22,338,433.92
預(yù)付賬款 83,559.75
其他應(yīng)收款 23,120,316.62
存貨 11,042,319.46
流動資產(chǎn)合計(jì) 78,886,293.24
(二)核實(shí)過程
評估過程主要?jiǎng)澐忠韵氯齻€(gè)階段：
第一階段：準(zhǔn)備階段
對企業(yè)評估范圍內(nèi)的流動資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解 ，向企業(yè)
提交評估資料清單和資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表示范格式，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)企業(yè)填寫流動資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表。
第二階段：現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)階段
核對賬目：根據(jù)企業(yè)申報(bào)的流動資產(chǎn)評估明細(xì)表及各項(xiàng)資料，首先與企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表核對，相應(yīng)科目使之相符。凡有重復(fù)申報(bào)、遺漏未報(bào)、錯(cuò)報(bào)的項(xiàng)目由企業(yè)進(jìn)行修改或重新申報(bào)，做到申報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。
現(xiàn)場查點(diǎn)：評估人員、企業(yè)實(shí)物管理、財(cái)務(wù)等部門的有關(guān)人員，對評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)金、存貨進(jìn)行了現(xiàn)場盤點(diǎn)。
第三階段：評定估算階段
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1.將核實(shí)后的流動資產(chǎn)評估明細(xì)表錄入計(jì)算機(jī)，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫。
2.遵照評估準(zhǔn)則的規(guī)定，采用成本法，確定其在評估基準(zhǔn)日的評估值，編制相應(yīng)的評估匯總表。
3.提交流動資產(chǎn)的評估說明。
(三)評估方法
1.貨幣資金
(1)庫存現(xiàn)金
評估基準(zhǔn)日庫存現(xiàn)金賬面價(jià)值249,692.59元，全部為人民幣現(xiàn)金，
存放在財(cái)務(wù)部門。
評估人員采用倒推方法驗(yàn)證評估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn)金余額，并同現(xiàn)金日記賬、總賬現(xiàn)金賬戶余額核對，以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。評估倒推法計(jì)算公式為：盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金數(shù)+評估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日前現(xiàn)金支出數(shù)-評估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日前現(xiàn)金收入數(shù)=評估基準(zhǔn)日現(xiàn)金金額。
評估人員和被評估單位財(cái)務(wù)人員共同對現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)，并根據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果進(jìn)行了評估倒推，評估倒推結(jié)果和評估基準(zhǔn)日現(xiàn)金賬面價(jià)值一致。
現(xiàn)金評估值為249,692.59元。
(2)銀行存款
評估基準(zhǔn)日銀行存款賬面價(jià)值22,051,970.90元，核算內(nèi)容為在江
蘇泗洪農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)部、中國銀行股份有限公司泗洪支行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司泗洪城北支行、中國工商銀行股份有限公司泗洪支行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司泗洪縣支行、江蘇泗洪農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司古徐支行和中國工商銀行股份有限公司泗洪猿洲支行的人民幣存款。
評估人員取得了銀行存款的詢證函、對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對其逐行逐戶核對，并對雙方未達(dá)賬項(xiàng)的調(diào)整進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)了解未達(dá)賬項(xiàng)的形成原因等，沒有發(fā)現(xiàn)對凈資產(chǎn)有重大影響的事宜，且經(jīng)核對被評估單位申報(bào)的各戶存款的開戶行名稱、賬號等內(nèi)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 11 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
容均屬實(shí)。銀行存款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。
銀行存款評估值為22,051,970.90元。
貨幣資金合計(jì)評估值為22,301,663.49元，無評估增減值。
2.應(yīng)收賬款
評估基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款賬面余額29,856,906.76元，核算內(nèi)容為被評
估單位應(yīng)收的在院病人醫(yī)藥費(fèi)、職工醫(yī)保、居民醫(yī)保、合作醫(yī)療款等。
評估基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 7,518,472.84 元，應(yīng)收賬款賬面凈
額22,338,433.92元。
評估人員向企業(yè)財(cái)務(wù)了解欠款形成原因、應(yīng)收款的賬齡、查閱了相關(guān)總賬、明細(xì)賬等財(cái)務(wù)資料，通過審核債務(wù)人名稱、金額、發(fā)生日期及相關(guān)憑證，確定以上債權(quán)成立，采用賬齡分析的方法確定評估值。
評估師關(guān)于應(yīng)收賬款預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失的判斷與注冊會計(jì)師計(jì)提及企業(yè)判斷應(yīng)收賬款的可收回性一致，故確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失為7,518,472.84元。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
經(jīng)評估，應(yīng)收賬款評估值為22,338,433.92元，無評估增減值。
3.預(yù)付賬款
評估基準(zhǔn)日預(yù)付賬款賬面價(jià)值83,559.75元，核算內(nèi)容為被評估單
位按照合同規(guī)定預(yù)付的藥材款、設(shè)備款、藥品等。
評估人員向被評估單位相關(guān)人員調(diào)查了解了預(yù)付賬款形成的原因，并對預(yù)付賬款的合同進(jìn)行了抽查。以核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評估值。
預(yù)付賬款評估值為83,559.75，無評估增減值。
4.其他應(yīng)收款
評估基準(zhǔn)日其他應(yīng)收款賬面余額28,286,178.83元，核算內(nèi)容為關(guān)
聯(lián)方和個(gè)人的借款、保證金、押金、備用金等。評估基準(zhǔn)日其他應(yīng)收款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 5,165,862.21 元，其他應(yīng)收款賬面凈額 23,120,316.62元。
評估人員向企業(yè)財(cái)務(wù)及銷售人員了解欠款形成原因、其他應(yīng)收款的賬齡，查閱了相關(guān)總賬、明細(xì)賬等財(cái)務(wù)資料，通過審核債務(wù)人名稱、金額、發(fā)生日期及相關(guān)憑證，確定以上債權(quán)成立，采用賬齡分析的方北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 12 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
法確定評估值。
評估師關(guān)于其他應(yīng)收款預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失的判斷與注冊會計(jì)師計(jì)提及企業(yè)判斷其他應(yīng)收款的可收回性一致，故確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失為5,165,862.21元。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
經(jīng)評估，其他應(yīng)收款評估值為23,120,316.62元，無評估增減值。
5.存貨
評估基準(zhǔn)日存貨賬面余額11,042,319.46元，核算內(nèi)容為原材料、
庫存商品。評估基準(zhǔn)日存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備 0.00 元，存貨賬面價(jià)值
11,042,319.46元。
(1)原材料
評估基準(zhǔn)日原材料賬面余額 1,818,546.14 元，核算內(nèi)容為庫存的
各種材料，包括冷光源燈泡、皮試儀電極片、人工氣囊、靜音吸奶器、微喬線、彈性繃帶、一次性過濾袋、鼻胃管、血糖試紙、聯(lián)合麻醉包、壓力傳感器、中心靜脈導(dǎo)管(雙腔)等衛(wèi)生材料，及ICU護(hù)理記錄單、病歷、工作服、護(hù)士褲、手術(shù)護(hù)理記錄單、輸液套、洗手衣、軟管、健康教育處方等其他材料。評估基準(zhǔn)日原材料計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備0.00元，原材料賬面價(jià)值1,818,546.14元。
評估人員向企業(yè)調(diào)查了解了原材料的采購模式、供需關(guān)系、市場價(jià)格信息等。按照重要性原則對大額采購合同進(jìn)行了抽查。評估人員和存貨管理人員共同對原材料進(jìn)行了抽盤，并對原材料的質(zhì)量和性能狀況進(jìn)行了重點(diǎn)察看與了解，盤點(diǎn)結(jié)果和評估基準(zhǔn)日原材料數(shù)量、金額一致。
被評估單位原材料采用實(shí)際成本核算，由于原材料周轉(zhuǎn)較快，市場價(jià)格變化不大，故以核實(shí)無誤的賬面值作為評估值。
經(jīng)上述評估，原材料評估值為1,818,546.14元。
(2)庫存商品
評估基準(zhǔn)日庫存商品賬面余額 9,223,773.32 元，核算內(nèi)容為阿莫
西林膠囊、阿奇霉素片、頭孢克洛膠囊、格列本脲片、阿托伐他汀鈣片、注射用頭孢他啶、卡前列素氨丁三醇注射液等。評估基準(zhǔn)日庫存商品計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備0.00元，庫存商品賬面價(jià)值9,223,773.32元。
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評估人員向被評估單位調(diào)查了解了庫存商品的銷售模式、供需關(guān)系、市場價(jià)格信息等。對評估基準(zhǔn)日近期的采購合同進(jìn)行了抽查。評估人員和被評估單位存貨管理人員共同對庫存商品進(jìn)行了盤點(diǎn)，并對庫存商品的殘次冷背情況進(jìn)行了重點(diǎn)察看與了解，盤點(diǎn)結(jié)果和評估基準(zhǔn)日庫存商品數(shù)量、金額一致。
經(jīng)了解，企業(yè)的庫存商品均為近期購進(jìn)，市場價(jià)格變動較小，銷售態(tài)勢正常，故按評估基準(zhǔn)日各類藥品的采購成本確認(rèn)其單價(jià)，再乘以核實(shí)后的商品結(jié)存量作為該項(xiàng)藥品的評估值。
典型案例：存貨-庫存商品 序號15
存貨名稱：磷酸奧司他韋膠囊(達(dá)菲)
基準(zhǔn)日賬面數(shù)量：20.00片
賬面單價(jià)：23.00元/片
核實(shí)后的商品存量：20.00片
經(jīng)查閱企業(yè)賬簿、采購發(fā)票、進(jìn)賬單等，確定基準(zhǔn)日企業(yè)賬面的藥品成本為藥品售價(jià)扣除了進(jìn)銷存差價(jià)后的金額，即相當(dāng)于藥品的采購成本，
故該項(xiàng)庫存商品的評估值=23.00×20.00
=460.00元
庫存商品評估值為9,223,773.32元。
綜上，存貨評估值為11,042,319.46元，無評估增減值。
(四)評估結(jié)果
流動資產(chǎn)評估結(jié)果及增減值情況如下表：
流動資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率%
貨幣資金 22,301,663.49 22,301,663.49 0.00 0.00
應(yīng)收賬款 22,338,433.92 22,338,433.92 0.00 0.00
預(yù)付賬款 83,559.75 83,559.75 0.00 0.00
其他應(yīng)收款 23,120,316.62 23,120,316.62 0.00 0.00
存貨 11,042,319.46 11,042,319.46 0.00 0.00
流動資產(chǎn)合計(jì) 78,886,293.24 78,886,293.24 0.00 0.00
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流動資產(chǎn)評估值78,886,293.24元，無增減值變動。
二、長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明
(一)評估范圍
評估基準(zhǔn)日長期股權(quán)投資賬面余額12,415,000.00元，核算內(nèi)容為
控股長期股權(quán)投資兩項(xiàng)。評估基準(zhǔn)日長期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備0.00
元，長期股權(quán)投資賬面價(jià)值12,415,000.00元。
評估基準(zhǔn)日長期股權(quán)投資概況如下表所示：
序號 被投資單位名稱 投資日期 投資比例 賬面價(jià)值
(單位：%) (單位：元)
1 泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司 2013/11/17 100.00 2,415,000.00
2 泗洪縣分金亭腫瘤醫(yī)院有限公司 2013/11/30 100.00 10,000,000.00
合計(jì) 12,415,000.00
(二)長期股權(quán)投資概況
長期股權(quán)投資基準(zhǔn)日基本情況如下：
1. 泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司
(1)企業(yè)名稱：泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司
(2)法定住所：泗洪縣青陽鎮(zhèn)建設(shè)北路2號
(3)法定代表人：胡道虎
(4)注冊資本：10000.000000萬
(5)營業(yè)期限：2016年08月09日至2036年08月08日
(6)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)(7)主要經(jīng)營范圍：預(yù)防保健科、婦產(chǎn)科：婦科專業(yè)、產(chǎn)科專業(yè)、計(jì)劃生育專業(yè)、生殖健康與不孕癥專業(yè)、婦女保健科、兒科：新生兒專業(yè)、小兒傳染病專業(yè)、小兒消化專業(yè)、小兒呼吸專業(yè)、小兒心臟病專業(yè)、小兒腎病專業(yè)、小兒血液病專業(yè)、小兒神經(jīng)病專業(yè)、小兒內(nèi)分泌專業(yè)、小兒遺傳病專業(yè)、小兒免疫專業(yè)、小兒外科：小兒普通外科專業(yè)、小兒骨科專業(yè)、小兒泌尿外科專業(yè)、小兒胸心外科專業(yè)、小兒神經(jīng)外科專業(yè)、兒童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、麻醉科、急診醫(yī)學(xué)科、重癥醫(yī)學(xué)科、皮膚科、病理科、傳染科、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科、醫(yī)學(xué)影像科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結(jié)合科、體檢。(依北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 15 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)
(8)股權(quán)結(jié)構(gòu)：
截止評估基準(zhǔn)日，婦幼有限股權(quán)結(jié)構(gòu)如下表所示：
股東名稱 出資額(單位：萬元) 股權(quán)比例(單位：%)
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司 10000.00 100.00
合計(jì) 10000.00 100.00
2. 泗洪縣分金亭腫瘤醫(yī)院有限公司
(1)企業(yè)名稱：泗洪縣分金亭腫瘤醫(yī)院有限公司(以下簡稱“腫瘤有限”)
(2)法定住所：泗洪縣青陽鎮(zhèn)富康路
(3)法定代表人：胡道虎
(4)注冊資本：1000.000000萬
(5)營業(yè)期限：2016年08月09日至2036年08月08日
(6)企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)(7)主要經(jīng)營范圍：內(nèi)科/外科/腫瘤科/急診醫(yī)學(xué)科/臨終關(guān)懷科/麻醉科/醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科/病理科/醫(yī)學(xué)影像科/中醫(yī)科/介入放射學(xué)科/放射治療學(xué)科/體檢。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)
(8)股權(quán)結(jié)構(gòu)：
截止評估基準(zhǔn)日，腫瘤有限股權(quán)結(jié)構(gòu)如下表所示：
股東名稱 出資額(單位：萬元) 股權(quán)比例(單位：%)
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司 1000.00 100.00
合計(jì) 1000.00 100.00
截至評估基準(zhǔn)日，腫瘤有限與分金亭有限聯(lián)合經(jīng)營，未對相關(guān)業(yè)務(wù)收入成本費(fèi)用（除折舊攤銷）進(jìn)行獨(dú)立核算，均確認(rèn)在分金亭有限名下，本次評估按此情況對腫瘤有限的折舊攤銷進(jìn)行單獨(dú)預(yù)測，其他收入成本費(fèi)用與分金亭有限合并預(yù)測。
(三)核實(shí)過程
根據(jù)納入評估范圍內(nèi)整體評估的被投資單位的資產(chǎn)類型和分布狀況等特點(diǎn)，評估人員制定了詳細(xì)的現(xiàn)場清查核實(shí)計(jì)劃，對評估范圍北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 16 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
內(nèi)的全資及控股長期股權(quán)投資的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)。
評估人員指導(dǎo)被評估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員對納入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行填報(bào)，同時(shí)收集相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件等資料，對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，評估人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表，以做到：賬、表、實(shí)相符。
經(jīng)過清查核實(shí)，資產(chǎn)核實(shí)結(jié)果與被投資單位的賬面記錄相一致。
納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證明文件齊全。
(四)評估方法
對各項(xiàng)長期股權(quán)投資進(jìn)行整體評估，首先評估獲得被投資單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，然后乘以所持股權(quán)比例計(jì)算得出股東部分權(quán)益價(jià)值。
被投資單位 評估方法 匯總評估方法
泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司 資產(chǎn)基礎(chǔ)法、合并收益法 資產(chǎn)基礎(chǔ)法
泗洪縣分金亭腫瘤醫(yī)院有限公司 資產(chǎn)基礎(chǔ)法、合并收益法 資產(chǎn)基礎(chǔ)法
由于本次采用合并收益法口徑進(jìn)行評估，未對各長期股權(quán)投資單位單獨(dú)進(jìn)行收益法評估，故本次按各長期股權(quán)投資單位的資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論予以匯總。
(五)評估結(jié)果
長期股權(quán)投資評估結(jié)果及增減值情況如下表：
長期股權(quán)投資評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
序 被投資單位名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率
號 %
1 泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司 2,415,000.00 18,581,477.28 16,166,477.28 669.42
2 泗洪縣分金亭腫瘤醫(yī)院有限公司 10,000,000.00 9,258,879.00 -741,121.00 -7.41
合計(jì) 12,415,000.00 27,840,356.28 15,425,356.28 124.25
長期股權(quán)投資評估值 27,840,356.28 元，評估增值 15,425,356.28
元，增值率 124.25%。評估增值原因：賬面價(jià)值主要以成本法核算，
而本次評估時(shí)以被投資單位凈資產(chǎn)評估值乘以所持股權(quán)比例作為其評估值，估值體現(xiàn)了被投資單位的實(shí)際經(jīng)營情況，造成評估增值。
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本次評估沒有考慮由于具有控制權(quán)或者缺乏控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢價(jià)或者折價(jià)對評估對象價(jià)值的影響。
三、房屋建(構(gòu))筑物評估技術(shù)說明
(一)評估范圍
納入評估范圍的房屋建(構(gòu))筑物類資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物。
房屋建(構(gòu))筑物類資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示：
金額單位：人民幣元
科目名稱 賬面原值 賬面凈值
房屋建筑物 286,902,518.68 261,243,123.52
構(gòu)筑物及其他 17,846,319.47 3,228,874.47
房屋建筑物類合計(jì) 304,748,838.15 264,471,997.99
(二)房屋建(構(gòu))筑物概況
1.房屋建(構(gòu))筑物用途、結(jié)構(gòu)和利用狀況
納入評估范圍的房屋建(構(gòu))筑物類資產(chǎn)分布于泗洪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牡丹江路北側(cè)分金亭有限和泗洪縣太湖路南側(cè)建設(shè)北路東側(cè)婦幼有限內(nèi)。房屋建筑物類資產(chǎn)基本概況如下：
序號 建筑物名 建筑日期 結(jié)構(gòu) 概況
稱
建筑面積18729.59平方米，四層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約
1 門診樓 2008年8月 框架 14.7米。墻面：涂料；地面：水磨石；頂棚：石膏吊頂；
門窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積12288.8平方米，六層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約25.8
2 病房樓 2008年8月 框架 米。墻面：涂料；地面：水磨石；頂棚：石膏吊頂；門
窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積2340平方米，三層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約12.6
3 文體中心 2008年8月 框架 米。墻面：涂料；地磚；頂棚：石膏吊頂；門窗：木門、
塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積10016.52平方米，四層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約
4 辦公樓 2009年7月 框架 14.4米。墻面：涂料；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；
門窗：塑鋼窗、木門；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積233.47平方米，一層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約3.5
5 超市 2009年7月 框架 米。墻面：涂料，地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門窗：
鋼化玻璃門窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積37平方米，一層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約3.5米。
6 保衛(wèi)科 2009年7月 框架 墻面：涂料，地面：地磚；頂棚：乳膠漆；門窗：木門、
塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
郵件收發(fā) 建筑面積21.93平方米，1層磚混結(jié)構(gòu)房屋，檐高約3米。
7 室 2016年2月 混合 墻面：涂料；地面：地磚；頂棚：乳膠漆；門窗：防盜
門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
8 10號病房 2014年11月 框架 建筑面積6389.12平方米，六層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約25.4
樓 米。墻面：部分乳膠漆、部分面磚；地面：地磚；頂棚：
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序號 建筑物名 建筑日期 結(jié)構(gòu) 概況
稱
石膏吊頂；門窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀
態(tài)。
建筑面積29,700.61平方米，地下一層，地上十二層框架
9 婦幼大樓 2016年2月 框架 結(jié)構(gòu)房屋，檐高約36.5米。墻面：部分乳膠漆、部分面
磚；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門窗：木門、塑鋼
窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
食堂辦公 建筑面積2521平方米，三層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約11.4
10樓 2016年2月 框架 米。墻面：乳膠漆；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門
窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
建筑面積866平方米，三層框架結(jié)構(gòu)房屋，檐高約11.4
11 配電房 2016年2月 框架 米。墻面：乳膠漆；地面：地磚；頂棚：石膏吊頂；門
窗：木門、塑鋼窗；目前處于正常使用狀態(tài)。
構(gòu)筑物共20項(xiàng)，主要為圍墻、綠化和道路場地等，目前均處于
正常使用狀態(tài)。
2.相關(guān)會計(jì)政策
(1)賬面原值構(gòu)成
房屋建筑物類資產(chǎn)的賬面原值主要由建筑安裝工程費(fèi)用、分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)工程前期及其他費(fèi)用、分?jǐn)偟馁Y金成本或購置成本等構(gòu)成。
(2)折舊方法
被評估單位采用年限平均法計(jì)提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、預(yù)計(jì)使用壽命和預(yù)計(jì)殘值，確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如下：
固定資產(chǎn)類別 使用年限 殘值率 年折舊率
建筑物 30 5% 3.2%
構(gòu)筑物 5 5% 19%
(三)核實(shí)過程
1.核實(shí)內(nèi)容
根據(jù)企業(yè)提供的房屋建筑物評估清查明細(xì)表，核對建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、竣工日期等。
2.核實(shí)方法
(1)市場調(diào)查
根據(jù)評估需要，評估人員通過網(wǎng)站及其他資料了解泗洪縣房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，并且到有關(guān)建設(shè)管理部門和委托單位的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行調(diào)查咨詢，了解房屋的歷年使用和維修情況、建筑物周邊區(qū)域情況、北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 19 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
產(chǎn)業(yè)配套、市政及公用設(shè)施配套等。
(2)現(xiàn)場勘查
對建筑物的現(xiàn)場勘查評估，按照要求，遵循客觀、公正、合理的評估原則，根據(jù)委托單位提供的建筑物清查評估明細(xì)表所列項(xiàng)目，結(jié)合查閱主要建筑物產(chǎn)權(quán)資料，對每項(xiàng)資產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)類型、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外裝修狀況、使用情況等，逐一進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場查勘核實(shí)，對于建筑的結(jié)構(gòu)特征和各部位完損狀況做現(xiàn)場勘察記錄，并對明細(xì)表內(nèi)與實(shí)物不相符的部分進(jìn)行修改更正。
評估人員對委托評估的房屋建筑物作了詳細(xì)的查勘，除核實(shí)建筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看和收集：
A、結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板、柱進(jìn)行仔細(xì)觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。
B、裝修：一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、精裝修和一般裝修以及毛坯，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是裝修的內(nèi)容、材質(zhì)、裝修工程質(zhì)量，以及有無脫落、開裂、損壞，及裝飾的新舊程度。
C、設(shè)備：樓宇各項(xiàng)設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。
3.核實(shí)結(jié)果
經(jīng)過清查核實(shí)，截至評估基準(zhǔn)日，委托評估的房屋建筑物中，門診樓、病房樓、辦公樓已取得房產(chǎn)權(quán)證，文體中心、超市、保衛(wèi)科、郵件收發(fā)室、食堂辦公室和配電房未辦理房產(chǎn)證，同時(shí)也無規(guī)劃許可證等相關(guān)證件。10 號病房樓、婦幼大樓剛建造完成，已提供規(guī)劃許可證，尚未取得房產(chǎn)證。
評估基準(zhǔn)日后，被評估單位于2017年4月14日將門診樓、病房
樓、辦公樓的房產(chǎn)證進(jìn)行了變更，并分別辦理了編號為蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第0011980號、蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第0011973號、蘇(2017)泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第0012013號的不動產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人皆為：北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 20 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司。被評估單位于2017年7月取得了10號
病房樓和婦幼大樓地上 1-12 層房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號分別為蘇
(2017) 泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第 0030507 號和蘇(2017) 泗洪縣不動產(chǎn)權(quán)第
0031482 號，證載權(quán)利人皆為：泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司。同時(shí)確
認(rèn)食堂辦公樓、配電房無法取得房產(chǎn)證。
除上述事項(xiàng)外，泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司納入本次評估范圍的資產(chǎn)狀況良好，評估人員未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和司法訴訟等情況。
(四)評估方法
根據(jù)各類房屋建筑物的特點(diǎn)、評估價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，主要采用成本法評估。
成本法計(jì)算公式如下：
評估值=重置全價(jià)×綜合成新率
1.重置全價(jià)的確定
房屋建筑物的重置全價(jià)一般包括：建筑安裝裝修綜合造價(jià)、建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用和資金成本。房屋建筑物重置全價(jià)計(jì)算公式如下：
重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
①建安綜合造價(jià)
對于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物，采用類似工程系數(shù)調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以類似工程建安綜合造價(jià)為基礎(chǔ)，以基準(zhǔn)日類似工程與被評估建筑物的差異部分進(jìn)行修正，得到建安綜合造價(jià)。
對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定其建安綜合造價(jià)。
②前期及其他費(fèi)用
建設(shè)工程前期及其他費(fèi)用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。前期及其他費(fèi)用名稱、計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)、計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)依據(jù)如下表：
序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 依據(jù)
(一)按照工程造價(jià)取費(fèi)項(xiàng)目
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 21
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序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 依據(jù)
1 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.08% 財(cái)建〔2016〕504號
2 項(xiàng)目建議書費(fèi)及可行性研究費(fèi) 工程費(fèi)用 0.28% 計(jì)委計(jì)價(jià)格(1999)1283號
3 勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 工程費(fèi)用 3.43% 計(jì)委建設(shè)部計(jì)價(jià)(2002)10號
4 工程監(jiān)理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.97% 發(fā)改價(jià)格(2007)670號
5 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.11% 計(jì)委環(huán)保總局計(jì)價(jià)格(2002)125號
6 安全生產(chǎn)服務(wù)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.03% 蘇安監(jiān)[2008]32號
7 招投標(biāo)代理費(fèi) 工程費(fèi)用 0.05% 計(jì)價(jià)格(2002)1980號
8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.45% 參照現(xiàn)行保險(xiǎn)政策
小計(jì)： 7.40%
(二)按照面積取費(fèi)項(xiàng)目
1 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2.30元/m2 蘇財(cái)綜[2002]156號
2 防雷設(shè)計(jì)審核監(jiān)督費(fèi) 建筑面積 1.00元/m2 蘇價(jià)服[2006]266號
3 新型墻體材料專項(xiàng)基金 建筑面積 10.00元/m2 蘇財(cái)綜[2008]43號
小計(jì) 13.30元/m2
③資金成本
資金成本按照被評估單位的合理建設(shè)工期，參照評估基準(zhǔn)日中國人民銀行發(fā)布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，以建安綜合造價(jià)、前期及其他費(fèi)用等總和為基數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。被評估單位的合理建設(shè)工期為2年。資金成本計(jì)算公式如下：
資金成本=(建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×合理建設(shè)工期×貸款
基準(zhǔn)利率×1/2
2.成新率的確定
①對于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物，依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限、已使用年限，通過對其進(jìn)行現(xiàn)場勘查，對結(jié)構(gòu)、裝飾、附屬設(shè)備等各部分的實(shí)際使用狀況作出判斷，然后按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=年限法成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%
其中：
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
現(xiàn)場勘察成新率，由評估人員現(xiàn)場勘察建筑物的實(shí)際狀況，采用直接打分法，量化建筑物各部位的完好率，按權(quán)重確定其現(xiàn)場勘察成北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 22 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
新率。
②對于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建(構(gòu))筑物，主要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限確定成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場勘查情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下： 年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100% 綜合成新率=年限法成新率×調(diào)整系數(shù)
3.評估值的確定
評估值=重置全價(jià)×綜合成新率
(五)典型案例
案例一：門診樓(房屋建筑物清查評估明細(xì)表序號1)
A、建筑物概況
建筑物名稱：門診樓
建筑物結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
坐落地址：泗洪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牡丹江路北側(cè)2幢
竣工年限：2008年8月
層數(shù)：4層
檐高：14.7米
建筑面積：18729.59平方米
建筑物功能：門診樓
B、重置全價(jià)的確定
a.建安綜合造價(jià)
類似工程(市級機(jī)關(guān)醫(yī)院住院病房樓)造價(jià)如下：
序號 項(xiàng)目 工程描述 單方造價(jià)(元)
C30 滿堂基礎(chǔ)；框架柱、構(gòu)造柱；圈梁、主
梁、過梁；樓面板、屋面板等；外墻：混凝
土多孔磚；內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊；防潮地
面；花崗石地面；橡膠合成樓地面；泡沫混
1 建筑工程 凝土、擠塑板、SAV自粘改性瀝青防水卷材、 2196.79
細(xì)石防水；乳膠漆墻面；面磚墻面；吸音墻
面；石材質(zhì)感涂料面層；外墻50厚XPS聚苯
乙烯擠塑板；防火門窗，隔熱金屬多腔密封
窗框
2 電氣工程 配電裝置安裝、電氣設(shè)備安裝、避雷接地網(wǎng) 506.06
系統(tǒng)裝置、照明器具安裝
3 給排水工程 給水、排水、熱媒體、燃?xì)狻⒂晁唤o排水 129.58
管材為:U-PVC聚乙
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4 弱電工程 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線、有線電視系統(tǒng) 293.77
5 暖通空調(diào) 變制冷劑流量多聯(lián)分體式中央空調(diào)系統(tǒng)；通 634.35
風(fēng)、防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)
6 消防工程 消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng) 378.48
合計(jì) 4139.03
本次評估將類似工程與被評估工程的差異修正如下表所示：
序號 項(xiàng)目名稱 差異描述 修正系
數(shù)(%)
1 面積 類似工程的建筑面積為 1094 平方，門診樓的面積為 -6
18729.59平方，面積越大單價(jià)越低
2 層高 類似工程的總層數(shù)為5，門診樓的總層數(shù)為4 -2
3 外形 類似工程為矩形，門診樓為L形，L形更為復(fù)雜，造價(jià) 3
更高
4 外墻保溫 類似工程為50厚XPS聚苯乙烯擠塑板保溫，門診樓沒有 -1
保溫層
5 暖通空調(diào) 門診樓的中央空調(diào)本次評估在設(shè)備中，門診樓評估中不 -15
含中央空調(diào)
6 其他設(shè)備 門診樓含有供氧及呼救系統(tǒng)、氣動工程，類似工程沒有 5
該種設(shè)備
7 地面工程 類似工程為花崗石地面；橡膠合成樓地面，門診樓為地 -5
磚地面
合計(jì)修正 -21
修正后單價(jià)=4139.03×(1-21%)=3269.83(元)
門診樓的建安總造價(jià)為3269.83×18729.59=61,242,575.27(元)
b.前期費(fèi)用及其他費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用主要包括工程的建設(shè)單位管理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。費(fèi)率及收費(fèi)依據(jù)見下表：
序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 依據(jù)
(一)按照工程造價(jià)取費(fèi)項(xiàng)目
1 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.08% 財(cái)建〔2016〕504號
2 項(xiàng)目建議書費(fèi)及可行性研究費(fèi) 工程費(fèi)用 0.28% 計(jì)委計(jì)價(jià)格(1999)1283號
3 勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 工程費(fèi)用 3.43% 計(jì)委建設(shè)部計(jì)價(jià)(2002)10號
4 工程監(jiān)理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.97% 發(fā)改價(jià)格(2007)670號
5 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.11% 計(jì)委環(huán)保總局計(jì)價(jià)格(2002)125號
6 安全生產(chǎn)服務(wù)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.03% 蘇安監(jiān)[2008]32號
7 招投標(biāo)代理費(fèi) 工程費(fèi)用 0.05% 計(jì)價(jià)格(2002)1980號
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 24
泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明
序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 依據(jù)
8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.45% 參照現(xiàn)行保險(xiǎn)政策
小計(jì)： 7.40%
(二)按照面積取費(fèi)項(xiàng)目
1 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2.30元/m2 蘇財(cái)綜[2002]156號
2 防雷設(shè)計(jì)審核監(jiān)督費(fèi) 建筑面積 1.00元/m2 蘇價(jià)服[2006]266號
3 新型墻體材料專項(xiàng)基金 建筑面積 10.00元/m2 蘇財(cái)綜[2008]43號
小計(jì) 13.30元/m2
被評估單位不是增值稅一般納稅人，故前期費(fèi)用中的進(jìn)行增值稅無法抵扣。則：
前期費(fèi)用及其它=61,242,575.27×7.4%+13.3×18729.59
=4,781,054.12(元)
c.資金成本
該建筑物所屬工程項(xiàng)目建筑工期一般為2年，建筑工期按2年計(jì)
算，建筑工期內(nèi)假設(shè)資金均勻投入，貸款利率按六個(gè)月至一年期的貸款利率4.75%計(jì)算，則：
資金成本=(61,242,575.27+4,781,054.12)×4.75%×2.0×1/2
=3,136,122.40(元)
d.重置全價(jià)
重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
=61,242,575.27+4,781,054.12+3,136,122.40
=69,159,700.00(元)(百位取整)
C、綜合成新率的確定
a.年限法成新率的確定
委估房屋建筑物建造于2008年8月，框架結(jié)構(gòu)。該類結(jié)構(gòu)房屋
建筑物理論使用壽命為 60 年，已使用年限 8.62 年，尚可使用年限
51.38年。
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=51.38/60×100%=86%
b.現(xiàn)場勘察成新率的確定
序號 分 項(xiàng) 標(biāo)準(zhǔn)分 評定分 評定依據(jù)
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序號 分 項(xiàng) 標(biāo)準(zhǔn)分 評定分 評定依據(jù)
1 基礎(chǔ) 25 22 有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降
2 承重構(gòu)件 25 23 有足夠承載能力
3 結(jié)構(gòu) 非承重結(jié)構(gòu) 15 12 節(jié)點(diǎn)堅(jiān)固嚴(yán)實(shí)
4 屋面 20 18 不滲漏保溫隔熱層完好
5 地面 15 13 平整堅(jiān)固完好
A 小計(jì) 100 88 (1+2+3+4+5)*權(quán)重=88*0.6
1 門窗 25 20 完整無損，開關(guān)靈活
2 內(nèi)墻 25 20 完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫(風(fēng)裂除
裝修 外)，勾縫砂漿密實(shí)；
3 外墻 25 20 完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫
4 頂棚 25 20 完整牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油
漆完好
B 小計(jì) 100 80 (1+2+3+4)×權(quán)重=80*0.2
1 給排水、消防 40 33 管道暢通良好，各種器具完好
2 設(shè)備 強(qiáng)弱電 40 32 線路裝置齊全完好，絕緣良好
3 其他 20 14 現(xiàn)狀良好
C 小計(jì) 100 79 (1+2+3)×權(quán)重=79*0.2
A+B+C=85(取整)
(3)綜合成新率的確定
綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
=85%×60%+86%×40%
=85%(取整)
F、評估價(jià)值的確定
評估價(jià)值=重置全價(jià)×綜合成新率
=69,159,700.00×85%
=58,785,700.00(元)(百位取整)
案例二：停車場(房屋構(gòu)筑物清查評估明細(xì)表序號7)
項(xiàng)目名稱：停車場
建成日期：2009年7月
A、概況
該構(gòu)筑物為泗洪縣分金亭醫(yī)院有限責(zé)任公司院內(nèi)道路場地，混合結(jié)構(gòu)，面積為9421平方米。
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B、重置全價(jià)的確定
a.建筑工程綜合造價(jià)
依據(jù)委估方提供的圖紙等資料，并結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況確認(rèn)的工程量，套用《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額》(2014版)、《江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額》2014 版(江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳文件
<蘇建價(jià)[2014]299 號>
)、、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
<省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布建設(shè)工程人工工資指導(dǎo)價(jià)的通知>
蘇建函價(jià)【2016】570號和《宿遷市工程造價(jià)信息》2017年 3 月確定直接工程費(fèi)，具體計(jì)算程序如下： 建筑工程費(fèi)用計(jì)算表 序號 匯總內(nèi)容 基數(shù)說明 金額:(元) 1 分部分項(xiàng)工程 分部分項(xiàng)合計(jì) 1255171.13 1.1 人工費(fèi) 分部分項(xiàng)人工費(fèi) 390550.38 1.2 材料費(fèi) 分部分項(xiàng)材料費(fèi)+分部分項(xiàng)主材費(fèi)+分部分項(xiàng) 677711.88 設(shè)備費(fèi) 1.3 施工機(jī)具使用費(fèi) 分部分項(xiàng)機(jī)械費(fèi) 57112.93 1.4 企業(yè)管理費(fèi) 分部分項(xiàng)管理費(fèi) 85038.65 1.5 利潤 分部分項(xiàng)利潤 44757.29 2 措施項(xiàng)目 措施項(xiàng)目合計(jì) 17572.4 2.1 單價(jià)措施項(xiàng)目費(fèi) 技術(shù)措施項(xiàng)目合計(jì) 2.2 總價(jià)措施項(xiàng)目費(fèi) 組織措施項(xiàng)目合計(jì) 17572.4 2.2.1 其中：安全文明施工措 安全及文明施工措施費(fèi) 17572.4 施費(fèi) 3 其他項(xiàng)目 其他項(xiàng)目合計(jì) 3.1 其中：暫列金額 暫列金額 3.2 其中：專業(yè)工程暫估價(jià) 專業(yè)工程暫估價(jià) 3.3 其中：計(jì)日工 計(jì)日工 3.4 其中：總承包服務(wù)費(fèi) 總承包服務(wù)費(fèi) 4 規(guī)費(fèi) 社會保險(xiǎn)費(fèi)+住房公積金+工程排污費(fèi) 28127.62 分部分項(xiàng)工程+措施項(xiàng)目+其他項(xiàng)目+規(guī)費(fèi)-(甲 5 稅金 供材料費(fèi)+甲供主材費(fèi)+甲供設(shè)備費(fèi))/1.01-稅 45270.32 后獨(dú)立費(fèi) 6 工程造價(jià) 1,346,141.47 投標(biāo)報(bào)價(jià)合計(jì)=1+2+3+4+5-甲供材料費(fèi)_含設(shè)備/1.01 1,346,141.47 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 27 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 b.前期費(fèi)用及其它費(fèi)用 根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用。 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用計(jì)算表 序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 依據(jù) (一)按照工程造價(jià)取費(fèi)項(xiàng)目 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.08% 財(cái)建〔2016〕504號 2 項(xiàng)目建議書費(fèi)及可行性研究費(fèi) 工程費(fèi)用 0.28% 計(jì)委計(jì)價(jià)格(1999)1283號 3 勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 工程費(fèi)用 3.43% 計(jì)委建設(shè)部計(jì)價(jià)(2002)10號 4 工程監(jiān)理費(fèi) 工程費(fèi)用 1.97% 發(fā)改價(jià)格(2007)670號 5 環(huán)境影響評價(jià)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.11% 計(jì)委環(huán)保總局計(jì)價(jià)格(2002)125號 6 安全生產(chǎn)服務(wù)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.03% 蘇安監(jiān)[2008]32號 7 招投標(biāo)代理費(fèi) 工程費(fèi)用 0.05% 計(jì)價(jià)格(2002)1980號 8 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程費(fèi)用 0.45% 參照現(xiàn)行保險(xiǎn)政策 小計(jì)： 7.40% 被評估單位不是增值稅一般納稅人，故前期費(fèi)用中的進(jìn)行增值稅無法抵扣。 則前期費(fèi)用及其它=1,346,141.47×7.4% =99,614.47(元) c.資金成本 該構(gòu)筑物所屬工程項(xiàng)目合理工期為 1 年，假設(shè)資金均勻投入， 采用六個(gè)月至一年期貸款利率4.35%，則： 資金成本=(1,346,141.47+99,614.47)×4.35%×1×1/2 =31,445.19(元) d.重置價(jià)值的計(jì)算 重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+資金成本 =1,346,141.47+99,614.47+31,445.19 =1,477,200.00(元)(取整) C、綜合成新率的確定 理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 該道路場地工程理論經(jīng)濟(jì)使用壽命年限為20年，截止評估基準(zhǔn) 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 28 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 日已使用7.64年，尚可使用年限12.36年。 理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% =12.36/20×100% =62%(取整) D、評估值的確定 評估值=重置全價(jià)×理論成新率 =1,477,200.00×62% =915,900.00(元) (六)評估結(jié)果 房屋建筑物評估結(jié)果及增減值情況如下表： 房屋建筑物評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣元 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減額 增值率% 科目名稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 房屋建筑物 286,902,518.68 261,243,123.52 360,428,800.00 329,331,400.00 73,526,281.32 68,088,276.48 25.63 26.06 構(gòu)筑物 17,846,319.47 3,228,874.47 8,538,700.00 6,723,800.00 -9,307,619.47 3,494,925.53 -52.15 108.24 合計(jì) 304,748,838.15 264,471,997.99 368,967,500.00 336,055,200.00 64,218,661.85 71,583,202.01 21.07 27.07 房屋建(構(gòu))筑物原值評估增值64,218,661.85元，增值率 21.07%； 凈值評估增值71,583,202.01元，增值率27.07%。評估增值主要原因是： (1)評估對象建成至今建安工程造價(jià)上漲，故評估增值； (2)會計(jì)上計(jì)提折舊時(shí)采用的折舊年限比評估中計(jì)算成新率時(shí)采用的使用年限短，故評估增值。 四、機(jī)器設(shè)備評估技術(shù)說明 (一)評估范圍 納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)為醫(yī)療設(shè)備、車輛及電子設(shè)備。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面原值 賬面凈值 醫(yī)療設(shè)備 106,477,872.71 55,898,863.78 運(yùn)輸設(shè)備 991,932.00 229,146.60 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 29 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 科目名稱 賬面原值 賬面凈值 電子設(shè)備 9,691,768.98 4,049,473.14 合計(jì) 117,161,573.69 60,177,483.52 委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。 評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)權(quán)屬清晰，權(quán)屬證明完善。 (二)設(shè)備概況 本次納入評估范圍的固定資產(chǎn)為醫(yī)療設(shè)備、車輛及電子設(shè)備。 納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)主要購置于 2006 年至今，主要設(shè)備 有彩超B超、放射、檢驗(yàn)化驗(yàn)、手術(shù)治療、病房設(shè)備等；截止評估基 準(zhǔn)日上述設(shè)備類資產(chǎn)均正常使用中。 現(xiàn)場勘察表明，目前醫(yī)療設(shè)備維護(hù)及使用正常，滿足經(jīng)營要 求。設(shè)備在泗洪縣青陽鎮(zhèn)雙溝西路1號，泗洪分金亭醫(yī)院彩超室、B 超室、手術(shù)室、放射科、ICU、康復(fù)體檢中心、化驗(yàn)等部門內(nèi)。車輛共計(jì)6輛，救護(hù)車、客車及拖拉機(jī)。辦公設(shè)備560項(xiàng)，主要為包括辦公設(shè)備電腦、空調(diào)等，設(shè)備使用正常。 被評估單位采用年限平均法計(jì)提折舊。按設(shè)備資產(chǎn)類別、預(yù)計(jì)使用壽命和預(yù)計(jì)殘值，確定各類設(shè)備資產(chǎn)的年折舊率如下： 固定資產(chǎn)類別 折舊年限 殘值率 年折舊率% 醫(yī)療設(shè)備 3-10 5% 31.67-9.5 運(yùn)輸設(shè)備 3-5 5% 31.67-19 電子辦公設(shè)備 3-5 5% 31.67-19 (三)核實(shí)過程 評估過程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段： 第一階段：準(zhǔn)備階段 評估人員對納入評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)行初步了 解，向被評估單位提交評估資料清單和評估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)被評估單位準(zhǔn)備評估所需資料和填寫設(shè)備類資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表。 第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 30 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 1．核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的設(shè)備類資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的設(shè)備類資產(chǎn)明細(xì)賬、臺賬核對使明細(xì)金額及內(nèi)容相符；最后對部分設(shè)備類資產(chǎn)核對了原始記賬憑證等。 2．資料收集：評估人員按照重要性原則，根據(jù)設(shè)備類資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了設(shè)備購置發(fā)票；收集了車輛行駛證復(fù)印件。 3．現(xiàn)場查點(diǎn)：評估人員和被評估單位相關(guān)人員共同對評估基準(zhǔn)日申報(bào)的設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行了盤點(diǎn)與查看。核對了設(shè)備名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量、購置日期、生產(chǎn)廠家等基本信息；了解了設(shè)備的工作環(huán)境、利用情況、維護(hù)與保養(yǎng)情況等使用信息。 4．現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位調(diào)查了解了設(shè)備類資產(chǎn)的性能、運(yùn)行、維護(hù)、更新等信息；調(diào)查了解了各類典型設(shè)備評估基準(zhǔn)日近期的購置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)；調(diào)查了解了設(shè)備類資產(chǎn)賬面原值構(gòu)成、折舊方法、減值準(zhǔn)備計(jì)提方法等相關(guān)會計(jì)政策與規(guī)定。 第三階段：評定估算階段 根據(jù)各類設(shè)備的特點(diǎn)，遵照評估準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，分別采用適宜的評估方法，確定其在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，并編制相應(yīng)的評估明細(xì)表和評估匯總表，撰寫設(shè)備類資產(chǎn)評估技術(shù)說明。 (四)評估方法 根據(jù)各類設(shè)備的特點(diǎn)、評估價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，主要采用成本法評估。 成本法計(jì)算公式如下： 評估值=重置全價(jià)×綜合成新率 1、設(shè)備重置全價(jià)的確定 重置全價(jià)=購置價(jià)+運(yùn)輸費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) 設(shè)備購置價(jià)：向生產(chǎn)廠商或經(jīng)銷商詢價(jià)及網(wǎng)上查詢等，并參考設(shè)備最新市場成交價(jià)格。 對于需要安裝的設(shè)備，重置全價(jià)一般包括：設(shè)備購置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)等；對于不需要安裝的設(shè)備，重置全價(jià)一般包括：設(shè)備購置價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 31 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 購置價(jià)的取得：對于大型關(guān)鍵設(shè)備，主要是通過向生產(chǎn)廠家咨詢評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，或參考評估基準(zhǔn)日近期同類設(shè)備的合同價(jià)確定購置價(jià)，或經(jīng)銷商詢價(jià)及網(wǎng)上查詢等，并參考設(shè)備最新市場成交價(jià)格，以及物價(jià)指數(shù)調(diào)整等確定購置價(jià)；對于小型設(shè)備主要是通過查詢評估基準(zhǔn)日的市場報(bào)價(jià)信息確定購置價(jià)；對于沒有市場報(bào)價(jià)信息的設(shè)備，主要是通過參考同類設(shè)備的購置價(jià)確定。 根據(jù)2016年3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面 推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老等40項(xiàng)目在營改增過渡期免征增值稅。 故本次評估在固定資產(chǎn)重置價(jià)值測算時(shí)，未考慮增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。 對于運(yùn)輸設(shè)備，按照評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格，加上車輛購置稅和其它合理費(fèi)用，確定其重置全價(jià)。運(yùn)輸設(shè)備重置全價(jià)計(jì)算公式如下： 重置全價(jià)=購置價(jià)+車輛購置稅+其它費(fèi)用 車輛購置稅=購置價(jià)/(1+17%)×10% 運(yùn)雜費(fèi)：運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備在運(yùn)輸過程中的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸搬運(yùn)費(fèi)及其他有關(guān)的各項(xiàng)雜費(fèi)。運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算公式如下： 運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備購置價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率 2、綜合成新率的確定 (1)對于專用設(shè)備和通用醫(yī)療設(shè)備，主要依據(jù)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年 限、已使用年限，通過對設(shè)備使用狀況、技術(shù)狀況的現(xiàn)場勘察了 解，確定其尚可使用年限，然后按以下公式確定其綜合成新率。 綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% (2)對于電子設(shè)備、空調(diào)等小型設(shè)備，主要依據(jù)其經(jīng)濟(jì)壽命年限來確定其綜合成新率。計(jì)算公式如下： 年限法成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限－已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限 ×100% 綜合成新率=年限法成新率×調(diào)整系數(shù) (3)對于車輛，主要依據(jù)國家頒布的車輛強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，以車輛北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 32 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則確定理論成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場勘察情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下： 使用年限成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100% 行駛里程成新率=(引導(dǎo)報(bào)廢里程－已行駛里程)／引導(dǎo)報(bào)廢里程×100% 綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù) 3、評估值的確定 評估值=重置全價(jià)×綜合成新率 (五)典型案例 案例一：超聲刀 (醫(yī)療設(shè)備評估明細(xì)表序號536號) 設(shè)備名稱：超聲刀 規(guī)格型號：ACUSONS2000 制造廠家：美國西門子醫(yī)療設(shè)備有限公司 啟用年月：2015年11月 賬面原值：1,100,000.00元 賬面凈值：867,777.78元 1．設(shè)備簡介： ACUSONS2000 彩色多普勒超聲診斷系統(tǒng)，應(yīng)用于心臟、胎兒心 臟和血管領(lǐng)域，具有復(fù)合成像技術(shù)將超聲圖像的空間和提高細(xì)微分辨率和多維成像系列，可完成體表與腔內(nèi)組織和血管的三維、四維成像、內(nèi)窺鏡模式、多層剖析成像、血管增強(qiáng)等。 設(shè)備組成：1.超聲主機(jī)，2.掃描系統(tǒng)：掃描儀、掃描儀柱、掃描儀臂、LCD 觸摸屏，3. 探頭、透聲膜、穿刺引導(dǎo)架套件，4.外圍設(shè)備：生理模塊、打印機(jī)選件、DVR 數(shù)字視頻記錄儀，5 專業(yè)超聲乳腺影像分析工作站。 2．重置全價(jià)的確定 經(jīng)向經(jīng)銷商咨詢，該設(shè)備交鑰匙工程購置價(jià)為1,100,000.00元。 3．綜合成新率的確定 (1)理論成新率 該設(shè)備于2015年11月投入使用，已使用1.3年，設(shè)備目前正常 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 33 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 使用中。據(jù)設(shè)備管理人員訪談等方式了解設(shè)備的實(shí)際使用、維護(hù)情況。該機(jī)為企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備，使用狀態(tài)良好，維修保養(yǎng)及時(shí)，根據(jù)調(diào)查了解，判斷設(shè)備尚可使用6.7年。 理論成新率=尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100% =6.7/(1.3+6.7)×100% =84% (2)現(xiàn)場勘查 通過設(shè)備管理了解設(shè)備使用情況，該設(shè)備運(yùn)行時(shí)狀況完好，可以滿足設(shè)計(jì)要求正常使用，不進(jìn)行修正。 綜合成新率確定為84% 4．評估值的確定 評估值=重置全價(jià)×綜合成新率 =1,100,000.00×84% =924,000.00(元) 案例二：救護(hù)車 (車輛評估明細(xì)表序號5) 1．概況 車輛名稱：救護(hù)車 車輛牌號：蘇N65159 規(guī)格型號：金杯牌SY5038XJHL-G5S1BH 制造廠家：沈陽金杯有限公司 啟用年月：2016年9月 賬面原值：210,000.00元 賬面凈值：190,050.00元 行駛里程：12800公里 2．基本參數(shù)：配有救護(hù)車標(biāo)志燈具，ABS 系統(tǒng)，該車型裝備有 救護(hù)及運(yùn)送傷,病員等救護(hù)相關(guān)的設(shè)備。 發(fā)動機(jī)2TR：2.69L 額定功率：110KW 變速箱：5擋手動 最高車速：150KM/H 3．重置全價(jià)的確定 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 34 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (1)車輛購置費(fèi) 經(jīng)向經(jīng)銷商詢價(jià)，該款救護(hù)車市場銷售價(jià)為190,000.00元。 (2)車輛購置稅：稅率為10%； 即，購置稅=190,000.00/(1+17%)×10% =16,200.00(元)(百位取整) 其它費(fèi)用取500.00元。 (3)重置全價(jià)=購置價(jià)+車輛購置稅+其它費(fèi)用 重置全價(jià)=190,000.00+16,200.00+500.00 =206,700.00(元) 4．成新率的確定 (1)年限成新率 商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部聯(lián)合發(fā)布《機(jī)動車強(qiáng)制報(bào) 廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該汽車無規(guī)定強(qiáng)制報(bào)廢年限, 該車已使用 0.5年，尚 可使用年限為14.5年。 年限成新率=14.5/(14.5+0.5)×100% =97%(取整) (2)里程成新率 引導(dǎo)報(bào)廢里程數(shù)為60萬公里，該車已行駛12800公里。 即：里程成新率=(600000-12800)/600000×100% =98%(取整) (3)理論成新率 采用年限成新率和里程成新率孰低確定，故理論成新率確定為97%。 (4) 現(xiàn)場勘察情況 根據(jù)現(xiàn)場勘察對實(shí)際技術(shù)狀況分部位進(jìn)行了評定，具體情況見下表： 現(xiàn)場勘察技術(shù)狀況表 評定項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)要求 勘察情況 發(fā)動機(jī)離合器 功率符合設(shè)計(jì)要求，油耗不超過國家標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行 各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)，無滲 總成 平穩(wěn)無異響，無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象。 油現(xiàn)象。 變速箱 變速桿無明顯抖動，換檔容易，無掉檔現(xiàn)象，殼 各檔變速基本良好。 體無滲油現(xiàn)象。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 35 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 評定項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)要求 勘察情況 前橋 前輪定位準(zhǔn)確，轉(zhuǎn)向靈活可靠，各部聯(lián)結(jié)牢固。 功能基本正常。 后橋 工作平穩(wěn)，無漏油現(xiàn)象，差速器等磨損正常。 功能基本正常。 車架 無扭曲變形，彈簧無變形，減震器無漏油現(xiàn)象。 車架無變形，無缺損。 車身 車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗、座椅完整。 車身、門窗基本完整。 輪胎 前、后、備胎完好。 正常磨損。 制動系統(tǒng) 工作正常、可靠，無滲漏現(xiàn)象，安全裝置完好。 制動裝置較安全可靠。 電器儀表 工作正常、靈敏可靠，表面完整無損傷。 電器儀表較靈敏可靠。 根據(jù)現(xiàn)場勘察，該車現(xiàn)場勘察成新率與理論成新率基本一致，故不對理論成新率進(jìn)行修正，該車的綜合成新率為97%。 5．車輛的評估值 評估值=重置全價(jià)×綜合成新率 =206,700.00×97% =200,499.00(元) 案例三：復(fù)印機(jī) (電子設(shè)備評估明細(xì)表序號409) 1．概況 設(shè)備名稱：復(fù)印機(jī) 規(guī)格型號：BIZHUB195 生產(chǎn)廠家：柯尼卡美能達(dá)公司 啟用時(shí)間：2015年6月 賬面原值：6,880.00元 賬面凈值：4592.40元 2．主要技術(shù)參數(shù)： 產(chǎn)品類型；黑白復(fù)合機(jī) 涵蓋功能；復(fù)印/掃描/傳真/打印 內(nèi)存容量；128MB 紙張容量(張)標(biāo)配：紙盒1 (250張)、多功能手送托盤 (100張)， 3．重置全價(jià)的確定 通過向經(jīng)銷商咨詢及網(wǎng)上查詢，購置價(jià)為4,900.00元。 4．成新率的確定 成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100% 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 36 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 經(jīng)濟(jì)壽命年限為6年，至評估基準(zhǔn)日已使用1.8年。 成新率=(6-1.8)/6×100% =70% 5．評估值的確定 評估值=重置全價(jià)×成新率 =4,900.00×70% =3,430.00(元) (六)評估結(jié)果 醫(yī)療設(shè)備評估結(jié)果及增減值情況如下表： 設(shè)備評估結(jié)果匯總表 金額單位:人民幣元 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增值率% 科目名稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 醫(yī)療設(shè)備 106,477,872.71 55,898,863.78 99,899,292.00 63,205,430.10 -6.18 13.07 運(yùn)輸設(shè)備 991,932.00 229,146.60 317,100.00 310,899.00 -68.03 35.68 電子設(shè)備 9,691,768.98 4,049,473.14 7,956,490.00 5,140,442.00 -17.90 26.94 合計(jì) 117,161,573.69 60,177,483.52 108,172,882.00 68,656,771.10 -7.67 14.09 設(shè)備原值評估增值率-7.67%；凈值評估增值率14.09%。 評估原值減值原因主要如下：設(shè)備重置價(jià)值采用了二手市場價(jià)且市場價(jià)變化，造成評估原值減值； 評估凈值增值主要原因是，企業(yè)會計(jì)折舊年限小于評估所使用的經(jīng)濟(jì)壽命年限，故造成設(shè)備評估凈值增值。 五、土地使用權(quán)評估技術(shù)說明 (一)評估范圍 納入本次評估范圍的無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)共有 5 宗，皆為醫(yī)衛(wèi) 用地，土地總面積為 73,084.80平方米，原始入賬價(jià)值合計(jì)為 16,683,579.00元，賬面價(jià)值合計(jì)為15,488,786.35元。 (二)土地使用權(quán)概況 1.土地登記狀況 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 37 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 待估宗地的宗地名稱、土地使用權(quán)人、國有土地使用證編號、位置、土地面積、土地用途等詳見表《土地登記狀況一覽表》。 土地登記狀況一覽表 序 產(chǎn)證編號 宗地位置 取得日期 宗地 使用權(quán)性 宗地面積 號 用途 質(zhì) (m2) 1 洪國用2011第 泗洪縣太湖路南側(cè)建 2011年8月15日 醫(yī)療 出讓 13,239.80 6393號 設(shè)北路東側(cè) 衛(wèi)生 2 洪國用2008字第 泗洪縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牡 2008年12月18日 醫(yī)衛(wèi) 出讓 6,667.00 6837號 丹江路北側(cè) 3 洪國用2009字第 泗洪縣牡丹江路北側(cè) 2008年12月18日 醫(yī)衛(wèi) 出讓 9,997.40 528號 洪國用2013字第 江蘇省泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā) 醫(yī)衛(wèi) 4 10952號 區(qū)雙溝路北側(cè) 2008年12月18日 慈善 出讓 9,961.50 用地 洪國用2017泗洪 泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙溝 醫(yī)衛(wèi) 5 縣不動產(chǎn)權(quán)第 路北側(cè) 2008年12月18日 慈善 出讓 33,219.10 0002511號 用地 注：上述土地已于2017年4月、7月分別與房產(chǎn)一起更新為了不動產(chǎn)權(quán)證。 2.土地權(quán)利狀況 截止至評估基準(zhǔn)日，上述委估地塊已經(jīng)全部辦理了國有土地使用權(quán)證，權(quán)證號詳見上述土地登記狀況一覽表，證載權(quán)利人均為分金亭有限，上述地塊于本次評估基準(zhǔn)日未設(shè)抵押擔(dān)保權(quán)、無涉訴等他項(xiàng)權(quán)利情況。 3.土地利用狀況 根據(jù)現(xiàn)場查勘，《土地登記狀況一覽表》中序號2 至序號5共4 宗土地為相鄰?fù)恋兀壳盀榉纸鹜び邢拚w使用，宗地已平整，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”(道路通、供水通、排水通、供電通、電訊通、暖氣通)，序號 1 的該宗土地目前為婦幼有限用地，該宗用地已平整，土地開發(fā)程度為宗地外“六通”(道路通、供水通、排水通、供電通、電訊通、燃?xì)馔ā⑴瘹馔?。 (三)評估方法 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――不動產(chǎn)》，目前通行的地價(jià)評估方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 38 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 根據(jù)本次評估對象的類型、評估目的，結(jié)合收集到的資料和對評估對象實(shí)地勘察的情況及周邊市場調(diào)查，本次待估宗地采用市場比較法進(jìn)行評估。 市場比較法是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生的交易案例中，選擇若干比較案例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，從而求得估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。 該方法基本公式如下： 土地市場價(jià)格=交易實(shí)例土地價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況 修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) (四)地價(jià)定義 根據(jù)地價(jià)評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評估的價(jià)格是指評估對象在2017年3月31日，土地用途為醫(yī)衛(wèi)慈善用地、土地使用權(quán)類型為出讓、設(shè)定土地開發(fā)程度分金亭有限為紅線外“五通”、婦幼醫(yī)院為“六通”、紅線內(nèi)“場地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。 (五)核實(shí)過程 1.核實(shí)內(nèi)容 根據(jù)企業(yè)提供的無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估明細(xì)表，核對土地面積、開發(fā)程度、使用期限等。 2.核實(shí)方法 (1)市場調(diào)查 根據(jù)評估需要，評估人員通過網(wǎng)站及其他資料了解土地市場發(fā)展情況，并且到有關(guān)建設(shè)管理部門和委托單位的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行調(diào)查咨詢，了解土地使用權(quán)的取得和使用情況，地塊周邊區(qū)域情況、產(chǎn)業(yè)配套、市政及公用設(shè)施配套等。 (2)現(xiàn)場勘查 對土地使用權(quán)的現(xiàn)場勘查評估，按照要求，遵循客觀、公正、合理的評估原則，根據(jù)委托單位提供的土地使用權(quán)評估明細(xì)表所列項(xiàng)目北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 39 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 核實(shí)產(chǎn)權(quán)資料，并對每項(xiàng)資產(chǎn)的面積、四至、開發(fā)程度、容積率、使用情況及地上建筑物狀況等，逐一進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場查勘核實(shí)。 3.核實(shí)結(jié)果 經(jīng)過清查核實(shí)，截至評估基準(zhǔn)日，企業(yè)的土地使用權(quán)未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利。評估人員未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和司法訴訟等情況。 (六) 地價(jià)影響因素分析 1.一般因素 宿遷，江蘇省省轄市，位于江蘇省北部、地處長江三角洲地區(qū)，是長三角城市群成員城市，也是淮海經(jīng)濟(jì)圈、沿東隴海線經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。宿遷是江蘇省最年輕的地級市，位列中國地級以上城市百強(qiáng)。宿遷歷史悠久、文化繁榮，古稱下相、宿豫，是西楚霸王項(xiàng)羽的故鄉(xiāng)，京杭大運(yùn)河穿境而過，北倚駱馬湖，南臨洪澤湖。宿遷境內(nèi)有世界文化遺產(chǎn)京杭大運(yùn)河及乾隆行宮遺產(chǎn)點(diǎn)、項(xiàng)王故里、駱馬湖、洪澤湖濕地等著名旅游景點(diǎn)，是中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、中國金融生態(tài)市、聯(lián)合國環(huán)保節(jié)能新型示范城市。宿遷是中國酒都，洋河、雙溝兩大名酒出產(chǎn)于此。2012年8月，中國輕工業(yè)聯(lián)合會和中國酒業(yè)協(xié)會授予宿遷“中國白酒之都”的稱號。宿遷轄沭陽、泗陽、泗洪縣和宿豫區(qū)、宿城區(qū)、湖濱新區(qū)、洋河新區(qū)、宿遷經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、宿遷軟件與服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園和蘇州宿遷工業(yè)園區(qū)。有96個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和18個(gè)街道辦事處，其中建制鎮(zhèn)75個(gè)，村委會965個(gè)、居委會477個(gè)。2016年，宿遷市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2351.12億元，比上年增長9.1%，比全省增速快1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值275.23億元，增長2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1140.37億元，增長10.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值935.52億元，增長10.2%。人均GDP達(dá)48309元，按平均匯率達(dá)7275美元。 2.區(qū)域因素 (1)區(qū)域概況 泗洪縣位于江蘇省西北部，淮河中游，東臨中國五大淡水湖之一的洪澤湖，西接安徽省泗縣、五河縣、明光市。境內(nèi)地形以平原、崗地為主，亦有零星丘陵，地形起伏，形如姜狀。西南和西部北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 40 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 有零星殘丘蟄伏于寬廣崗地之上，北部為黃泛平原，南部和西南部為崗地與平原相間排列地形。總地勢是西南、西部高，東南、南部低，最高點(diǎn)海拔62.8 米，最低點(diǎn)海拔11.6米。泗洪屬東亞季風(fēng)區(qū)，又屬北亞熱帶和北暖溫帶的過渡區(qū)，季風(fēng)顯著，四季分明，雨量集中，雨熱同季。泗洪縣域總面積 2731 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)鄉(xiāng)；166個(gè)居委會，160個(gè)村；2場圃；2個(gè)社區(qū)管理辦；3655個(gè)村居民小組；耕地面積200萬畝；人口111.1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口60.5萬人(勞動力65.7萬人)。2016年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值395億元，一般公共預(yù)算收入31.75億元。2016年，全縣有各級各類學(xué)校148所，其中幼兒園76所，小學(xué)24所，初中17所，九年一貫制學(xué)校20所，普高6所，中等職業(yè)學(xué)校3所，教師進(jìn)修學(xué)校1所，特殊教育學(xué)校1所；有省四星級高中4所，三星級高中4所，省示范初中15所，省實(shí)驗(yàn)小學(xué)6所，省優(yōu)質(zhì)幼兒園55所。在校學(xué)生18.9萬人，其中在園幼兒5.15萬人，小學(xué)8.99萬人，初中2.81萬人，高中1.45萬人，職校0.52萬人，教職工1.14萬人，專任教師0.92萬人。2016年底，全縣共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)479個(gè)，其中一級以上醫(yī)院51所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)計(jì)服務(wù)中心25 個(gè)，縣衛(wèi)生監(jiān)督所、計(jì)劃生育指導(dǎo)站、婦幼保健所、疾病預(yù)防控制中心、120急救指揮中心、合管辦、計(jì)生執(zhí)法大隊(duì)各1家，村衛(wèi)生室(社區(qū)服務(wù)站)292個(gè)，門診部4個(gè)、個(gè)體診所80個(gè)，廠校醫(yī)務(wù)室20個(gè)。51所醫(yī)院中，二級醫(yī)院6家(縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、分金亭有限、分金亭腫瘤醫(yī)院、縣中心醫(yī)院、縣婦產(chǎn)兒童醫(yī)院)，一級醫(yī)院 45家(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院38家)。城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)開設(shè)床位4160張，千人擁有床位 3.88 張；衛(wèi)技人員總數(shù) 5461 人，千人擁有衛(wèi)技人員 5.10人，其中擁有高級職稱68人，副高職稱204人，中級職稱1051人。(2)地理環(huán)境 位置境域 泗洪縣位于江蘇省西北部，淮河中游，東臨中國五大淡水湖之一的洪澤湖，西接安徽省泗縣、五河縣、明光市。境內(nèi)地形以平原、崗地為主，亦有零星丘陵，地形起伏，形如姜狀。西南和西部有零星殘丘蟄伏于寬廣崗地之上，北部為黃泛平原，南部和西南部為崗北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 41 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 地與平原相間排列地形。總地勢是西南、西部高，東南、南部低，最高點(diǎn)海拔62.8 米，最低點(diǎn)海拔11.6米。泗洪屬東亞季風(fēng)區(qū)，又屬北亞熱帶和北暖溫帶的過渡區(qū)，季風(fēng)顯著，四季分明，雨量集中，雨熱同季。 (3)經(jīng)濟(jì) 2016年預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值395億元，增長9.3%；一般公 共預(yù)算收入 31.75 億元，同口徑增長 9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22950元、農(nóng)村居民人均可支配收入13660元，分別增長8.3%和9.5%。 (4)交通運(yùn)輸 水運(yùn) 泗洪縣境內(nèi)7條流域性河道與洪澤湖、京杭運(yùn)河連接。距南京港 港口200公里，連云港港口220公里。縣內(nèi)航道總里程401.2公里， 占全市航道總里程的近二分之一，其中五級航道86.51公里，六級航 道91.88公里，七級航道4條114.71公里，等外級航道7條108.1公里。 通航船閘5座，其中屬于交通船閘1座，每年貨物通過量100余萬噸， 有效通航閘次近 5000 次。泗洪縣共有一號碼頭、二號碼頭、洪橋碼 頭、生產(chǎn)資料碼頭、雙溝酒廠碼頭等22個(gè)，碼頭泊位43個(gè)，碼頭總 延長近2080米，可靠岸500噸級貨船，年吞吐能力近200萬噸。 公路 境內(nèi)通過寧宿徐高速公路、徐宿淮鹽高速公路，省道245貫通縣 域東西。高速公路66公里，一級 84.5公里，二級 382.9公里，三級 公路109公里，四級公路1722.6公里，等外級公路 6.16公里。各類 橋梁770座。 3.個(gè)別因素 影響評估對象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。本次主要對宗地位置、面積、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件及利用形狀等進(jìn)行分析，具體詳見案例。 (七)典型案例 案例一：婦幼有限用地(無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估明細(xì)表序號1) 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 42 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 資產(chǎn)概況：該宗地坐落于泗洪縣太湖路南側(cè)建設(shè)北路東側(cè)，土地 使用權(quán)來源為出讓，土地用途為醫(yī)療衛(wèi)生用地，使用終止日期為2061 年8月15日，土地面積為13239.8平方米。 本次評估采用市場比較法進(jìn)行評估測算。 市場比較法是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生的交易案例中，選擇若干比較案例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，從而求得估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。該方法基本公式如下： 土地市場價(jià)格=交易實(shí)例土地價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況 修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) A、比較案例選擇 通過市場調(diào)查了解，收集與估價(jià)對象相似的市場交易實(shí)例若干，根據(jù)替代原理，按用途相同、地區(qū)相同(或同一供需圈內(nèi))、價(jià)格類型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，我們從交易案例中選擇同在該區(qū)域的三個(gè)比較案例(詳見表-1)。 B、比較因素的選擇 根據(jù)影響估價(jià)對象價(jià)格的主要因素，結(jié)合估價(jià)對象和比較實(shí)例的 差異情況，選擇比較因素(如表-1所示)。 C、因素條件說明 估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件說明如表-1所示。 表-1 因素條件說明表 修正因素 估價(jià)對象 案例一 案例二 案例三 物業(yè)名稱或地址 婦幼有限用地 瑤溝醫(yī)院用地 雙溝鎮(zhèn)西小街北側(cè)用 雙溝緯一路南側(cè)用地 地 地面地價(jià)(元/m2) 待估 450 525 301 規(guī)劃用途 醫(yī)衛(wèi) 醫(yī)衛(wèi) 醫(yī)衛(wèi) 教育 交易日期 2017/3/31 2017/2/28 2015/9/25 2016/12/31 交易方式 出讓 出讓 出讓 出讓 土地使用年限 43.77 50 50 50 區(qū) 距區(qū)中心距離 距縣中心距離約 距縣中心距離約5km， 距縣中心距離約 距縣中心距離約 域 1.5km，距離一般 距離遠(yuǎn) 23km，非常遠(yuǎn) 23km，非常遠(yuǎn) 因 區(qū)域繁華度 待估宗地周邊繁華程 待估宗地周邊繁華程 待估宗地周邊繁華程 待估宗地周邊繁華程 素 度一般 度一般 度一般 度一般 修 道路通達(dá)度 區(qū)域內(nèi)道路呈格網(wǎng)狀, 區(qū)域內(nèi)道路呈格網(wǎng)狀, 區(qū)域內(nèi)道路呈格網(wǎng) 區(qū)域內(nèi)道路呈格網(wǎng)狀, 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 43 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 修正因素 估價(jià)對象 案例一 案例二 案例三 正 道路四通八達(dá)，總體 道路四通八達(dá)，總體 狀,道路四通八達(dá)， 道路四通八達(dá)，總體 道路通達(dá)度較優(yōu) 道路通達(dá)度較優(yōu) 總體道路通達(dá)度較優(yōu) 道路通達(dá)度較優(yōu) 交通便利度 周邊分布公交路線較 周邊較遠(yuǎn)處有公交路 周邊較遠(yuǎn)處有公交路 周邊較遠(yuǎn)處有公交路 少，交通便捷度一般 線，交通便捷度較差 線，交通便捷度較差 線，交通便捷度較差 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu) 目前周邊公用設(shè)施數(shù) 目前周邊公用設(shè)施數(shù) 目前周邊公用設(shè)施數(shù) 目前周邊公用設(shè)施數(shù) 公用設(shè)施完備度 量一般，總體狀況一 量一般，總體狀況一 量一般，總體狀況一 量一般，總體狀況一 般 般 般 般 待估宗地所在區(qū)域無 待估宗地所在區(qū)域無 待估宗地所在區(qū)域無 待估宗地所在區(qū)域無 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 明顯的大氣、水、噪 明顯的大氣、水、噪 明顯的大氣、水、噪 明顯的大氣、水、噪 聲污染，綜合環(huán)境質(zhì) 聲污染，綜合環(huán)境質(zhì) 聲污染，綜合環(huán)境質(zhì) 聲污染，綜合環(huán)境質(zhì) 量較優(yōu) 量較優(yōu) 量較優(yōu) 量較優(yōu) 待估宗地形狀不規(guī) 待估宗地形狀近似矩 待估宗地形狀近似矩 待估宗地形狀近似矩 形狀 則，對土地利用較不 形，較規(guī)則，對土地 形，較規(guī)則，對土地 形，較規(guī)則，對土地 利， 利用較有利 利用較有利 利用較有利 個(gè)面積 總面積13239.8面積較 4664面積較小，較適 8043面積較小，較適 7244面積較小，較適 別 大，不適宜 宜 宜 宜 因 地形地基狀況 黏土地基，地基較差 黏土地基，地基較差 黏土地基，地基較差 黏土地基，地基較差 素 修 臨街狀況 二面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街 正 宗地內(nèi)開發(fā)水平 六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 相鄰?fù)恋乩脿?以商住用地為主 以商住用地為主 以商住用地為主 以商住用地為主 況 D、編制比較因素條件指數(shù)表及比較因素系數(shù)修正表 根據(jù)估價(jià)對象與比較實(shí)例的差異，確定估價(jià)對象和比較案例的各因素條件指數(shù)和系數(shù)，結(jié)果見表-2、表-3。 表-2 比較因素條件指數(shù)表 修正因素 估價(jià)對象 案例一 案例二 案例三 物業(yè)名稱或地址 婦幼有限用地 瑤溝醫(yī)院用地 雙溝鎮(zhèn)西小街北側(cè) 雙溝緯一路南側(cè)用 用地 地 地面地價(jià)(元/m2) 待估 450 525 301 規(guī)劃用途 100 100 100 85 交易日期 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 土地使用年限 100 104 104 104 距區(qū)中心距離 100 98 96 96 區(qū) 區(qū)域繁華度 100 100 100 100 域 道路通達(dá)度 100 100 100 100 因 素 交通便利度 100 98 98 98 修 正 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 100 100 公用設(shè)施完備度 100 100 100 100 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 44 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 修正因素 估價(jià)對象 案例一 案例二 案例三 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 100 100 100 100 形狀 100 104 104 104 個(gè)面積 100 103 103 103 別 地形地基狀況 100 100 100 100 因 素 臨街狀況 100 98 98 98 修 正 宗地內(nèi)開發(fā)水平 100 99 99 99 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100 100 100 100 比較因素條件指數(shù)說明： a.交易日期修正 估價(jià)對象評估基準(zhǔn)日為2017年3月31日，成交案例成交日期均 為近期，取修正系數(shù)為100。 b.規(guī)劃用途修正 估價(jià)對象的規(guī)劃用途為醫(yī)療衛(wèi)生用地，案例一與案例二皆為醫(yī)衛(wèi) 用地，取修正系數(shù)為100，案例三為教育用地，本次修正系數(shù)取85。c.交易情況修正 估價(jià)對象和比較案例交易情況均為正常交易，故在此不作修正。 d.年限修正 估價(jià)對象土地使用終止日期為2061年8月15日止，剩余使用年 限為43.77年，比較案例使用年限均為50年，因此對土地使用年限進(jìn) 行修正，修正系數(shù)的公式： K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m] 式中：K─使用年限修正系數(shù) r─土地還原利率(土地還原利率以評估基準(zhǔn)日銀行一 年期定期存款年利率 1.5%為基礎(chǔ)，考慮目前的市場環(huán)境條件，加 3%-5%的土地投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，綜合考慮后取5%作為土地還原利率。該 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及投資土地的一些可能的風(fēng)險(xiǎn)因素。) m─待估土地剩余使用年限 n─法定最高出讓年限 K=[1-1/(1+r)50]/[1-1/(1+r)43.77]=1.04 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 45 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 e.區(qū)域因素修正 因素狀況 修正系數(shù) (每檔) 距區(qū)中心距離 位于中心 較近 一般 遠(yuǎn) 非常遠(yuǎn) 2 區(qū)域繁華度 繁華 較繁華 一般 較不繁華 不繁華 2 道路通達(dá)度 有密集的網(wǎng) 網(wǎng)狀道路，較優(yōu) 十字形道路， 有主次干 無道路，差 2 狀道路，優(yōu) 一般 道，較差 周邊有地 周邊有多條公交線 周邊有少量 周圍距離 周圍無公交， 交通便利度 鐵、公交線 路，較優(yōu) 公交線路，一 較遠(yuǎn)有公 差 2 路，優(yōu) 般 交，較差 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較差 差 2 公用設(shè)施完備度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較差 差 2 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較差 差 2 f.個(gè)別因素修正 因素狀況 修正系數(shù) 形狀 規(guī)則 較不規(guī)則 不規(guī)則 4 面積 適宜 較適宜 不適宜 3 地基狀況 巖石類地價(jià)， 碎石類地基，較優(yōu) 硬土類地基， 黏土類地基， 沙土類， 3 優(yōu) 一般 較差 差 臨街狀況 二面臨街 一面臨街 不臨街 2 宗地內(nèi)開發(fā) 七通一平 六通一平 五通一平 三通一平 1 水平 相鄰?fù)恋亻_ 以商住為主 以工業(yè)為主 未開發(fā)建設(shè) 5 發(fā)情況 表-3 比較因素系數(shù)修正表 修正因素 案例一 案例二 案例三 物業(yè)名稱或地址 瑤溝醫(yī)院用地 雙溝鎮(zhèn)西小街北側(cè)用 雙溝緯一路南側(cè)用地 地 地面地價(jià)(元/m2) 450 525 301 規(guī)劃用途 100/100 100/100 100/85 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易方式 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/104 100/104 100/104 距區(qū)中心距離 100/98 100/96 100/96 區(qū)域繁華度 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因 道路通達(dá)度 100/100 100/100 100/100 素修正 交通便利度 100/98 100/98 100/98 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100/100 100/100 100/100 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 46 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 修正因素 案例一 案例二 案例三 公用設(shè)施完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 形狀 100/104 100/104 100/104 面積 100/103 100/103 100/103 個(gè)別因 地形地基狀況 100/100 100/100 100/100 素修正 臨街狀況 100/98 100/98 100/98 宗地內(nèi)開發(fā)水平 100/99 100/99 100/99 相鄰?fù)恋乩脿顩r 100/100 100/100 100/100 比準(zhǔn)價(jià)格 433.51 516.29 348.25 E、市場比較法估價(jià)結(jié)果確定 經(jīng)比較分析，各比較案例經(jīng)因素修正后得到的價(jià)格較為接近，故在此取其簡單算術(shù)平均值作為市場比較法所得估價(jià)結(jié)果，即估價(jià)對象 通過市場比較法所得地面地價(jià)為434元/平方米。 評估值=434x13239.8 =5,746,100.00(元)(百元取整) (八)評估結(jié)果 截至評估基準(zhǔn)日，本次評估范圍內(nèi)的土地 5 宗，宗地面積為 73,084.80平方米，宗地賬面價(jià)值為 15,488,786.34元，評估值為 29,684,100.00元，評估增值14,195,313.65元，增值率為91.65%。評估 增值是因?yàn)橛捎谠u估基準(zhǔn)日時(shí)泗洪縣房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲所致。 六、其他無形資產(chǎn)評估技術(shù)說明 (一)評估范圍 納入評估范圍的其他無形資產(chǎn)為系統(tǒng)軟件類其他無形資產(chǎn)，以及企業(yè)申報(bào)的賬面未記錄的系統(tǒng)類賬外無形資產(chǎn)。 (二)無形資產(chǎn)概況 1. 其他無形資產(chǎn)-外購軟件 序號 無形資產(chǎn)名稱 購置日期 原始入賬價(jià)值 賬面價(jià)值 1 醫(yī)院信息管理系統(tǒng) 2013年3月 139,800.00 32,620.00 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 47 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2. 企業(yè)申報(bào)的賬外無形資產(chǎn)主要為4套系統(tǒng)軟件、商標(biāo)及域名， 具體情況如下所示： 序號 無形資產(chǎn)名稱或內(nèi)容 取得日期 1 HIS系統(tǒng) 2011年11月 2 LIS系統(tǒng) 2012年6月 3 PACS系統(tǒng) 2012年6月 4 移動護(hù)士站 2016年6月 5 注冊商標(biāo) 2010年1月 6 域名 2014年4月 (三)核實(shí)過程 1．其他無形資產(chǎn)-外購軟件 評估過程主要?jiǎng)澐忠韵氯齻€(gè)階段： 第一階段：準(zhǔn)備階段 對企業(yè)評估范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，向企業(yè)提交評估資料清單和資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)企業(yè)填寫無形資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表； 第二階段：現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)階段 將企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表與財(cái)務(wù)賬進(jìn)行核對，對重復(fù)申報(bào)、遺漏、錯(cuò)報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行修改或重新申報(bào)，收集與無形資產(chǎn)評估有關(guān)的各項(xiàng)資料、文件，對于不清楚的事宜與相關(guān)財(cái)務(wù)人員交流意見。 第三階段：評定估算階段 根據(jù)資產(chǎn)的特點(diǎn)，合理確定其在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值。 2．賬外無形資產(chǎn) (1)了解賬外無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式以及有關(guān)權(quán)屬問題； (2)獲取有關(guān)文件、資料，核實(shí)取得賬外無形資產(chǎn)的法律程序是否完備，是否具備獲利能力； (3)抽查賬外無形資產(chǎn)的受益期有關(guān)文件； (4)確認(rèn)尚存受益期，收集相關(guān)資料，選擇適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ǎ_定估值。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 48 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (四)評估方法 根據(jù)其他無形資產(chǎn)的特點(diǎn)、評估價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，采用市場法進(jìn)行評估，即向軟件開發(fā)商的詢價(jià)作為評估值，具體如下：1.對于評估基準(zhǔn)日市場上有銷售的外購軟件，按照評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格作為評估值；2.對于評估基準(zhǔn)日市場上有銷售但版本已經(jīng)升級的外購軟件，按照評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格扣減軟件升級費(fèi)用后作為評估值；3.對于定制軟件，以向軟件開發(fā)商的詢價(jià)作為評估值。 另，對于基準(zhǔn)日閑置的外購軟件，經(jīng)了解不再使用，故評估為零。 (五)典型案例 HIS系統(tǒng)(無形資產(chǎn)-其他無形資產(chǎn)評估明細(xì)表 序號3) 1.軟件概況 軟件名稱：HIS系統(tǒng) 購置日期：2011年11月 賬面價(jià)值：0.00元 軟件簡介： 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 49 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 系統(tǒng)功能模塊列表 序號 模塊名稱 模塊描述 網(wǎng)絡(luò)咨詢登記、預(yù)約就診管理、病患投訴監(jiān)督、回訪跟蹤管理、 1 客服中心 智能任務(wù)協(xié)助、個(gè)性場景設(shè)置、閱讀權(quán)限控制、敏感字段控制、 簡明客戶概要、歷史活動記錄、回訪策略制定等 醫(yī)院場景設(shè)置、高級檢索功能、智能批量回訪、病人批量導(dǎo)入、 2 客戶管理 閱讀權(quán)限控制、敏感字段控制、簡明客戶概要、智能數(shù)據(jù)篩選、 病人客服布署等 3 導(dǎo)診工作臺與HIS業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)、病人到診確認(rèn)、導(dǎo)診日志管理、病人智能匹配、 HIS智能數(shù)據(jù)、閱讀權(quán)限控制、敏感字段控制、簡明客戶概要 日志智能提取、工作日志審核、病人療程設(shè)置、病人回訪囑托、 4 醫(yī)生工作臺 病人日志查閱、治療方案調(diào)用、復(fù)查短信發(fā)送、復(fù)查病人提醒、 HIS智能對接、閱讀權(quán)限控制、敏感字段控制 營銷活動策劃、客戶資料收集、營銷任務(wù)拆分、營銷任務(wù)分配、 5 營銷管理 營銷任務(wù)執(zhí)行、客服任務(wù)申請、閱讀權(quán)限控制、敏感字段控制、 簡明客戶概要 咨詢率統(tǒng)計(jì)、預(yù)約率統(tǒng)計(jì)、到診率統(tǒng)計(jì)、回訪率統(tǒng)計(jì)、流失率統(tǒng) 6 決策分析 計(jì)、鞏固率統(tǒng)計(jì)、復(fù)診率統(tǒng)計(jì)、病人智能分析、市場智能分析、 營銷效果分析、品牌數(shù)據(jù)分析 7 基礎(chǔ)管理 集團(tuán)信息、醫(yī)院管理、科室管理、醫(yī)生管理、用戶管理、常用詞 管理、客戶數(shù)據(jù)導(dǎo)入 8 系統(tǒng)管理 操作用戶管理、系統(tǒng)權(quán)限管理、敏感詞管理、閱讀權(quán)限管理、系 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 50 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序號 模塊名稱 模塊描述 統(tǒng)操作日志、密碼管理、加密管理、IP控制、場景設(shè)置 2.評估值的確定 在企業(yè)協(xié)助下，經(jīng)向南京旗勝科技有限公司(許躍東18951945977) 進(jìn)行詢價(jià)，該系統(tǒng)軟件于基準(zhǔn)日按原來的同樣系統(tǒng)功能重新購置的報(bào)價(jià)為300,000.00元，結(jié)合醫(yī)院的采購經(jīng)驗(yàn)和采購部門判斷，一般該類系統(tǒng)軟件采購可享受的折扣率約為50%，即， 該系統(tǒng)軟件的評估價(jià)值=基準(zhǔn)日報(bào)價(jià)×折扣率 =300,000.00×50% =150,000.00(元) (六)評估結(jié)果 其他無形資產(chǎn)評估值366,615.00 元，評估增值333,995.00元，增 值率 1,023.90%。評估增值原因：賬外無形資產(chǎn)-系統(tǒng)軟件已費(fèi)用化， 但此次評估按同類功能的市場價(jià)確定，故產(chǎn)生增值。 七、長期待攤費(fèi)用評估技術(shù)說明 評估基準(zhǔn)日長期待攤費(fèi)用賬面價(jià)值 5,735,416.66 元。核算內(nèi)容為 租賃費(fèi)、零星工程款、CT球管的攤銷費(fèi)、房屋裝修費(fèi)等。 評估人員調(diào)查了解了長期待攤費(fèi)用發(fā)生的原因，查閱了長期待攤費(fèi)用的合同和記賬憑證。同時(shí)對形成日期、原始發(fā)生額和尚存受益月數(shù)進(jìn)行了核實(shí)，以核實(shí)無誤后的賬面值作為評估值。 長期待攤費(fèi)用評估值為5,400,611.11元，評估減值334,805.55元， 減值率5.84%，減值原因主要為將房屋裝修款在房屋建筑物中評估所 致。 八、遞延所得稅資產(chǎn)評估技術(shù)說明 評估基準(zhǔn)日遞延所得稅資產(chǎn)賬面價(jià)值 3,171,083.76 元。核算內(nèi)容 為被評估單位確認(rèn)的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)。具體為應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備對所得稅的影響計(jì)提的遞延所得稅資產(chǎn)。 評估人員調(diào)查了解了遞延所得稅資產(chǎn)發(fā)生的原因，查閱了確認(rèn)遞北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 51 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 延所得稅資產(chǎn)的相關(guān)會計(jì)規(guī)定，核實(shí)了評估基準(zhǔn)日確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的記賬憑證。遞延所得稅資產(chǎn)以核實(shí)后的賬面值作為評估值。 經(jīng)評估，遞延所得稅資產(chǎn)的評估值為 3,171,083.76 元，無評估增 減值。 九、流動負(fù)債評估技術(shù)說明 (一)評估范圍 納入評估范圍的流動負(fù)債包括：短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債。 上述負(fù)債評估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面價(jià)值 短期借款 100,000,000.00 應(yīng)付賬款 55,006,229.33 預(yù)收賬款 168,327.99 應(yīng)付職工薪酬 4,133,168.98 應(yīng)交稅費(fèi) 21,593,517.16 其他應(yīng)付款 150,628,006.43 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 16,327,128.96 流動負(fù)債合計(jì) 347,856,378.85 (二)核實(shí)過程 評估過程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段： 第一階段：準(zhǔn)備階段 評估人員對納入評估范圍的流動負(fù)債構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，設(shè)計(jì)了初步評估計(jì)劃；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)被評估單位準(zhǔn)備評估所需資料和填寫流動負(fù)債評估申報(bào)明細(xì)表。 第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段 1.核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的流動負(fù)債評估申報(bào)明細(xì)表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的流動負(fù)債明細(xì)賬、臺賬核對使明細(xì)金額及內(nèi)容相符；最北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 52 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 后按照重要性原則，對大額流動負(fù)債核對了原始記賬憑證等。 2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據(jù)各類流動負(fù)債的典型特征收集了評估基準(zhǔn)日的采購合同與發(fā)票、完稅證明，以及部分記賬憑證等評估相關(guān)資料。 3.現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位相關(guān)人員調(diào)查了解了各往來單位的商業(yè)信用情況；調(diào)查了解了負(fù)擔(dān)的稅種、稅率與納稅制度等。 第三階段：評定估算階段 根據(jù)各類流動負(fù)債的特點(diǎn)，遵照評估準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，分別采用適宜的評估方法，確定其在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，并編制相應(yīng)的評估明細(xì)表和評估匯總表，撰寫流動負(fù)債評估技術(shù)說明。 (三)評估方法 1.短期借款 評估基準(zhǔn)日短期借款賬面價(jià)值為 100,000,000.00 元。核算內(nèi)容為 被評估單位向江蘇泗洪農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)部、中國工商銀行股份有限公司泗洪猿洲支行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司泗洪縣支行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司泗洪城北支行等借入的期限在1年以下(含1年)的借款。 評估人員對各筆短期借款都進(jìn)行了函證，查閱了各筆短期借款的借款合同及相關(guān)擔(dān)保合同、評估基準(zhǔn)日貸款對賬單、評估基準(zhǔn)日最近一期的結(jié)息證明等，逐筆核對了借款金額、借款期限和借款利率。短期借款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 短期借款評估值為100,000,000.00元。 2.應(yīng)付賬款 評估基準(zhǔn)日應(yīng)付賬款賬面價(jià)值55,006,229.33元。核算內(nèi)容為因日 常經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項(xiàng)，包括購藥材、設(shè)備等。 評估人員向被評估單位調(diào)查了解了業(yè)務(wù)模式及商業(yè)信用情況，按照重要性原則，對大額或賬齡較長等情形的應(yīng)付賬款進(jìn)行了函證，并對相應(yīng)的合同、憑證進(jìn)行了抽查。應(yīng)付賬款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 應(yīng)付賬款評估值為55,006,229.33元。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 53 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 3.預(yù)收賬款 評估基準(zhǔn)日預(yù)收賬款賬面價(jià)值168,327.99元。核算內(nèi)容為預(yù)收的 醫(yī)療款。 評估人員向被評估單位調(diào)查了解了預(yù)收賬款形成的原因，按照重要性原則，對大額或賬齡較長等情形的預(yù)收賬款相應(yīng)的合同和憑證進(jìn)行了抽查。預(yù)收賬款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 預(yù)收賬款評估值為168,327.99元。 4.應(yīng)付職工薪酬 評估基準(zhǔn)日應(yīng)付職工薪酬賬面價(jià)值 4,133,168.98 元。核算內(nèi)容為 被評估單位根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬，包括工資、獎(jiǎng) 金、工會經(jīng)費(fèi)、五險(xiǎn)等。 評估人員向被評估單位調(diào)查了解了員工構(gòu)成與職工薪酬制度等，核實(shí)了評估基準(zhǔn)日最近一期的職工薪酬支付證明，以及評估基準(zhǔn)日應(yīng)付職工薪酬的記賬憑證。應(yīng)付職工薪酬以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 應(yīng)付職工薪酬評估值為4,133,168.98元。 5.應(yīng)交稅費(fèi) 評估基準(zhǔn)日應(yīng)交稅費(fèi)賬面價(jià)值21,593,517.16元。核算內(nèi)容為被評 估單位按照稅法等規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，包括：企業(yè)所得稅、企業(yè)代扣代繳的個(gè)人所得稅、增值稅、各種附加稅等。 評估人員向被評估單位調(diào)查了解了應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅種、稅率、繳納制度等稅收政策。查閱了被評估單位評估基準(zhǔn)日最近一期的完稅證明，以及評估基準(zhǔn)日應(yīng)交稅費(fèi)的記賬憑證等。應(yīng)交稅費(fèi)以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 應(yīng)交稅費(fèi)評估值為21,593,517.16元。 6.其他應(yīng)付款 評估基準(zhǔn)日其他應(yīng)付款賬面價(jià)值 150,628,006.43 元，核算內(nèi)容為 被評估單位應(yīng)付的往來款、借款、保證金、工程款等。 評估人員向被評估單位調(diào)查了解了其他應(yīng)付款形成的原因，按照重要性原則，對大額或賬齡較長等情形的其他應(yīng)付款進(jìn)行了函證，北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 54 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 并對相應(yīng)的合同和憑證進(jìn)行了抽查。其他應(yīng)付款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評估值。 其他應(yīng)付款評估值為150,628,006.43元。 7.一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 評估基準(zhǔn)日一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債賬面價(jià)值16,327,128.96元。 核算內(nèi)容為被評估單位在一年之內(nèi)到期的設(shè)備融資租賃費(fèi)用。 評估人員查閱了一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的設(shè)備租賃合同及相關(guān)擔(dān)保合同、評估基準(zhǔn)日最近一期的付款憑證等。一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債以核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評估值。 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債評估值為16,327,128.96元。 (四)評估結(jié)果 流動負(fù)債評估結(jié)果及增減值情況如下表： 流動負(fù)債評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00 0.00 0.00 應(yīng)付賬款 55,006,229.33 55,006,229.33 0.00 0.00 預(yù)收款項(xiàng) 168,327.99 168,327.99 0.00 0.00 應(yīng)付職工薪酬 4,133,168.98 4,133,168.98 0.00 0.00 應(yīng)交稅費(fèi) 21,593,517.16 21,593,517.16 0.00 0.00 其他應(yīng)付款 150,628,006.43 150,628,006.43 0.00 0.00 一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債 16,327,128.96 16,327,128.96 0.00 0.00 流動負(fù)債合計(jì) 347,856,378.85 347,856,378.85 0.00 0.00 流動負(fù)債評估值347,856,378.85元，無增減值變動。 十、非流動負(fù)債評估技術(shù)說明 (一)評估范圍 納入評估范圍的非流動負(fù)債為長期應(yīng)付款。上述負(fù)債評估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面價(jià)值 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 55 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 科目名稱 賬面價(jià)值 長期應(yīng)付款 40,662,249.09 非流動負(fù)債合計(jì) 40,662,249.09 (二)核實(shí)過程 評估過程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段： 第一階段：準(zhǔn)備階段 評估人員對納入評估范圍的非流動負(fù)債構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，設(shè)計(jì)了初步評估計(jì)劃；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)被評估單位準(zhǔn)備評估所需資料和填寫非流動負(fù)債評估申報(bào)明細(xì)表。 第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段 1.核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的非流動負(fù)債評估申報(bào)明細(xì)表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的非流動負(fù)債明細(xì)賬、臺賬核對使明細(xì)金額及內(nèi)容相符；最后按照重要性原則，對非流動負(fù)債核對了原始記賬憑證等。 2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據(jù)非流動負(fù)債的典型特征收集了評估基準(zhǔn)日的借款合同，以及部分記賬憑證等評估相關(guān)資料。 第三階段：評定估算階段 根據(jù)非流動負(fù)債的特點(diǎn)，遵照評估準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，采用適宜的評估方法，確定其在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值，并編制相應(yīng)的評估明細(xì)表和評估匯總表，撰寫非流動負(fù)債評估技術(shù)說明。 (三)評估方法 長期應(yīng)付款 評估基準(zhǔn)日長期應(yīng)付款賬面價(jià)值為40,662,249.09元。核算內(nèi)容為 被評估單位向西門子財(cái)務(wù)租賃有限公司上海分公司、江蘇金融租賃有限公司、海爾融資租賃(中國)有限公司、西門子財(cái)務(wù)租賃有限公司、拉赫蘭頓融資租賃(中國)有限公司的設(shè)備租賃款。 評估人員查閱了融資租賃合同，根據(jù)合同條款核實(shí)了評估基準(zhǔn)日長期應(yīng)付款的記賬憑證。長期應(yīng)付款以核實(shí)無誤后的賬面價(jià)值作為評北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 56 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 估值。 長期應(yīng)付款評估值為40,662,249.09元，無增減值變動。 (四)評估結(jié)果 非流動負(fù)債評估結(jié)果及增減值情況如下表： 非流動負(fù)債評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 長期應(yīng)付款 40,662,249.09 40,662,249.09 0.00 0.00 非流動負(fù)債合計(jì) 40,662,249.09 40,662,249.09 0.00 0.00 非流動負(fù)債評估值40,662,249.09元，無增減值變動。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 57 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 第四章 收益法評估技術(shù)說明 一、宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析 (一)2016年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 2016 年，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量提高，就業(yè)穩(wěn) 定增加。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值744,127億元，比上年增長6.7%。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值63,671億元，增長3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值296,236 億元，增長6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值384,221億元，增長7.8%。第一產(chǎn) 業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 8.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 39.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為51.6%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。全 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值53,980 元，比上年增長6.1%。全年國民總收入 742,352億元，比上年增長6.9%。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 58 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 全年全國居民人均可支配收入23,821 元，比上年增長8.4%，扣 除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.3%；全國居民人均可支配收入中位數(shù)20,883 元，增長8.3%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 33,616元， 比上年增長 7.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長5.6%；城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入中位數(shù)31,554元，增長8.3%。農(nóng)村居民人均可支配收入12,363 元，比上年增長 8.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.2%；農(nóng)村居民人 均可支配收入中位數(shù)11,149 元，增長8.3%。按全國居民五等份收入 分組，低收入組人均可支配收入5,529元，中等偏下收入組人均可支 配收入12,899元，中等收入組人均可支配收入20,924元，中等偏上收 入組人均可支配收入31,990元，高收入組人均可支配收入59,259元。 貧困地區(qū)農(nóng)村居民人均可支配收入8,452元，比上年增長 10.4%，扣 除價(jià)格因素，實(shí)際增長8.4%。全國農(nóng)民工人均月收入3,275元，比上 年增長6.6%。 全國居民人均消費(fèi)支出17,111 元，比上年增長8.9%，扣除價(jià)格 因素，實(shí)際增長 6.8%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 23,079 元，增長 7.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長5.7%；農(nóng)村居民人均消費(fèi) 支出10,130元，增長9.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.8%。恩格爾 系數(shù)為30.1%，比上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中城鎮(zhèn)為29.3%，農(nóng)村為 32.2%。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 59 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2016年年末全國共有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)99.3萬個(gè)，其中醫(yī)院2.9萬個(gè)， 在醫(yī)院中有公立醫(yī)院1.3萬個(gè)，民營醫(yī)院1.6萬個(gè)；基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī) 構(gòu)93.1萬個(gè)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院3.7萬個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)3.5萬 個(gè)，門診部(所)21.7萬個(gè)，村衛(wèi)生室64.2萬個(gè)；專業(yè)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)2.9 萬個(gè)，其中疾病預(yù)防控制中心3,484個(gè)，衛(wèi)生監(jiān)督所(中心)3,138個(gè)。 年末衛(wèi)生技術(shù)人員844萬人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師317萬人， 注冊護(hù)士350萬人。醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位747萬張，其中醫(yī)院575萬張， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院123萬張。全年總診療人次78.0億人次，出院人數(shù)2.2億 人。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 60 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2016年年末全國共有各類提供住宿的社會服務(wù)機(jī)構(gòu)3.1萬個(gè)，其 中養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)2.8萬個(gè)，兒童服務(wù)機(jī)構(gòu)713個(gè)。社會服務(wù)床位716.6 萬張，其中養(yǎng)老服務(wù)床位680.0萬張，兒童服務(wù)床位10.0萬張。年末 共有社區(qū)服務(wù)中心2.4萬個(gè)，社區(qū)服務(wù)站13.0萬個(gè)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 二、行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景分析 被評估企業(yè)所處行業(yè)屬于醫(yī)療服務(wù)行業(yè)。我國醫(yī)療服務(wù)市場的現(xiàn)狀，一方面醫(yī)療服務(wù)需求作為人類的基本需求，具有顯著的剛性特征，隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、人民生活水平的逐步提高以及人們健康意識的提升，醫(yī)療服務(wù)需求不斷增長；而另一方面，醫(yī)療衛(wèi)生資源總量不足、結(jié)構(gòu)不合理等問題客觀存在，導(dǎo)致了醫(yī)療服務(wù)市場整體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。 我國的醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)指依據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定進(jìn)行設(shè)置和登記，取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，或從民政、工商行政、機(jī)構(gòu)編制管理部門取得法人單位登記證書，從事疾病診斷治療，為社會提供醫(yī)療保健、疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督服務(wù)或從事醫(yī)學(xué)科研和醫(yī)學(xué)在職培訓(xùn)等工作的單位，包括醫(yī)院、基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、專業(yè)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和其他醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 61 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 醫(yī)院是我國醫(yī)療機(jī)構(gòu)的主要形式，在衛(wèi)生服務(wù)體系中發(fā)揮最為重要的作用。按提供的醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容，醫(yī)院可分為綜合醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、民族醫(yī)院、各類專科醫(yī)院和護(hù)理院，其中各類專科醫(yī)院包括口腔醫(yī)院、眼科醫(yī)院、耳鼻喉科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、心血管病醫(yī)院、胸科醫(yī)院、血液病醫(yī)院、婦產(chǎn)(科)醫(yī)院、兒童醫(yī)院、精神病醫(yī)院、傳染病醫(yī)院、皮膚病醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院、麻風(fēng)病醫(yī)院、職業(yè)病醫(yī)院、骨科醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、整形外科醫(yī)院、美容醫(yī)院等。按登記注冊類型，醫(yī)院可分為公立醫(yī)院與民營醫(yī)院，其中公立醫(yī)院指經(jīng)濟(jì)類型為國有和集體辦的醫(yī)院(含政府辦醫(yī)院)，分為政府辦醫(yī)院(根據(jù)功能定位主要?jiǎng)澐譃榭h辦醫(yī)院、市辦醫(yī)院、省辦醫(yī)院、部門辦醫(yī)院)和其他公立醫(yī)院(主要包括軍隊(duì)醫(yī)院、國有和集體企事業(yè)單位等舉辦的醫(yī)院)；民營醫(yī)院指公立醫(yī)院以外的其他醫(yī)院，包括聯(lián)營、股份合作、私營、港澳臺投資和外國投資的醫(yī)院。 基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為縣級以下醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)、街道衛(wèi)生院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、村衛(wèi)生室、門診部、診所(醫(yī)務(wù)室)；專業(yè)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)包括疾病預(yù)防控制中心、專科疾病防治機(jī)構(gòu)、婦幼保健機(jī)構(gòu)、健康教育機(jī)構(gòu)、急救中心(站)、采供血機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)、計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)；其他醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)包括療養(yǎng)院、臨床檢驗(yàn)中心、醫(yī)學(xué)科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)學(xué)在職教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)學(xué)考試中心、人才交流中心、統(tǒng)計(jì)信息中心等衛(wèi)生事業(yè)單位。 (一)行業(yè)狀況與未來發(fā)展的影響因素 1、我國醫(yī)療服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀 (1)全國衛(wèi)生總費(fèi)用持續(xù)增長 近五年，我國衛(wèi)生總費(fèi)用持續(xù)上漲， 2015年中國衛(wèi)生總費(fèi)用總 額為38,775.37億元，同比增長9.81%；2016年中國衛(wèi)生總費(fèi)用總額持 續(xù)增長，達(dá)到42,145億元，同比增速8.69%。2015年中國人均衛(wèi)生費(fèi) 用為2,820.91元，同比增長9.26%；2016年中國人均衛(wèi)生費(fèi)用增長至 3,049.5元，同比增速8.11%。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 62 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng) (2)醫(yī)療衛(wèi)生資源總量不足等問題依然突出 醫(yī)療衛(wèi)生資源總量不足、質(zhì)量不高、結(jié)構(gòu)與布局不合理、服務(wù)體系碎片化、部分公立醫(yī)院單體規(guī)模不合理擴(kuò)張等問題依然突出。一是與日益增長的服務(wù)需求相比，醫(yī)療衛(wèi)生資源總量相對不足，增長相對緩慢。根據(jù)《2015 年中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年檢》顯示，雖然國內(nèi)衛(wèi)生總費(fèi)用在2004年至2014年之間以16.61%的復(fù)合增長率高速增長，但2015年的衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)量僅為2004年的1.16倍，衛(wèi)生人員僅為2004年的1.69倍，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)僅為2004年的2.15倍，供給嚴(yán)重落后于需求的擴(kuò)張。二是醫(yī)療衛(wèi)生資源的質(zhì)量有待提高。執(zhí)業(yè)(助理)醫(yī)師中，大學(xué)本科及以上學(xué)歷者占比僅為45%；注冊護(hù)士中，大學(xué)本科及以上學(xué)歷北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 63 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 者占比僅為10%。三是資源布局結(jié)構(gòu)不合理，影響醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)提供 的公平與效率。西部地區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生資源質(zhì)量較低。基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)服務(wù)能力不足，利用效率不高。中西醫(yī)發(fā)展不協(xié)調(diào)，中醫(yī)藥(含民族醫(yī)藥，下同)特色優(yōu)勢尚未得到充分發(fā)揮。公共衛(wèi)生服務(wù)體系發(fā)展相對滯后，公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)所占比重過大，床位占比近90%。資源要素之間配置結(jié)構(gòu)失衡，醫(yī)護(hù)比僅為 1∶1，護(hù)士配備嚴(yán)重不足。專科醫(yī)院發(fā)展相對較慢，兒科、精神衛(wèi)生、康復(fù)、老年護(hù)理等領(lǐng)域服務(wù)能力較為薄弱。四是醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系存在碎片化的問題。公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)分工協(xié)作機(jī)制不健全、缺乏聯(lián)通共享，各級各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)合作不夠、協(xié)同性不強(qiáng)，服務(wù)體系難以有效應(yīng)對日益嚴(yán)重的慢性病高發(fā)等健康問題。五是公立醫(yī)院改革還不到位，以藥補(bǔ)醫(yī)機(jī)制尚未有效破除，科學(xué)的補(bǔ)償機(jī)制尚未建立，普遍存在追求床位規(guī)模、競相購置大型設(shè)備、忽視醫(yī)院內(nèi)部機(jī)制建設(shè)等粗放式發(fā)展問題，部分公立醫(yī)院單體規(guī)模過大，擠壓了基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與社會辦醫(yī)院的發(fā)展空間，影響了醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系整體效率的提升。 2、我國醫(yī)療服務(wù)市場未來發(fā)展趨勢及前景 (1)政府繼續(xù)鼓勵(lì)社會辦醫(yī)院，并給出空間和方向 ①到2020年，社會辦醫(yī)院床位數(shù)占比將從2013年的15%提高至 31%。 《全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要(2015―2020年)》(以下簡稱“規(guī) 劃綱要”)指出：明確公立醫(yī)院的主體地位和公益性，并發(fā)揮其在基本醫(yī)療服務(wù)提供、急危重癥和疑難病癥診療等骨干作用，但嚴(yán)格控制公立醫(yī)院單體(單個(gè)執(zhí)業(yè)點(diǎn))床位規(guī)模的不合理增長。同時(shí)強(qiáng)調(diào)社會辦醫(yī)院是醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系不可或缺的重要組成部分，是滿足人民群眾多層次、多元化醫(yī)療服務(wù)需求的有效途徑。 《規(guī)劃綱要》同時(shí)提出了床位配置目標(biāo)：到2020年，每千常住 人口醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)控制在6張，其中，醫(yī)院床位數(shù)4.8張，基 層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù) 1.2張。在醫(yī)院床位中，公立醫(yī)院床位數(shù) 3.3 張，按照每千常住人口不低于1.5張為社會辦醫(yī)院預(yù)留規(guī)劃空間，同 步預(yù)留診療科目設(shè)置和大型醫(yī)用設(shè)備配置空間。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 64 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 ②與公立醫(yī)院差異化競爭，可選擇基本或高端醫(yī)療服務(wù)、康復(fù)、老年護(hù)理等緊缺服務(wù)方向。 《規(guī)劃綱要》提出社會辦醫(yī)院可以提供基本醫(yī)療服務(wù)，與公立醫(yī)院形成有序競爭；可以提供高端服務(wù)，滿足非基本需求；可以提供康復(fù)、老年護(hù)理等緊缺服務(wù)，對公立醫(yī)院形成補(bǔ)充。 A、鼓勵(lì)社會力量舉辦中醫(yī)類專科醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院(站)以及口腔疾病、老年病和慢性病等診療機(jī)構(gòu)。 B、推進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，推動中醫(yī)藥與養(yǎng)老結(jié)合，發(fā)展社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)。推動市級以上醫(yī)院與老年病醫(yī)院、老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)等之間的轉(zhuǎn)診與合作。 C、支持發(fā)展專業(yè)的醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)和影像機(jī)構(gòu)，逐步建立大型設(shè)備共用、共享、共管機(jī)制。建立區(qū)域醫(yī)學(xué)影像中心，推動建立“基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)檢查、醫(yī)院診斷”的服務(wù)模式，提高基層醫(yī)學(xué)影像服務(wù)能力。 (2)我國醫(yī)療服務(wù)市場未來發(fā)展?jié)摿薮?雖然，隨著經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平的提高，我國醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用持續(xù)增長，但我國醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用支出比例以及人均醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用與發(fā)達(dá)國家相比仍存在顯著差距。2014 年，中國和美國醫(yī)療服務(wù)總開支分別為5,743億美元和29,736億美元，分別占兩國當(dāng)年GDP的5.55%和 17.14%；同時(shí)中國和美國2014 年的人均醫(yī)療服務(wù)開支分別為420美元和9,403美元。我國相對較低的醫(yī)療及醫(yī)療服務(wù)開支，突顯我國醫(yī)療服務(wù)市場巨大的發(fā)展空間。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 65 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 數(shù)據(jù)來源：產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng) (3)人口老齡化、城鎮(zhèn)化將推進(jìn)醫(yī)療領(lǐng)域的變化 當(dāng)前，人口老齡化趨勢顯著，老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕪?2004 年的7.6%上升到2015年10.5%，老齡人口總數(shù)已達(dá)到1.44億人。老 齡人口慢性疾病多、醫(yī)療周期長、自理能力弱，對慢性疾病護(hù)理與康復(fù)服務(wù)的需求較大。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將在未來成為醫(yī)療領(lǐng)域的重要組成部分。 同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家政策的推動，我國城鎮(zhèn)率正在不斷提升，城鎮(zhèn)人口比率從2004年的41.7%上升到2015年的56.1%。城鎮(zhèn)化帶來居民生活方式的改變，以城市人群為主的疾病將會有增長趨勢。因此，養(yǎng)生、保健護(hù)理等特殊領(lǐng)域的醫(yī)療需求也會相應(yīng)增加。 (4)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)信息化的重要性持續(xù)提升 醫(yī)療信息化作為支撐醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的支柱之一，在近年來醫(yī)改的深入推進(jìn)和智慧城市的建設(shè)中步入黃金期。根據(jù)國家在《關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見》中的描述，我國醫(yī)療衛(wèi)生信息化將從醫(yī)院信息化、公共衛(wèi)生信息化以及醫(yī)療保障體系信息化開展，通過利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，構(gòu)建信息網(wǎng)絡(luò)平臺，將大大提高公共衛(wèi)生安全預(yù)測預(yù)警和分析報(bào)告能力，推進(jìn)醫(yī)院信息化建設(shè)水平，促進(jìn)城市醫(yī)院與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作。過去，我國大部分地區(qū)醫(yī)療信息化水平較低。自1995年衛(wèi)生部提出“金衛(wèi)工程”設(shè)想以來，我國的醫(yī)療衛(wèi)生信息化建設(shè)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 66 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 迅速發(fā)展，各大中小型醫(yī)院都購置了基礎(chǔ)的管理信息系統(tǒng)(MIS)，醫(yī)院信息系統(tǒng)(HIS)、檢驗(yàn)管理系統(tǒng)(LIS)、醫(yī)學(xué)影像存檔與通訊系統(tǒng)(PACS)的搭建不斷完善。這次新醫(yī)改第一次將信息化寫入方案中，成為醫(yī)療衛(wèi)生體系改革的保障體系之一，明確要求“以推進(jìn)公共衛(wèi)生、醫(yī)療、醫(yī)保、藥品、財(cái)務(wù)監(jiān)管信息化建設(shè)為著力點(diǎn)，整合資源，加強(qiáng)信息標(biāo)準(zhǔn)化和公共服務(wù)信息平臺建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一高效、互聯(lián)互通”，標(biāo)志著醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)信息化建設(shè)即將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。 (5)技術(shù)及人才的競爭日益突出 醫(yī)療服務(wù)行業(yè)作為一個(gè)直接關(guān)系人們生命健康的行業(yè)，技術(shù)實(shí)力和人才隊(duì)伍建設(shè)是其核心競爭力。對于患者而言，較高的資質(zhì)等級、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、尖端的治療技術(shù)以及眾多優(yōu)秀的專家人才等因素往往具有較高的吸引力和控制力。隨著民營資本準(zhǔn)入政策的放開，醫(yī)療服務(wù)行業(yè)內(nèi)的競爭者將越來越多，競爭日趨激烈。要想在競爭日益激烈的醫(yī)療服務(wù)行業(yè)立足并取得更大發(fā)展，技術(shù)優(yōu)勢及人才優(yōu)勢將發(fā)揮日益重要的作用，甚至是決定性的作用。 3.行業(yè)發(fā)展的有利因素 (1)國家政策的支持 醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)與人們生活息息相關(guān)，一直得到政府的高度重視。 “十二五”規(guī)劃明確指出，要按照保基本、強(qiáng)基層、建機(jī)制的要求，增加財(cái)政投入，深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，建立健全基本醫(yī)療衛(wèi)生制度，加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展，優(yōu)先滿足群眾基本醫(yī)療衛(wèi)生需求。 2013年9月28日，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè) 發(fā)展的若干意見》(國發(fā)【2013】40號)。其中提到，到2020年，基本 建立覆蓋全生命周期、內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康服務(wù)業(yè)體系，打造一批知名品牌和良性循環(huán)的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，并形成一定的國際競爭力，基本滿足廣大人民群眾的健康服務(wù)需求。健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上，成為推動經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展的重要力量。建立公開、透明、平等、規(guī)范的健康服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，凡是法律法規(guī)沒有明令禁入的領(lǐng)域，都要向社會資本開放。民辦非營利性機(jī)構(gòu)享受與同行業(yè)公辦機(jī)構(gòu)同等待遇。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 67 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2013年12月30日，國家衛(wèi)生計(jì)生委與國家中醫(yī)藥管理局發(fā)布《關(guān) 于加快發(fā)展社會辦醫(yī)的若干意見》(國衛(wèi)體改發(fā)【2013】54號)，要求 優(yōu)先支持社會資本舉辦非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)向規(guī)模化、多層次方向發(fā)展。 由此可見，醫(yī)療衛(wèi)生體制改革的持續(xù)深化將進(jìn)一步推進(jìn)醫(yī)療服務(wù)市場的發(fā)展。 (3)人口老齡化的影響 我國的人口規(guī)模大且老齡化趨勢加快，老齡人口日益增長的醫(yī)療需求將推動醫(yī)療服務(wù)市場迅速擴(kuò)張。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2014年底，中國總?cè)丝?3.7億人，其中年齡超過65歲的人口為1.38億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到10.1%。老年人發(fā)病率高，疾病醫(yī)治療程長且常伴有并發(fā)病，同時(shí)老年人也多患有慢性疾病需要長期護(hù)理和用藥，因此是醫(yī)療服務(wù)的高消費(fèi)群。人口老齡化預(yù)計(jì)將會從醫(yī)院就診人次增加、診斷及醫(yī)療的需求提高、治療時(shí)間的延長等方面促進(jìn)醫(yī)療服務(wù)需求的增長。 (4)居民健康意識的提高 隨著人們生活水平和受教育程度的提高，居民對自身健康狀況越來越關(guān)注，其健康意識也逐步增強(qiáng)。一方面，重大傳染病流行形勢依然嚴(yán)峻，慢性非傳染性疾病和精神疾病對人民群眾的健康威脅日益加大，新發(fā)傳染病以及傳統(tǒng)烈性傳染病的潛在威脅不容忽視。另一方面，生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)生活方式變化以及食品藥品安全、職業(yè)傷害、環(huán)境問題等對人民群眾健康的影響更加突出。此外，居民健康保健意識的增強(qiáng)為醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的整體發(fā)展提供了“主動”增量。這種更多由患者主導(dǎo)的增量帶動了高端、特色診療服務(wù)的快速發(fā)展。這將極大提升我國醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的市場需求，為行業(yè)未來的服務(wù)理念、服務(wù)模式的創(chuàng)新與改進(jìn)帶來巨大的空間。 (5)醫(yī)療保障體系的完善 “十三五”規(guī)劃綱要中明確提出了健全全民醫(yī)療保障體系的目標(biāo)。 要求全面實(shí)施城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)制度，健全重特大疾病救助和疾病應(yīng)急救助制度，使得城鄉(xiāng)醫(yī)保參保率穩(wěn)定在95%以上；改革醫(yī)保管理和北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 68 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 支付方式，實(shí)現(xiàn)醫(yī)保基金可持續(xù)平衡；加快推進(jìn)基本醫(yī)保異地就醫(yī)結(jié)算，實(shí)現(xiàn)跨省異地安置退休人員住院醫(yī)療費(fèi)用直接結(jié)算。隨著醫(yī)療保障體系的完善，居民的醫(yī)療支付承受力將會增強(qiáng)，有助于醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。 4.行業(yè)發(fā)展的不利因素 (1)醫(yī)療資源布局不合理 我國醫(yī)療資源分布不均，大部分優(yōu)質(zhì)資源集中在大城市的大型醫(yī)院，而農(nóng)村及欠發(fā)達(dá)地區(qū)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)則存在人才短缺、設(shè)備簡陋等問題，許多患者難以得到有效的診療服務(wù)。 (2)體制問題日益凸顯 盡管醫(yī)改已進(jìn)入攻堅(jiān)階段，但是衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的問題依然存在，群眾大病醫(yī)療費(fèi)用負(fù)擔(dān)仍然較重。隨著醫(yī)改的推進(jìn)，深層次的體制矛盾、復(fù)雜的利益調(diào)整等難點(diǎn)問題進(jìn)一步顯現(xiàn)，改革已進(jìn)入“深水區(qū)”。醫(yī)療保障制度建設(shè)有待進(jìn)一步加強(qiáng)，基本藥物制度還需鞏固完善，公立醫(yī)院改革需要深化拓展，推進(jìn)社會力量辦醫(yī)仍需加大力度，人才隊(duì)伍總量和結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。上述問題若不能在中短期內(nèi)解決，將嚴(yán)重影響我國醫(yī)療衛(wèi)生體系的改革，進(jìn)而對整個(gè)醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。 (二)行業(yè)管理體制和政策支持 1.行業(yè)主管部門 我國醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的主管部門為衛(wèi)生行政管理部門，主要為國家衛(wèi)計(jì)委及各地方衛(wèi)生局。除衛(wèi)生行政管理部門外，食品藥品監(jiān)督管理部門、醫(yī)保部門、發(fā)展和改革委員會、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門以及工商行政管理部門也對醫(yī)療機(jī)構(gòu)履行部分監(jiān)管職能。 衛(wèi)生行政管理部門的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)研究起草衛(wèi)生工作的法規(guī)、規(guī)章草案和政策；研究制訂并組織實(shí)施衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展改革的有關(guān)方案、工作規(guī)劃、政策和指導(dǎo)性意見、衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃；負(fù)責(zé)對各級各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)設(shè)置、醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目開設(shè)、醫(yī)療新技術(shù)運(yùn)用、大型醫(yī)用設(shè)備配置、醫(yī)療衛(wèi)生從業(yè)人員等實(shí)施許可準(zhǔn)入和監(jiān)督執(zhí)法；負(fù)責(zé)制訂或?qū)彾?審核、批準(zhǔn))各級各類醫(yī)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 69 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的醫(yī)療、護(hù)理、醫(yī)技及相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī) 范、職業(yè)道德規(guī)范，并實(shí)施監(jiān)督和管理；依法管理醫(yī)療機(jī)構(gòu)內(nèi)部臨床藥事工作，協(xié)助價(jià)格主管部門制訂醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)價(jià)格，負(fù)責(zé)監(jiān)管各級各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)價(jià)格執(zhí)行情況；指導(dǎo)、組織開展衛(wèi)生專業(yè)技術(shù)職務(wù)聘任和任職資格認(rèn)證的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施衛(wèi)生從業(yè)人員繼續(xù)教育和有關(guān)專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃和方案；會同有關(guān)部門共同管理本地醫(yī)療保險(xiǎn)部門。同時(shí)，衛(wèi)生行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理醫(yī)療機(jī)構(gòu)的藥品及其生產(chǎn)設(shè)施與設(shè)備、進(jìn)貨與驗(yàn)收、儲存與保管、處方調(diào)配和配制制劑等。 食品藥品監(jiān)督管理部門的主要職責(zé)包括：起草藥品(含中藥、民族藥)、醫(yī)療器械監(jiān)督管理的法律法規(guī)草案；組織制定、公布國家藥典等藥品和醫(yī)療器械標(biāo)準(zhǔn)、分類管理制度并監(jiān)督實(shí)施；制定藥品和醫(yī)療器械研制、生產(chǎn)、經(jīng)營、使用質(zhì)量管理規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施；藥品、醫(yī)療器械注冊并監(jiān)督檢查；制定藥品、醫(yī)療器械監(jiān)督管理的稽查制度并組織實(shí)施，組織查處重大違法行為；負(fù)責(zé)藥品安全事故應(yīng)急體系建設(shè)，制定藥品安全科技發(fā)展規(guī)劃并組織實(shí)施，開展藥品安全宣傳、教育培訓(xùn)、國際交流與合作。 醫(yī)療保險(xiǎn)部門的主要職責(zé)包括：統(tǒng)籌擬訂醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)劃和標(biāo) 準(zhǔn)；擬訂醫(yī)療保險(xiǎn)管理辦法；組織擬訂定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、藥店的醫(yī)療保險(xiǎn)服務(wù)管理、結(jié)算辦法及支付范圍；擬訂疾病停工期間的津貼標(biāo)準(zhǔn)；擬訂機(jī)關(guān)企事業(yè)單位補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)政策和管理辦法。 發(fā)展和改革委員會的主要職責(zé)包括：研究起草價(jià)格、收費(fèi)方面的法規(guī)和規(guī)章草案，規(guī)范政府、經(jīng)營者價(jià)格行為；負(fù)責(zé)推進(jìn)價(jià)格改革，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制；研究提出政府管理商品和服務(wù)價(jià)格、收費(fèi)的管理原則和作價(jià)辦法；擬訂重要商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)政策并組織實(shí)施；監(jiān)督檢查價(jià)格政策的執(zhí)行，查處價(jià)格違法行為和價(jià)格壟斷行為。 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的主要職責(zé)包括：計(jì)量性醫(yī)療設(shè)備儀器的校驗(yàn)和質(zhì)量管理工作，負(fù)責(zé)對產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控和強(qiáng)制檢驗(yàn)、鑒定等。 工商行政管理機(jī)關(guān)的主要職責(zé)包括：與衛(wèi)生行政部門共同負(fù)責(zé)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 70 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 醫(yī)療廣告的審查。 醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的自律性組織為中華醫(yī)師協(xié)會、中華醫(yī)院協(xié)會、中華醫(yī)學(xué)會、中華預(yù)防醫(yī)學(xué)會、中國保健協(xié)會等，主要工作是調(diào)查研究行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展方向，向政府反映行業(yè)的意見和要求；制定相關(guān)機(jī)構(gòu)、人員執(zhí)業(yè)規(guī)范；開展咨詢服務(wù)；承辦衛(wèi)生行政部門委托的有關(guān)工作以及與本會宗旨有關(guān)的事宜等。 2.行業(yè)監(jiān)管體制 (1)醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)置 醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)置必須經(jīng)縣級以上地方人民政府衛(wèi)生行政部門審查批準(zhǔn)，并取得設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)書；醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)必須進(jìn)行登記，并領(lǐng)取《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》。根據(jù)衛(wèi)生部于2009年6月15日頒布并實(shí)施的《醫(yī)療機(jī)構(gòu)校驗(yàn)管理辦法(試行)》，取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)定期接受衛(wèi)生行政部門依法對其基本條件和執(zhí)業(yè)狀況進(jìn)行的檢查、評估、審核，并依法作出相應(yīng)結(jié)論。醫(yī)療機(jī)構(gòu)未按規(guī)定申請校驗(yàn)且在限期內(nèi)仍不申請補(bǔ)辦校驗(yàn)手續(xù)的或暫緩校驗(yàn)后再次校驗(yàn)不合格的，由登記機(jī)關(guān)注銷其《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》。 (2)醫(yī)療機(jī)構(gòu)分類 按經(jīng)營目的、服務(wù)任務(wù)不同，醫(yī)療機(jī)構(gòu)被劃分為非營利性和營利性兩類。非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)是指為社會公眾利益服務(wù)而設(shè)立和運(yùn)營的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在我國醫(yī)療服務(wù)體系中占主體和主導(dǎo)地位，其不以營利為目的，收入用于彌補(bǔ)醫(yī)療服務(wù)成本，實(shí)際運(yùn)營中的收支結(jié)余只能用于自身的發(fā)展；執(zhí)行政府規(guī)定的醫(yī)療服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格，享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策和政府給予的財(cái)政補(bǔ)助。 營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)是指醫(yī)療服務(wù)所得收益可用于投資者經(jīng)濟(jì)回報(bào)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其根據(jù)市場需求自主確定醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目，醫(yī)療服務(wù)價(jià)格放開，依法自主經(jīng)營，照章納稅。 (3)醫(yī)療機(jī)構(gòu)分級與評審 我國各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)按床位、科室設(shè)置、人員、房屋、設(shè)備、各項(xiàng)規(guī)章制度及人員崗位責(zé)任制、注冊資金到位等標(biāo)準(zhǔn)劃分為一級、二級與三級，并以 4 年為周期由衛(wèi)生行政部門組建或委托的評審組北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 71 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 織評審為甲等、乙等、不合格，醫(yī)院最高等級為三級甲等。 3. 行業(yè)政策及法律法規(guī) (1)關(guān)于醫(yī)療服務(wù)市場的政策及法律法規(guī) 2009年 3 月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的 意見》成為新醫(yī)改的綱領(lǐng)性文件，明確提出建立符合我國國情的醫(yī)藥衛(wèi)生體制，建立政府主導(dǎo)的多元衛(wèi)生投入機(jī)制，同時(shí)鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會資本發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。積極促進(jìn)非公立醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)發(fā)展，形成投資主體多元化、投資方式多樣化的辦醫(yī)體制。穩(wěn)步推動醫(yī)務(wù)人員的合理流動，促進(jìn)不同醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間人才的縱向和橫向交流，研究探索注冊醫(yī)師多點(diǎn)執(zhí)業(yè)，使醫(yī)師多點(diǎn)執(zhí)業(yè)成為現(xiàn)實(shí)，醫(yī)師資源的效率得到提高。 2010年11月，國務(wù)院通過《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會資本舉 辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見》，明確指出“鼓勵(lì)社會資本進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域”，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)有條件的非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，向高水平、高技術(shù)含量的大型醫(yī)療集團(tuán)發(fā)展。具有一定醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，專科優(yōu)勢明顯的非公立醫(yī)院將有機(jī)會通過收購公立醫(yī)院，新建醫(yī)院等方式實(shí)現(xiàn)自己業(yè)務(wù)擴(kuò)張。” 2012年3月，國務(wù)院發(fā)布《“十二五”期間深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革 規(guī)劃暨實(shí)施方案的通知》，再次強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，并進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會力量和境外投資者舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)，支持有資質(zhì)的人員開辦私人診所。 2013年 9 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意 見》(國發(fā)〔2013〕40號)，把大力發(fā)展醫(yī)療服務(wù)、加快發(fā)展健康養(yǎng)老 服務(wù)、支持發(fā)展多樣化健康服務(wù)、夯實(shí)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)等作為主要任務(wù)；鼓勵(lì)企業(yè)、慈善機(jī)構(gòu)、基金會、商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等以出資新建、參與改制、托管、公辦民營等多種形式投資醫(yī)療服務(wù)業(yè)；大力支持社會資本舉辦非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、提供基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)；加快落實(shí)對非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)和公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)在市場準(zhǔn)入、社會保險(xiǎn)定點(diǎn)、重點(diǎn)專科建設(shè)、職稱評定、學(xué)術(shù)地位、等級評審、技術(shù)準(zhǔn)入等方面同等對待的政策；引導(dǎo)非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)向高水平、規(guī)模化方北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 72 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 向發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)性醫(yī)院管理集團(tuán)。 2013年12月，國家衛(wèi)生計(jì)生委、國家中醫(yī)藥管理局下發(fā)《關(guān)于 加快發(fā)展社會辦醫(yī)的若干意見》(國衛(wèi)體改發(fā)〔2013〕54號)，要求優(yōu) 化衛(wèi)生資源配置，按照總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)模適度的原則，嚴(yán)格控制公立醫(yī)院發(fā)展規(guī)模，留出社會辦醫(yī)的發(fā)展空間；放寬舉辦主體和服務(wù)領(lǐng)域要求，建立公開、透明、平等、規(guī)范的社會辦醫(yī)準(zhǔn)入制度，合理設(shè)定中外合資、合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)境外資本股權(quán)比例要求；完善配套支持政策，允許非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)保定點(diǎn)范圍，非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 2014年11月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī) 制鼓勵(lì)社會投資的指導(dǎo)意見》(國發(fā)〔2014〕60號)，加快社會事業(yè)公 立機(jī)構(gòu)分類改革，鼓勵(lì)社會資本參與公立機(jī)構(gòu)改革；通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會資本加大社會事業(yè)投資力度；完善落實(shí)社會事業(yè)建設(shè)運(yùn)營業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對非營利性醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)一律免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對營利性醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)一律減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)；改進(jìn)社會事業(yè)價(jià)格管理政策，民辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱，執(zhí)行與公辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)相同的價(jià)格政策，非公立醫(yī)療服務(wù)實(shí)行經(jīng)營者自主定價(jià)。 2015年 3 月，國務(wù)院印發(fā)《全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要 2015―2020年)》(國辦發(fā)〔2015〕14號)指出：“促進(jìn)我國醫(yī)療衛(wèi)生資源 進(jìn)一步優(yōu)化配置，提高服務(wù)可及性、能力和資源利用效率，指導(dǎo)各地科學(xué)、合理地制訂實(shí)施區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃和醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)劃，制定本規(guī)劃綱要。” 2015年 4 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推開 縣級公立醫(yī)院綜合改革的實(shí)施意見》，要求所有縣級公立醫(yī)院推進(jìn)醫(yī)藥分開，積極探索多種有效方式改革以藥補(bǔ)醫(yī)機(jī)制,取消藥品加成(中藥飲片除外)；落實(shí)支持和引導(dǎo)社會資本辦醫(yī)政策，完善社會辦醫(yī)鼓勵(lì)政策，放寬社會資本辦醫(yī)準(zhǔn)入范圍，加快落實(shí)在市場準(zhǔn)入、社會保險(xiǎn)定點(diǎn)、重點(diǎn)專科建設(shè)、職稱評定、學(xué)術(shù)地位、醫(yī)院評審、技術(shù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 73 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 準(zhǔn)入等方面對非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)和公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)實(shí)行同等對待政策，非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 2015年 6 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)社會辦醫(yī)加快發(fā)展 的若干政策措施》(國辦發(fā)〔2015〕45號)指出：“在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)之上， 堅(jiān)持問題導(dǎo)向，將鼓勵(lì)社會辦醫(yī)的大政方針落細(xì)、落實(shí)。一方面，著力消除阻礙社會辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)發(fā)展的政策障礙，努力實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)入、運(yùn)營和監(jiān)管等方面政策平等，解決好“玻璃門”、“彈簧門”等問題；另一方面，加強(qiáng)社會辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療質(zhì)量監(jiān)管，強(qiáng)化醫(yī)療安全，創(chuàng)新和完善監(jiān)管機(jī)制。真心實(shí)意扶持社會辦醫(yī)。” 2016年11月，衛(wèi)計(jì)委發(fā)布《關(guān)于修改
<醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì) 則>
的決定(征求意見稿)》，擴(kuò)大了醫(yī)療機(jī)構(gòu)的認(rèn)定范圍，將“臨床檢驗(yàn)中心、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)中心、病理診斷中心、醫(yī)學(xué)影像診斷中心、血液透析中心、安寧療護(hù)中心”也列入“醫(yī)療機(jī)構(gòu)”名錄中。同時(shí)，進(jìn)一步放寬了醫(yī)療行業(yè)準(zhǔn)入門檻，在不可以申請?jiān)O(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)的說明中，刪除了“醫(yī)療機(jī)構(gòu)在職、因病退職或者停薪留職的醫(yī)務(wù)人員”這一條，即確認(rèn)了在職醫(yī)務(wù)人員設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合法性。 (2)關(guān)于醫(yī)療服務(wù)價(jià)格的政策及法律法規(guī) 2009年 1 月，國務(wù)院原則通過的《關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革 的意見》指出：“建立科學(xué)合理的醫(yī)藥價(jià)格形成機(jī)制，完善政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合、客觀反映市場供求情況和生產(chǎn)服務(wù)成本變化的醫(yī)療服務(wù)和藥品價(jià)格形成機(jī)制。規(guī)范醫(yī)療服務(wù)價(jià)格管理。對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的基本醫(yī)療服務(wù)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其余由醫(yī)療機(jī)構(gòu)自主定價(jià)。中央政府負(fù)責(zé)制定醫(yī)療服務(wù)價(jià)格政策及項(xiàng)目、定價(jià)原則及方法；省或市級價(jià)格主管部門會同衛(wèi)生、勞動保障部門核定基本醫(yī)療服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格”。 2009年11月，國家發(fā)改委、衛(wèi)生部和人力資源社會保障部聯(lián)合 發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)改革藥品和醫(yī)療服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制的意見的通知》指出：“醫(yī)療服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的管理方式。非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的基本醫(yī)療服務(wù)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的各種醫(yī)療服務(wù)和非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的特需北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 74 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 醫(yī)療服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。” 2012年 5 月，國家發(fā)改委、衛(wèi)生部、國家中醫(yī)藥管理局聯(lián)合發(fā) 布《國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、國家中醫(yī)藥管理局關(guān)于規(guī)范醫(yī)療服務(wù)價(jià)格管理及有關(guān)問題的通知》，公布了《全國醫(yī)療服務(wù)價(jià)格項(xiàng)目規(guī)范》(2012年版)。該項(xiàng)目規(guī)范公布的醫(yī)療服務(wù)價(jià)格項(xiàng)目是各級各類非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)提供醫(yī)療服務(wù)收取費(fèi)用的項(xiàng)目依據(jù)；需合并、組合項(xiàng)目收費(fèi)的或新增醫(yī)療服務(wù)價(jià)格項(xiàng)目的，應(yīng)經(jīng)省級價(jià)格主管部門會同同級衛(wèi)生行政等部門按照有利于減輕患者費(fèi)用負(fù)擔(dān)的原則從嚴(yán)審核。 2012年 9 月，國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、人力資源社會保障部 聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)縣級公立醫(yī)院醫(yī)藥價(jià)格改革工作的通知》，要求按照縣級公立醫(yī)院改革試點(diǎn)的要求,取消試點(diǎn)公立醫(yī)院的藥品加成政策,試點(diǎn)公立醫(yī)院要將藥品銷售價(jià)格向社會進(jìn)行公示。取消藥品加成政策后減少的合理收入,通過增加政府投入、調(diào)整醫(yī)療服務(wù)價(jià)格等途徑予以補(bǔ)償，醫(yī)療服務(wù)價(jià)格調(diào)整要與醫(yī)保支付政策銜接。 2014年 3 月，國家發(fā)改委等部門發(fā)布《關(guān)于非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī) 療服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)有關(guān)問題的通知》，在明確非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)之外，還提出營利性非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)可自設(shè)服務(wù)項(xiàng)目，非營利性非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《全國醫(yī)療服務(wù)價(jià)格項(xiàng)目規(guī)范》設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目。 2015年 5 月，國家發(fā)改委會同國家衛(wèi)生計(jì)生委、人力資源社會 保障部等部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)推進(jìn)藥品價(jià)格改革意見的通知》(發(fā)改價(jià)格[2015]904號)，決定從2015年6月1日起取消絕大部分藥品政府定價(jià)，完善藥品采購機(jī)制，發(fā)揮醫(yī)保控費(fèi)作用，藥品實(shí)際交易價(jià)格主要由市場競爭形成。 2016年 7 月，國家發(fā)展改革委會同國家衛(wèi)生計(jì)生委、人力資源 社會保障部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)出《推進(jìn)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格改革的意見》，明確了醫(yī)療服務(wù)價(jià)格實(shí)行分類管理：公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的基本醫(yī)療服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，特需醫(yī)療服務(wù)和其他市場競爭充分、個(gè)性化需求較強(qiáng)的醫(yī)療服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 75 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 務(wù)，落實(shí)市場調(diào)節(jié)價(jià)政策。 (3)關(guān)于醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量的政策及法律法規(guī) 2002年 2 月，國務(wù)院發(fā)布《醫(yī)療事故處理?xiàng)l例》，對在醫(yī)療活 動中，因醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員違反醫(yī)療衛(wèi)生管理法律、行政法 規(guī)、部門規(guī)章和診療護(hù)理規(guī)范、常規(guī)，過失造成患者人身損害的事故處理，以及保護(hù)患者和醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員的合法權(quán)益等事宜，進(jìn)行了具體規(guī)定。同時(shí)要求：“醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)置醫(yī)療服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控部門或者配備專(兼)職人員，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督本醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)務(wù)人員的醫(yī)療服務(wù)工作，檢查醫(yī)務(wù)人員執(zhí)業(yè)情況，接受患者對醫(yī)療服務(wù)的投訴，向其提供咨詢服務(wù)。” 2002年 8 月，衛(wèi)生部、國家中醫(yī)藥管理局頒布《重大醫(yī)療過失 行為和醫(yī)療事故報(bào)告制度的規(guī)定》，要求醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立健全重大醫(yī)療過失行為和醫(yī)療事故報(bào)告制度。 2009年5月31日，衛(wèi)生部日前印發(fā)《醫(yī)療質(zhì)量控制中心管理辦 法(試行)》(衛(wèi)醫(yī)政發(fā)〔2009〕51 號)指出：“衛(wèi)生部成立國家醫(yī)療質(zhì)量 管理與控制中心，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)全國醫(yī)療質(zhì)量管理與控制；省級衛(wèi)生行政部門負(fù)責(zé)省級質(zhì)控中心的規(guī)劃、設(shè)置、考核和管理。三級甲等醫(yī)院或有條件的專科醫(yī)院可以向省級衛(wèi)生行政部門申請承擔(dān)省級質(zhì)控中心的工作，原則上同一專業(yè)只設(shè)定一個(gè)省級質(zhì)控中心。” 2016年 7 月，國家衛(wèi)計(jì)委頒布《醫(yī)療質(zhì)量管理辦法》，建立了 國家醫(yī)療質(zhì)量管理的控制制度、評估制度和醫(yī)療安全與風(fēng)險(xiǎn)管理制度，提出醫(yī)療機(jī)構(gòu)是醫(yī)療質(zhì)量的責(zé)任主體，要求醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療質(zhì)量管理實(shí)行院、科兩級責(zé)任制，并進(jìn)一步明確了各級衛(wèi)生行政部門的醫(yī)療質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任、醫(yī)療機(jī)構(gòu)及醫(yī)務(wù)人員涉及醫(yī)療質(zhì)量問題的法律責(zé)任。 (4)關(guān)于醫(yī)療服務(wù)人員的政策及法律法規(guī) 根據(jù)《中華人民共和國執(zhí)業(yè)醫(yī)師法》和《醫(yī)師執(zhí)業(yè)注冊暫行辦法》，國家實(shí)行執(zhí)業(yè)醫(yī)師資格考試制度，醫(yī)師必須參加全國統(tǒng)一的醫(yī)師資格考試，考試合格后方可取得執(zhí)業(yè)醫(yī)師資格和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師資格。同時(shí)，國家實(shí)行醫(yī)師執(zhí)業(yè)注冊制度，取得執(zhí)業(yè)醫(yī)師資格和執(zhí)業(yè)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 76 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 助理醫(yī)師資格的醫(yī)師，向衛(wèi)生行政部門申請注冊，可以在醫(yī)療、預(yù)防、保健機(jī)構(gòu)中按照注冊的執(zhí)業(yè)地點(diǎn)、執(zhí)業(yè)類別、執(zhí)業(yè)范圍執(zhí)業(yè)，從事相應(yīng)的醫(yī)療、預(yù)防、保健業(yè)務(wù)。 2014年11月，國家衛(wèi)生計(jì)生委、國家發(fā)展改革委、人力資源社 會保障部、國家中醫(yī)藥管理局、中國保監(jiān)會制定了《關(guān)于推進(jìn)和規(guī)范醫(yī)師多點(diǎn)執(zhí)業(yè)的若干意見》，鼓勵(lì)醫(yī)師到基層、邊遠(yuǎn)地區(qū)、醫(yī)療資源稀缺地區(qū)和其他有需求的醫(yī)療機(jī)構(gòu)多點(diǎn)執(zhí)業(yè)。醫(yī)師多點(diǎn)執(zhí)業(yè)實(shí)行注冊管理，但醫(yī)師在參加城鄉(xiāng)醫(yī)院對口支援、支援基層，或在簽訂醫(yī)療機(jī)構(gòu)幫扶或托管協(xié)議，或?qū)偻会t(yī)療集團(tuán)或醫(yī)療聯(lián)合體的醫(yī)療機(jī)構(gòu)間多點(diǎn)執(zhí)業(yè)時(shí)，不需辦理多點(diǎn)執(zhí)業(yè)相關(guān)手續(xù)。 2015年11月，國家食品藥品監(jiān)督管理總局執(zhí)業(yè)藥師資格認(rèn)證中 心、中國藥學(xué)會、中國非處方藥物協(xié)會和中國醫(yī)藥商業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布了《執(zhí)業(yè)藥師業(yè)務(wù)規(guī)范(試行)》，首次對執(zhí)業(yè)藥師在運(yùn)用藥學(xué)等相關(guān)知識、技能和專業(yè)素養(yǎng)從事處方調(diào)劑、用藥咨詢、藥物警戒、健康教育等業(yè)務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則做了明確規(guī)范。 (三)行業(yè)區(qū)域性、周期性和季節(jié)性特點(diǎn) 1．區(qū)域性特征 醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)受制于區(qū)域限制，除全國性的醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)外，大多數(shù)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的主要輻射范圍是醫(yī)療機(jī)構(gòu)所在區(qū)域及其周邊區(qū)域。因此，醫(yī)療服務(wù)行業(yè)具有明顯的區(qū)域性特征。由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的影響較大，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中城市的醫(yī)療水平較高，診療人數(shù)相對更多。 2.周期性特征 醫(yī)療服務(wù)是居民的剛性需求，不會隨著人們的收入變化以及支付能力的變化而產(chǎn)生較大波動，因此具有較強(qiáng)的抗周期性和抗衰退性等特征。 3.季節(jié)性特征 從整體來看，醫(yī)療服務(wù)行業(yè)不具有明顯的季節(jié)性特征。 三、被評估企業(yè)的業(yè)務(wù)分析 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 77 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (一)被評估單位簡介 1.基本情況 企業(yè)名稱：泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司 法定住所：泗洪縣青陽鎮(zhèn)雙溝西路1號 法定代表人：胡道虎 注冊資本：186.12萬元人民幣 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 主要經(jīng)營范圍：內(nèi)科；呼吸內(nèi)科專業(yè)；消化內(nèi)科專業(yè)；神經(jīng)內(nèi)科專業(yè)；心血管內(nèi)科專業(yè)；血液內(nèi)科專業(yè)；腎病學(xué)專業(yè)；內(nèi)分泌專業(yè)/外科：普通外科專業(yè)；神經(jīng)外科專業(yè)；骨科專業(yè)；泌尿外科專業(yè)；胸外科專業(yè)/婦產(chǎn)科；婦科專業(yè)；產(chǎn)科專業(yè)；兒科/眼科/耳鼻咽喉科/口腔科/皮膚科/傳染科/腫瘤科/急診醫(yī)學(xué)科/康復(fù)醫(yī)學(xué)科/麻醉科/醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科/病理科/醫(yī)學(xué)影像科；X線診斷專業(yè)；CT診斷專業(yè)；超聲診斷專業(yè)；心電診斷專業(yè)；腦電及腦血流圖診斷專業(yè)，介入放射學(xué)專業(yè)；放射治療專業(yè)/中醫(yī)科；兒科專業(yè)；皮膚科專業(yè)；眼科專業(yè)；耳鼻咽喉科專業(yè)；口腔科專業(yè)；腫瘤科專業(yè)；骨傷科專業(yè)；肛腸科專業(yè)；老年病科專業(yè)；針灸科專業(yè)；推拿科專業(yè)；康復(fù)醫(yī)學(xué)專業(yè)；急診科專業(yè)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動) 2.公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及變更情況 分金亭有限前身系分金亭醫(yī)院。分金亭醫(yī)院系于2002年由江蘇分金亭集團(tuán)有限公司興辦的職工醫(yī)院改制而來, 后于2016年由民辦非企業(yè)單位改制為有限責(zé)任公司。 (1)2002年3月, 職工醫(yī)院改制 分金亭醫(yī)院前身系江蘇分金亭集團(tuán)有限公司于1995年興辦的國有職工醫(yī)院。 根據(jù)泗洪縣產(chǎn)權(quán)制度改革總指揮部出具的洪改指發(fā)[2002]49號 《關(guān)于江蘇分金亭集團(tuán)有限公司三產(chǎn)企業(yè)改制方案的批復(fù)》之批準(zhǔn),同意職工醫(yī)院對外公開拍賣。根據(jù)《江蘇分金亭集團(tuán)有限公司職工醫(yī)院改制方案》, 截至2001年11月底, 職工醫(yī)院凈資產(chǎn)為186萬元。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 78 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2002年2月1日, 胡道虎與泗洪縣產(chǎn)權(quán)交易中心簽署《產(chǎn)權(quán)交易成 交確認(rèn)書》, 確認(rèn)胡道虎以201萬元拍賣取得職工醫(yī)院。同日, 分金亭 醫(yī)院與泗洪縣經(jīng)貿(mào)局簽署《協(xié)議書》, 對雙方購買資產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)作 出了約定, 此外還約定了職工醫(yī)院的員工安置事宜, 由分金亭醫(yī)院接 收職工醫(yī)院的全部在冊人員(含離退休人員)。 根據(jù)宿遷求實(shí)會計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的宿實(shí)會驗(yàn)字[2002]第043號《驗(yàn)資報(bào)告》, 截至2002年3月18日, 胡道虎出資購買的職工醫(yī)院凈資產(chǎn)1,861,296.71元全部投入組建分金亭醫(yī)院。 2002年3月22日，泗洪縣民政局出具洪民[2002]17號《關(guān)于泗洪縣分金亭醫(yī)院申請登記的批復(fù)》, 準(zhǔn)予分金亭醫(yī)院登記注冊。 泗洪縣人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會于2017年5月11日出 具《關(guān)于職工醫(yī)院改制涉及國有資產(chǎn)事宜的確認(rèn)函》, 確認(rèn)前述產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)讓行為真實(shí)、合法、有效, 產(chǎn)權(quán)拍賣價(jià)格公允, 不存在國有資產(chǎn)流 失和損害國家利益的情形。 分金亭醫(yī)院設(shè)立時(shí)的出資結(jié)構(gòu)如下： 序號 舉辦者姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 胡道虎 186.12 100.00 合計(jì) 186.12 100.00 (2)以2016年6月30日為改制基準(zhǔn)日, 分金亭醫(yī)院改制為有限責(zé)任 公司 2016年5月29日, 分金亭醫(yī)院召開成員大會, 同意將分金亭醫(yī)院 從非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)改制為營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu), 從民辦非企業(yè)單位改 制為有限責(zé)任公司, 名稱暫定為“泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司”(以 工商登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的公司名稱為準(zhǔn)); 確認(rèn)改制基準(zhǔn)日為2016年 6月30日。聘請審計(jì)機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法審計(jì)、評估, 依法設(shè)立 有限責(zé)任公司; 同意在有限責(zé)任公司設(shè)立后終止分金亭醫(yī)院現(xiàn)有章 程; 同意在分金亭醫(yī)院改制為有限責(zé)任公司后, 分金亭醫(yī)院現(xiàn)有的所 有債權(quán)、債務(wù)將按照法律、法規(guī)的規(guī)定由有限責(zé)任公司承繼。 2016年5月29日, 分金亭醫(yī)院召開職工代表大會, 審議通過了分 金亭醫(yī)院從非營利性的民辦非企業(yè)單位改制為營利性的有限責(zé)任公北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 79 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 司的相關(guān)方案。 2016年6月25日, 分金亭醫(yī)院取得了宿遷市衛(wèi)生和計(jì)劃生育委 員會頒發(fā)的登記號為51051297032132413A1001的《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可 證》, 核定為營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 2016年7月6日, 胡道虎作為股東制訂了《泗洪縣分金亭醫(yī)院有 限公司章程》, 根據(jù)該章程約定, 胡道虎以貨幣出資設(shè)立分金亭有限, 注冊資本為186.12萬元。 2016年7月8日, 分金亭有限取得泗洪縣市場監(jiān)督管理局核發(fā)的 統(tǒng)一社會信用代碼為91321324MA1MPG0B91的《營業(yè)執(zhí)照》。分金亭 有限設(shè)立時(shí), 其注冊資本尚未實(shí)繳。 2017年1月5日, 分金亭有限作出股東會決議, 同意(1)上海明宇 會計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的明宇(2017)會字第0044號《關(guān)于泗洪縣 分金亭醫(yī)院2016年6月30日凈資產(chǎn)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》的審計(jì)結(jié)果,以 及徐州迅達(dá)資產(chǎn)評估事務(wù)所(普通合伙)出具的徐迅評報(bào)字(2017)第009 號《泗洪縣分金亭醫(yī)院凈資產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告》的評估結(jié)論;(2) 以分金 亭醫(yī)院經(jīng)審計(jì)后的截至2016年6月30日的凈資產(chǎn)全部投入分金亭有 限, 其中1,861,200元折合實(shí)收資本, 其余凈資產(chǎn)計(jì)入資本公積。 根據(jù)上海明宇會計(jì)師事務(wù)所有限公司于2017年1月3日出具的 明宇(2017)會字第0044號《關(guān)于泗洪縣分金亭醫(yī)院2016年6月30日 凈資產(chǎn)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》, 截至2016年6月30日, 分金亭醫(yī)院資產(chǎn)合 計(jì) 505,638,445.58元,負(fù)債合計(jì) 448,732,595.77元,凈資產(chǎn)合計(jì) 56,905,849.81元。 根據(jù)徐州迅達(dá)資產(chǎn)評估事務(wù)所(普通合伙)于2017年1月5日出 具的徐迅評報(bào)字(2017)第 009號《泗洪縣分金亭醫(yī)院凈資產(chǎn)價(jià)值評估 報(bào)告》, 截至2016年6月30日, 分金亭醫(yī)院委估凈資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營 的假設(shè)前提下的市場價(jià)值為78,960,598.60元。 根據(jù)上海明宇會計(jì)師事務(wù)所有限公司于2017年1月6日出具的 明宇(2017)驗(yàn)字第0011號《驗(yàn)資報(bào)告》, 截至2016年7月31日, 分金 亭有限已收到股東胡道虎繳納的注冊資本 1,861,200.00 元, 以凈資產(chǎn) 出資。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 80 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2017年2月14日, 分金亭有限作出股東會決議, 同意對原章程進(jìn) 行修改, 將出資方式由“貨幣出資”改為“實(shí)物出資”。 2017年3月2日, 宿遷市衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會出具《關(guān)于泗洪 縣分金亭醫(yī)院
<醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證>
適用于泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司的情況說明》, 確認(rèn)由分金亭有限承接分金亭醫(yī)院全部資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)利及義務(wù); 分金亭醫(yī)院和分金亭有限屬同一家單位, 分金亭醫(yī)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》適用于分金亭有限。 2017年3月27日, 泗洪縣民政局出具編號為洪民證字第003號 《準(zhǔn)予泗洪縣分金亭醫(yī)院注銷登記決定書》, 準(zhǔn)予分金亭醫(yī)院注銷登 記。 整體改制為有限公司后，分金亭有限的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 胡道虎 186.12 100.00 合計(jì) 186.12 100.00 (3)2016年8月, 第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓(股權(quán)代持還原) 分金亭醫(yī)院改制為民辦非企業(yè)單位后, 陳松等 42 名自然人陸續(xù) 通過胡道虎向分金亭醫(yī)院進(jìn)行投資, 形成胡道虎代陳松等 42 人持有 分金亭醫(yī)院權(quán)益的事實(shí)。為還原前述權(quán)益代持,2016年7月26日,胡 道虎與陳松等 42 名自然人簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》, 約定胡道虎將其 持有的分金亭有限 40.1994%的股權(quán)(對應(yīng)出資額 74.8191 萬元)以每一 注冊資本一元的價(jià)格分別轉(zhuǎn)讓予陳松等42名自然人。由于本次股權(quán) 轉(zhuǎn)讓系為還原股權(quán)代持, 相關(guān)受讓人未實(shí)際支付該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。 2016年7月26日, 分金亭有限作出股東決定, 同意前述股權(quán)轉(zhuǎn) 讓。胡道虎等43名自然人已簽署《關(guān)于股權(quán)代持還原的確認(rèn)函》,確 認(rèn)代持人與被代持人的代持關(guān)系已徹底解除, 解除代持過程真實(shí)有 效, 不存在任何爭議、糾紛或潛在的爭議、糾紛; 今后代持人與被代 持人也不會提出任何有關(guān)上述代持事項(xiàng)的異議、索賠或權(quán)利主張。 2016年8月3日, 分金亭有限取得了泗洪縣市場監(jiān)督管理局換發(fā) 的《營業(yè)執(zhí)照》。 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，分金亭有限的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 81 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序號 股東姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 胡道虎 111.3009 59.8006 2 陳松 3.7224 2.0000 3 饒建良 3.7224 2.0000 4 封小兵 3.7224 2.0000 5 任洪軍 3.7224 2.0000 6 許賢德 3.7224 2.0000 7 趙德民 3.7224 2.0000 8 戴文獻(xiàn) 3.7224 2.0000 9 邵雷 3.7224 2.0000 10 顧春湘 3.7224 2.0000 11 沈良儒 3.7224 2.0000 12 朱育松 3.7224 2.0000 13 李林東 2.4816 1.3333 14 潘大虎 2.4816 1.3333 15 彭蘭蘭 2.4816 1.3333 16 張健 2.4816 1.3333 17 吳雪紅 2.4816 1.3333 18 陳才志 1.8613 1.0000 19 宗林 1.6132 0.8667 20 楊軍 1.2409 0.6667 21 曹青 1.2409 0.6667 22 施學(xué)文 1.2409 0.6667 23 梁靜 1.2409 0.6667 24 喬凌云 1.2409 0.6667 25 宋緒梅 0.6203 0.3333 26 金永 0.6203 0.3333 27 王松 0.6203 0.3333 28 張會思 0.6203 0.3333 29 王玉樹 0.6203 0.3333 30 陳建軍 0.6203 0.3333 31 陸峰 0.6203 0.3333 32 黃永 0.6203 0.3333 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 82 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序號 股東姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 33 馮春艷 0.6203 0.3333 34 周榮 0.6203 0.3333 35 祖軍 0.6203 0.3333 36 周和平 0.6203 0.3333 37 孫蘭芹 0.6203 0.3333 38 程麗 0.6203 0.3333 39 許剛 0.6203 0.3333 40 徐敏 0.6203 0.3333 41 邢九冬 0.6203 0.3333 42 陳莽 0.6203 0.3333 43 毛秀珍 0.6203 0.3333 合計(jì) 186.1200 100.0000 (4)2016年8月，第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2016年8月15日, 胡道虎與上海識頡、上海識炯簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié) 議書》, 約定胡道虎將其持有的分金亭有限59.8006%的股權(quán)(對應(yīng)出資 額111.3009萬元)以每一注冊資本一元的價(jià)格分別轉(zhuǎn)讓予上海識頡、上海識炯。同日, 陳松等42名自然人與上海識炯簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》, 約定陳松等42名自然人將其合計(jì)持有的分金亭有限40.1994%的股權(quán)(對應(yīng)出資額74.8191萬元) 以每一注冊資本一元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予上海識炯。 2016年8月15日, 分金亭有限作出第一屆第二次股東會決議,同 意前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2016年8月26日, 分金亭有限取得了泗洪縣市場監(jiān)督管理局換 發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》。 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，分金亭有限的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 上海識頡 106.3383 57.1343 2 上海識炯 79.7817 42.8657 合計(jì) 186.12 100.00 (5)2017年3月，第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 83 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2016年12月21日, 鑫曜節(jié)能與上海識頡、上海識炯、分金亭有限 簽署《投資協(xié)議》;2017年1月24日, 上海健灝與上海識頡、胡道虎、 分金亭有限簽署《投資協(xié)議》; 2017年1月25日, 東吳創(chuàng)新與上海識頡、 上海識炯、胡道虎、分金亭有限簽署《投資協(xié)議》。2017年1月25日,鑫曜節(jié)能、上海健灝、東吳創(chuàng)新與上海識頡、上海識炯簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。 根據(jù)前述相關(guān)協(xié)議, 上海識頡將其持有的分金亭有限1.36%的股 權(quán)(對應(yīng)出資額2.53萬元)以857萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予鑫曜節(jié)能, 將其持有 的分金亭有限0.79%的股權(quán)(對應(yīng)出資額1.47萬元)以500萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予上海健灝, 將 其 持 有 的 分 金 亭 有 限 4.5344% 的 股 權(quán) ( 對 應(yīng) 出 資 額8.44萬元)以2,856.695萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予東吳創(chuàng)新; 上海識炯將其持有的分金亭有限1.02%的股權(quán)(對應(yīng)出資額1.9萬元)以643萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予鑫曜節(jié)能, 將其持有的分金亭有限3.4021%的股權(quán)(對應(yīng)出資額6.33萬元)以2,143.305萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予東吳創(chuàng)新。分金亭有限的預(yù)估值為人民幣63,000萬元整, 本預(yù)估值僅為暫估分金亭有限2017年1月25日股權(quán)轉(zhuǎn)讓的暫定轉(zhuǎn)讓價(jià)而設(shè)置, 并非分金亭有限之最終估值; 協(xié)議各方同意由鑫曜節(jié)能、健灝投資、東吳創(chuàng)新各自聘請的具備證券業(yè)務(wù)資格之評估機(jī)構(gòu)就分金亭有限價(jià)值進(jìn)行評估, 并參照評估結(jié)果與合同各方協(xié)商確定分金亭有限的最終估值及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款; 各方就分金亭有限的最終估值無法協(xié)商一致的, 以上述各評估機(jī)構(gòu)正式出具的評估報(bào)告所確認(rèn)的估值作為分金亭有限的最終估值; 協(xié)議各方同意本次受讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)按照分金亭有限的最終估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整, 由協(xié)議各方于評估報(bào)告出具后10個(gè)工作日內(nèi)按照多退少補(bǔ)的原則以現(xiàn)金方式支付至指定的銀行賬戶。 2017年2月14日, 分金亭有限作出2017年第一次股東會決議,同 意前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓, 其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)。 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，分金亭有限的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 上海識頡 93.89 50.45 2 上海識炯 71.56 38.45 3 東吳創(chuàng)新 14.77 7.94 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 84 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例(%) 4 鑫曜節(jié)能 4.43 2.38 5 上海健灝 1.47 0.79 合計(jì) 186.12 100.00 (6)2017年3月，第四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2017年3月14日, 上海識頡與胡道虎簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》, 約定 上海識頡將其持有的分金亭有限50.446%的股權(quán)(對應(yīng)出資額93.89萬元)轉(zhuǎn)讓予胡道虎。 2017年3月14日, 分金亭有限作出2017年第三次股東會決議,同 意前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2017年3月16日, 分金亭有限取得了泗洪縣市場監(jiān)督管理局換 發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》。 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，分金亭有限的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東名稱/姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 上海識頡 93.89 50.45 2 上海識炯 71.56 38.45 3 東吳創(chuàng)新 14.77 7.94 4 鑫曜節(jié)能 4.43 2.38 5 上海健灝 1.47 0.79 合計(jì) 186.12 100.00 (7)2017年3月，第五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓 2017年3月21日，鑫曜節(jié)能與胡道虎、上海識炯、分金亭有限 簽署了《投資協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議。同日, 前述各方簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn) 讓協(xié)議》。 根據(jù)前述相關(guān)協(xié)議, 胡道虎將其持有的分金亭有限 21.220%的股 權(quán)(對應(yīng)出資額39.495萬元)以13,367萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予鑫曜節(jié)能;上 海識炯將其持有的分金亭有限16.174%的股權(quán)(對應(yīng)出資額30.103萬元) 以 10,188 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓予鑫曜節(jié)能。分金亭有限的預(yù)估值為人民 幣63,000萬元整, 本預(yù)估值僅為暫估分金亭有限2017年1月25日股 權(quán)轉(zhuǎn)讓的暫定轉(zhuǎn)讓價(jià)而設(shè)置, 并非分金亭有限之最終估值; 協(xié)議各方 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 85 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 同意由鑫曜節(jié)能聘請的具備證券業(yè)務(wù)資格之評估機(jī)構(gòu)就分金亭有限價(jià)值進(jìn)行評估, 并參照評估結(jié)果與合同各方協(xié)商確定分金亭有限的最終估值及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款; 各方就分金亭有限的最終估值無法協(xié)商一致的, 以上述各評估機(jī)構(gòu)正式出具的評估報(bào)告所確認(rèn)的估值作為分金亭有限的最終估值; 本協(xié)議各方同意本次受讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)按照分金亭有限的最終估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整, 由協(xié)議各方于評估報(bào)告出具后10個(gè)工作日內(nèi)按照多退少補(bǔ)的原則以現(xiàn)金方式支付至指定的銀行賬戶。 2017年3月21日, 分金亭有限作出2017年第五次股東會決議,同 意前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 截至2017年3月31日，分金亭有限股本及股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下： 序號 股東名稱/姓名 出資額(萬元) 出資比例(%) 1 鑫曜節(jié)能 74.028 39.77 2 胡道虎 54.395 29.23 3 上海識炯 41.457 22.27 4 東吳創(chuàng)新 14.770 7.94 5 上海健灝 1.47 0.79 合計(jì) 186.12 100.00 3.公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu) (1)截至基準(zhǔn)日，分金亭有限的經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)如下圖所示： 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 86 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (2)截至基準(zhǔn)日，分金亭有限的長期股權(quán)投資概況如下： (二)歷史年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 分金亭有限評估基準(zhǔn)日及近年合并資產(chǎn)負(fù)債情況見下表： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年3月31日 流動資產(chǎn) 141,003,102.69 70,242,005.82 90,528,481.17 固定資產(chǎn) 171,286,434.35 338,125,567.88 333,608,124.45 在建工程 166,132,098.00 無形資產(chǎn) 8,646,792.15 8,572,859.40 15,661,406.43 長期待攤費(fèi)用 6,545,390.99 8,009,258.31 6,241,902.41 遞延所得稅資產(chǎn) 2,640,055.19 3,279,118.79 3,568,954.95 資產(chǎn)總計(jì) 505,574,793.81 428,228,810.20 449,608,869.41 流動負(fù)債 417,480,470.61 304,794,528.95 343,383,753.39 非流動負(fù)債 58,712,223.01 63,745,651.67 40,934,431.54 負(fù)債合計(jì) 476,192,693.62 368,540,180.62 384,318,184.93 所有者權(quán)益 29,382,100.19 59,688,629.58 65,290,684.48 分金亭有限評估基準(zhǔn)日及近年合并經(jīng)營狀況見下表： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2015年 2016年 2017年3月 營業(yè)收入 219,087,710.48 241,061,095.39 67,706,540.59 營業(yè)成本 158,583,701.25 176,694,079.97 49,717,751.21 稅金及附加 3,320.00 160,714.28 160,714.28 銷售費(fèi)用 471,274.92 488,459.60 67,231.26 管理費(fèi)用 17,515,380.99 18,306,471.81 4,836,354.50 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,851,580.56 6,393,859.05 4,916,158.74 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 87 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 項(xiàng)目 2015年 2016年 2017年3月 資產(chǎn)減值損失 2,404,348.68 3,335,550.06 1,159,344.65 投資收益 750,271.47 9,718,070.71 營業(yè)利潤 35,008,375.55 45,400,031.33 6,848,985.95 營業(yè)外收入 2,945,020.34 505,067.30 961,189.41 營業(yè)外支出 294,044.13 4,978,342.45 305,210.36 利潤總額 37,659,351.76 40,926,756.18 7,504,965.00 所得稅 10,564,865.18 10,620,226.79 1,902,910.10 凈利潤 27,094,486.58 30,306,529.39 5,602,054.90 分金亭有限評估基準(zhǔn)日及近年資產(chǎn)負(fù)債情況(單體)見下表： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2015年12月31日 2016年12月31日 2017年3月31日 流動資產(chǎn) 133,352,726.05 62,991,595.27 78,886,293.24 可供出售金融資產(chǎn) 9,320,920.44 長期股權(quán)投資 20,415,000.00 12,415,000.00 12,415,000.00 固定資產(chǎn) 162,696,268.01 328,911,932.42 324,649,481.51 在建工程 148,782,743.00 無形資產(chǎn) 8,646,792.15 8,424,109.34 15,521,406.35 長期待攤費(fèi)用 6,364,499.99 7,457,499.98 5,735,416.66 遞延所得稅資產(chǎn) 2,509,564.19 3,022,583.35 3,171,083.76 資產(chǎn)總計(jì) 492,088,513.83 423,222,720.36 440,378,681.52 流動負(fù)債 415,045,936.59 312,044,659.66 347,856,378.85 非流動負(fù)債 56,427,108.33 63,044,033.53 40,662,249.09 負(fù)債合計(jì) 471,473,044.92 375,088,693.19 388,518,627.94 所有者權(quán)益 20,615,468.91 48,134,027.17 51,860,053.58 分金亭有限評估基準(zhǔn)日及近年經(jīng)營狀況(單體)見下表： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2015年 2016年 2017年3月 營業(yè)收入 186,342,399.55 203,700,147.51 53,405,055.77 營業(yè)成本 136,883,086.01 150,183,096.84 39,747,335.47 稅金及附加 3,300.00 160,714.28 160,714.28 銷售費(fèi)用 414,567.92 434,597.60 47,234.46 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 88 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 項(xiàng)目 2015年 2016年 2017年3月 管理費(fèi)用 14,113,694.12 14,444,882.80 3,897,175.27 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4,619,268.12 4,899,202.26 4,558,669.19 資產(chǎn)減值損失 2,671,779.73 2,831,372.32 594,001.68 投資收益 750,271.47 10,362,803.84 營業(yè)利潤 28,386,975.12 41,109,085.25 4,399,925.42 營業(yè)外收入 1,608,136.00 502,536.78 884,967.36 營業(yè)外支出 254,597.15 4,751,207.19 304,633.28 利潤總額 29,740,513.97 36,860,414.84 4,980,259.50 所得稅 8,796,050.65 9,341,856.58 1,254,233.09 凈利潤 20,944,463.32 27,518,558.26 3,726,026.41 被評估單位評估基準(zhǔn)日、2016 年度、2015年度的會計(jì)報(bào)表均經(jīng) 信永中和會計(jì)師事務(wù)所 (特殊普通合伙)審計(jì)，并發(fā)表了無保留審計(jì) 意見。 (三)被評估企業(yè)的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容 1. 醫(yī)院基本介紹 (1)分金亭有限 分金亭有限是一所集醫(yī)療、科研、教學(xué)為一體的二級甲等綜合醫(yī)院。醫(yī)院承擔(dān)了泗洪縣“120”院前救治急救任務(wù)，也是泗洪職工醫(yī)保、居民醫(yī)保、新農(nóng)合和安徽泗縣新農(nóng)合以及多家商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定點(diǎn)醫(yī)院。 截至2017年03月31日醫(yī)院擁有有員工747人，其中醫(yī)務(wù)人員 549人，高級職稱47人，中級職稱138人；醫(yī)院年門診人次28.9萬， 住院病人1.9萬余人次。醫(yī)院按三級醫(yī)院設(shè)置，有11個(gè)職能部門，30 個(gè)臨床學(xué)科，其中腎內(nèi)科為市級重點(diǎn)學(xué)科，胸外科為市級重點(diǎn)專科，擁有13個(gè)縣級重點(diǎn)專科：腎內(nèi)科、心內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、ICU、急診科、骨科、普外科、泌尿外科、神經(jīng)外科、耳鼻喉科、影像科、婦產(chǎn)科、腫瘤科。 醫(yī)院醫(yī)療設(shè)備先進(jìn)、齊全，擁有省內(nèi)先進(jìn)的全進(jìn)口圖像引導(dǎo)直線加速器、大型數(shù)字減影血管造影機(jī)(DSA)、西門子3.0T核磁共振、西門子64排螺旋CT、海扶超聲刀、全自動生化分析儀、四維彩超、全北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 89 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 身彩超、全數(shù)字?jǐn)z片系統(tǒng)、33 臺血液透析機(jī)等一系列高、精、尖醫(yī) 療設(shè)備。 (2)婦幼有限 婦幼有限是一所集醫(yī)療、預(yù)防、教學(xué)、康復(fù)為一體的二級專科醫(yī)院。醫(yī)院是職工醫(yī)保、生育保險(xiǎn)、居民醫(yī)保、新農(nóng)合以及多家商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)定點(diǎn)醫(yī)院。 截至2017年3月31日，醫(yī)院有員工308人，其中醫(yī)務(wù)人員29 人，高級職稱17人，中級職稱45人；醫(yī)院年門診人次13萬，住院 病人8000余人次。醫(yī)院按二級甲等醫(yī)院設(shè)置，開設(shè)預(yù)防保健科、婦 產(chǎn)科、兒科、小兒外科、兒童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、麻醉科、急診科醫(yī)學(xué)科、臨床心理科、皮膚科、病理科、傳染科、醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科、醫(yī)學(xué)影像科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結(jié)合科等科室。 醫(yī)院擁有完備的高新治療儀器和檢查設(shè)備，包括德國西門子 16 排螺旋CT、進(jìn)口DR、西門子四維彩超、頭顱超聲診斷儀、德國羅氏 電化學(xué)發(fā)光免疫分析儀、全自動血培養(yǎng)系統(tǒng)、超高倍顯微系統(tǒng)、熒光顯微鏡、全自動生化儀、微量元素檢測儀、全自動電解質(zhì)分析儀、血球分析儀，擁有多臺新生兒、早產(chǎn)兒培養(yǎng)箱、藍(lán)光治療儀，飛利浦心電監(jiān)護(hù)儀、微型輸液泵、進(jìn)口小兒專用呼吸機(jī)、CPAP輔助通氣裝置、開放式紅外線搶救臺，可進(jìn)行各種急重癥的搶救。史賽克內(nèi)窺鏡、腹腔鏡手術(shù)系統(tǒng)、進(jìn)口小兒及成人麻醉機(jī)等。 (3)腫瘤有限 腫瘤有限是由分金亭有限腫瘤科分立出來的一家醫(yī)院，腫瘤有限是蘇北唯一一家獨(dú)立的縣級腫瘤專科醫(yī)院。目前由分金亭有限腫瘤科統(tǒng)一運(yùn)營，未獨(dú)立運(yùn)營。 2. 重點(diǎn)科室介紹 (1)分金亭有限 ①市級重點(diǎn)學(xué)科：腎臟科為市級重點(diǎn)專科，設(shè)有臨床血液凈化中心，擁有33臺血液透析機(jī)，有主任醫(yī)師1名，副主任醫(yī)師2名，主治醫(yī)師9名，長期開展血液透析濾過、血液灌流、動靜脈內(nèi)瘺成形術(shù)、腹膜透析、各種原發(fā)性及繼發(fā)性腎病診治，熟練開展深靜脈置管及腎北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 90 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 穿刺。 ②市級重點(diǎn)專科：胸外科為市級重點(diǎn)專科，目前擁有主任醫(yī)師1 名，副主任醫(yī)師4名，主治醫(yī)師5名，住院醫(yī)師6名，護(hù)理人員17 人。業(yè)務(wù)開展：胸外科開展：食道癌、肺癌根治術(shù)、縱隔腫瘤切除術(shù)、重癥肌無力手術(shù)、動脈導(dǎo)管未閉、縮窄性心包炎心包膜剝脫術(shù)、食管狹窄擴(kuò)張及支架置入治療等。治療效果好，恢復(fù)快。胸腔鏡下肺大泡、肺葉切除術(shù)、凝固性血胸清除術(shù)、肺裂傷修補(bǔ)術(shù)。 ③縣級重點(diǎn)專科：普外科為縣級重點(diǎn)專科，目前擁有主任醫(yī)師1 名，副主任醫(yī)師4名，主治醫(yī)師5名，住院醫(yī)師6名，護(hù)理人員17 人。目前分為胃腸組、甲乳組、肝膽組、腔鏡組，每年的總手術(shù)例數(shù)達(dá)兩千余例。 業(yè)務(wù)開展：普外科開展：胃、腸癌根治術(shù)，直腸癌低位保肛術(shù)、 肝臟腫瘤規(guī)則性左半肝、右半肝切除術(shù)、膽囊癌、肝門部膽管癌根治術(shù)，以及復(fù)雜膽道手術(shù)，胰十二指腸切除術(shù)、胰體尾切除術(shù)、門脈高壓斷流術(shù)、頸部淋巴結(jié)清掃術(shù)、乳腺癌(改良)根治術(shù)、腹腔鏡下膽囊切除術(shù)、膽總管切開取石術(shù)、脾切除術(shù)、闌尾切除術(shù)、直腸癌根治術(shù)、疝修補(bǔ)術(shù)。 ④縣級重點(diǎn)專科：心臟科為縣級重點(diǎn)專科，是南京市第一醫(yī)院集團(tuán)、南京市心血管病醫(yī)院泗洪分中心，下設(shè)心血管病普通病房、冠心病監(jiān)護(hù)中心(CCU)、心臟介入中心等。心內(nèi)科共有醫(yī)師8人，其中主任醫(yī)師2人、副主任醫(yī)師1人、主治醫(yī)師5人。 業(yè)務(wù)開展：心內(nèi)科普心疾病，包括高血壓、冠心病、心力衰竭、心肌梗死等疾病心內(nèi)科的規(guī)范診治；冠脈介入手術(shù)治療：年介入手術(shù)量300余臺，支架植入手術(shù)150余臺，臨時(shí)及永久性起搏器的植入術(shù)、房缺、室缺、動脈導(dǎo)管未閉等先天性心臟病的介入封堵術(shù)。 ⑤縣級重點(diǎn)專科腫瘤科：腫瘤科有醫(yī)護(hù)人員20名，其中主治醫(yī) 師2名，住院醫(yī)師5名，護(hù)師4名，護(hù)士9名。該科室的腫瘤專家隊(duì) 伍來自于省市級腫瘤專科醫(yī)院，擁有20余年的臨床經(jīng)驗(yàn)；該科室擁 有海扶刀、免疫治療機(jī)、熱療機(jī)等先進(jìn)的腫瘤診治設(shè)備。該科室在腫北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 91 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 瘤診斷、手術(shù)前/放療前新輔助化療、手術(shù)/放療后化療、免疫治療機(jī)、熱療機(jī)、海扶刀等綜合治療方面技術(shù)較為成熟。 (2)婦幼有限 ①新生兒科 婦幼有限新生兒病房于2005年成立，為無陪護(hù)病房，設(shè)有早產(chǎn) 兒病房、新生兒重癥病房、新生兒感染病房，醫(yī)護(hù)25人余，科骨干 醫(yī)師、骨干護(hù)士均到上海、南京兒童醫(yī)院重癥監(jiān)護(hù)室進(jìn)修學(xué)習(xí)及培訓(xùn)。 現(xiàn)醫(yī)護(hù)人員能熟練開展新生兒呼吸機(jī)的應(yīng)用、肺表面物質(zhì)的應(yīng)用、靜脈營養(yǎng)等，護(hù)理人員能常規(guī)開展橈動脈、腋靜脈穿刺，搶救了眾多危重新生兒、早產(chǎn)兒，存活率大大提高，近年來成功搶救了多名出生體重在1000g左右的超低體重兒。 科室配有進(jìn)口新生兒呼吸機(jī)2臺、無創(chuàng)呼吸機(jī)(cpap)3臺、輻射保 暖臺4臺、血?dú)夥治鰞x1臺、嬰兒培養(yǎng)箱及藍(lán)光治療箱26臺、經(jīng)皮 黃疸儀、微量注射泵等先進(jìn)儀器設(shè)備，為成功搶救高危新生兒提高了硬件安全保障。 婦幼有限年收治各類高危新生兒達(dá)800多例，包括早產(chǎn)兒、極低 /超低出生體重兒、新生兒重癥肺炎、新生兒肺透明膜病、顱內(nèi)出血、消化道出血、新生兒病理性黃疸、休克、呼吸循環(huán)衰竭等危重新生兒，其中多數(shù)為周邊醫(yī)院單位轉(zhuǎn)診的疑難、危重患兒，多年來對危重新生兒及早產(chǎn)兒的救治及護(hù)理管理積累了豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)。2013 年被評為縣重點(diǎn)專科。 ②兒內(nèi)科 兒內(nèi)科是婦幼有限特色科室之一，2013 年被評為縣重點(diǎn)科室。 共有3個(gè)病區(qū)。醫(yī)護(hù)人員近70人 (主任醫(yī)師2人，副主任醫(yī)師2名， 主治醫(yī)師 4人)，大部分具有本科以上學(xué)歷。醫(yī)護(hù)骨干大都經(jīng)過全國 知名醫(yī)院進(jìn)修學(xué)習(xí)，有著豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)。科室先后獲得集團(tuán)“先進(jìn)科室”等光榮稱號。 年住院人數(shù)6000余人次。主要收治病種有呼吸道疾病(小兒支氣 管炎、肺炎、重癥肺炎、哮喘)、消化道疾病、免疫性疾病、過敏性疾病等。兒內(nèi)科具有完善的治療，搶救流程，多次成功搶救兒科危重北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 92 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 癥患兒，搶救成功率達(dá)到了同級醫(yī)院的先進(jìn)水平。 ③小兒外科 小兒外科為泗洪縣重點(diǎn)建設(shè)科室，擁有史塞克腹腔鏡系統(tǒng)、奧林巴斯超聲刀、美國原裝進(jìn)口高頻電刀、美國歐美達(dá)麻醉機(jī)等先進(jìn)設(shè)備。 常規(guī)開展小兒外科手術(shù)，包括普外、泌尿、骨科、新生兒外科、腹腔鏡外科手術(shù)等，年平均手術(shù)900余例，小兒疝氣微創(chuàng)手術(shù)在本地區(qū)有較強(qiáng)影響力，小兒腹腔鏡手術(shù)更是填補(bǔ)了縣內(nèi)空白。并開展了先天性巨結(jié)腸經(jīng)肛門根治術(shù)、腹腔惡性腫瘤根治術(shù)、新生兒先天性消化道畸形成形術(shù)、尿道下裂成形術(shù)等宿遷市內(nèi)領(lǐng)先手術(shù)，使小兒外科逐漸成為本地區(qū)具有較大聲望和影響力的臨床專科。 ④婦產(chǎn)科 婦產(chǎn)科現(xiàn)擁有醫(yī)護(hù)人員60余人，其中醫(yī)生組18人，高級職稱4 人，中級職稱12人。婦產(chǎn)科設(shè)有2個(gè)病區(qū)。開設(shè)婦科門診、產(chǎn)科門 診、優(yōu)生優(yōu)育門診、計(jì)劃生育手術(shù)室、孕婦學(xué)校、新生兒游泳中心、產(chǎn)后康復(fù)中心等，是婦幼醫(yī)院的重點(diǎn)科室之一。婦科常規(guī)開展腹式及陰式全子宮切除術(shù)、卵巢腫瘤剝(切)除術(shù)、宮頸癌、卵巢癌、子宮內(nèi)膜癌根治術(shù)、輸卵管吻合術(shù)、陳舊性會陰裂傷修補(bǔ)術(shù)等各種手術(shù)，運(yùn)用腹腔鏡開展宮外孕手術(shù)、輔助陰式全子宮切除術(shù)、子宮肌瘤剝除術(shù)、卵巢腫瘤剝(切)除術(shù)，運(yùn)用宮腔鏡開展宮腔檢查術(shù)、宮腔內(nèi)異物取出術(shù)、粘膜下肌瘤切除術(shù)、子宮內(nèi)膜息肉摘除術(shù)、粘連分離術(shù)等。婦幼醫(yī)院婦產(chǎn)科的盆底功能重建術(shù)處于省內(nèi)領(lǐng)先水平，主要治療盆腔器官脫垂、壓力性尿失禁、女性性功能障礙和糞便失禁等。 3.主要業(yè)務(wù)模式 (1)采購模式 分金亭有限采用了醫(yī)藥分家的形式，與泗洪縣醫(yī)藥有限公司簽署了醫(yī)藥購銷合同，藥品主要由該公司供應(yīng)。婦幼有限與江蘇康緣醫(yī)藥商業(yè)有限公司簽署了醫(yī)藥購銷合同，藥品主要由該公司供應(yīng)。 分金亭有限、婦幼有限的器械、耗材采購由醫(yī)院各科室根據(jù)需求定期申報(bào)采購計(jì)劃，由醫(yī)院采購管理委員會研究論證后統(tǒng)一采購。 分金亭有限、婦幼有限的其他固定資產(chǎn)及設(shè)備采購由行政部負(fù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 93 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 責(zé)，采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行采購。 分金亭有限、婦幼有限主要采購藥品、醫(yī)藥耗材、醫(yī)療器械等各類醫(yī)療產(chǎn)品。醫(yī)院專設(shè)采購中心對醫(yī)院的采購進(jìn)行管控。采購中心根據(jù)當(dāng)期消耗情況、庫存情況以及各科室的采購需求確定每月或一定期間內(nèi)的采購計(jì)劃，向合格供應(yīng)商發(fā)出采購訂單，合格供應(yīng)商由醫(yī)院通過招標(biāo)等方式確定，并定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估。醫(yī)院所采購醫(yī)療產(chǎn)品抵達(dá)后，由庫房和采購中心核對訂單及實(shí)物，共同辦理驗(yàn)收入庫手續(xù)。 (2)銷售模式 分金亭有限、婦幼有限采用多種拓展業(yè)務(wù)模式，一是開展雙向轉(zhuǎn)診，與合作醫(yī)院結(jié)對，建立省城三甲醫(yī)院以及本區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院互協(xié)作的綠色通道；二是通過醫(yī)院的客服部，積極與本地愛心社會工作服務(wù)平臺合作，提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，達(dá)成資源共享；三是利用二甲綜合醫(yī)院技術(shù)和醫(yī)學(xué)會承辦單位，為醫(yī)療站點(diǎn)和個(gè)體醫(yī)生組織定期和不定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其免費(fèi)到醫(yī)院進(jìn)修學(xué)習(xí)，了解疾病，認(rèn)識疾病從而實(shí)現(xiàn)雙向轉(zhuǎn)診；四是廣告宣傳和召開各種形式的學(xué)術(shù)交流活動。 分金亭有限、婦幼有限從診前、診中和診后的各服務(wù)階段入手，設(shè)立相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)提升流程，以強(qiáng)化對服務(wù)質(zhì)量的管控。同時(shí)，醫(yī)院通過義診、志愿者活動、協(xié)助社區(qū)衛(wèi)生宣傳等方式積極參加各項(xiàng)社會公益行動，并不斷加強(qiáng)與知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，提升業(yè)務(wù)水平。醫(yī)院還積極加入了當(dāng)?shù)蒯t(yī)保體系，是新農(nóng)合、醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。此外，分金亭有限與泗洪縣近30家鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院建立合作關(guān)系，方便病患轉(zhuǎn)診就醫(yī)。 (四)被評估企業(yè)在行業(yè)中的地位、競爭優(yōu)勢及劣勢 1.被評估企業(yè)的市場地位 分金亭有限是宿遷地區(qū)目前唯一一所集綜合性醫(yī)院、專科醫(yī)院、康復(fù)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院以及社區(qū)醫(yī)療服務(wù)為一體的民營醫(yī)院集團(tuán)，為區(qū)域內(nèi)居民提供醫(yī)療服務(wù)，擔(dān)負(fù)當(dāng)?shù)赝话l(fā)公共事件的醫(yī)療救援和防控工作，并在特定優(yōu)勢領(lǐng)域輻射宿遷市及周邊蘇北地區(qū)、皖北地區(qū)，業(yè)務(wù)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力在泗洪及周邊區(qū)域處于較為領(lǐng)先的地位。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 94 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 婦幼有限是宿遷市首家婦產(chǎn)兒童的二級專科醫(yī)院，業(yè)務(wù)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力在宿遷及周邊區(qū)域處于較為領(lǐng)先的水平，吸引了泗洪縣周邊兩省4縣地區(qū)的婦女、兒童前來就診。兒童心理專科是宿遷市最早開展的兒童心理專科，可對各種兒童青少年的心理問題進(jìn)行心理評估及干預(yù)，填補(bǔ)了市內(nèi)兒童心理治療領(lǐng)域的空白。 2.被評估企業(yè)的競爭優(yōu)勢 (1)區(qū)域優(yōu)勢 泗洪縣位于宿遷市南部、洪澤湖西岸，是宿遷中心城市的南大門，距市區(qū)約60公里。分金亭有限在泗洪城北，距離火車站及高速路口約6000米，醫(yī)院交通較為便捷。分金亭有限是泗洪唯一一家擁有一所二甲綜合性醫(yī)院、三所二級專科醫(yī)院、兩所鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院、一所社區(qū)服務(wù)中心、一所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、一所康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)的醫(yī)療集團(tuán)。 婦幼有限在泗洪城區(qū)，周圍居住人口密集，距離高速路口約1000 米，醫(yī)院交通非常便捷。醫(yī)療服務(wù)可以直接覆蓋泗洪及周邊近30個(gè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)域人口達(dá)到130萬人，醫(yī)療服務(wù)輻射區(qū)域人口數(shù)量大。 (2)硬件優(yōu)勢 分金亭有限總占地面積100畝，建筑面積6萬平方米，是泗洪城 區(qū)規(guī)模較大的綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。分金亭有限嚴(yán)格按三級綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，同時(shí)配有康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、健康體檢中心、血液凈化中心、腫瘤放療中心、影像診斷中心，是宿遷中心城市南部集醫(yī)療、科研、預(yù)防、保健、急救、康復(fù)、養(yǎng)老為一體的大型綜合性醫(yī)院。 分金亭有限診療設(shè)施齊全，設(shè)備性能領(lǐng)先，為提升醫(yī)院的綜合診療水平和救治能力打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有助于滿足各類病患的診療需求。 醫(yī)療設(shè)備方面，擁有省內(nèi)先進(jìn)的全進(jìn)口圖像引導(dǎo)直線加速器、大型數(shù)字減影血管造影機(jī)(DSA)、西門子 3.0T核磁共振、西門子 64排螺旋CT、海扶超聲刀、全自動生化分析儀、四維彩超、全身彩超、全數(shù)字?jǐn)z片系統(tǒng)、33 臺血液透析機(jī)等一系列高、精、尖醫(yī)療設(shè)備。手術(shù)室配置方面，分金亭有限擁有10間高標(biāo)準(zhǔn)層流凈化手術(shù)間，每間面積約40平方米，并達(dá)到百級、千級、萬級標(biāo)準(zhǔn)，并配有各類大中型設(shè)備。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 95 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 婦幼有限占地面積約1.6萬平方米，總建筑面積約4.4萬平方米。 婦幼醫(yī)院嚴(yán)格按二級甲等專科醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其中兒內(nèi)科、兒外科、新生兒科、婦科被評為縣重點(diǎn)專科，新生兒無陪病區(qū)為宿遷市首個(gè)新生兒無陪病區(qū)。兒外科的小兒疝氣微創(chuàng)手術(shù)在縣內(nèi)具有較強(qiáng)影響力，小兒腹腔鏡手術(shù)更是填補(bǔ)了縣內(nèi)空白。婦科的盆底功能重建術(shù)處于省內(nèi)領(lǐng)先水平，在我縣率先開展了孕婦學(xué)校、產(chǎn)后康復(fù)和兒童泳療等延伸服務(wù)項(xiàng)目。 (3)軟件優(yōu)勢 分金亭有限全面推進(jìn)信息化管理，目前已經(jīng)應(yīng)用了HIS、LIS、PACS 系統(tǒng)，并在全縣首先應(yīng)用移動護(hù)士站系統(tǒng)；醫(yī)院積極推進(jìn)網(wǎng)上醫(yī)院建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)手術(shù)示教、遠(yuǎn)程會診、物聯(lián)網(wǎng)等應(yīng)用，未來還將開通“掌上醫(yī)院”，利用手機(jī) APP 開展健康咨詢、健康管理、預(yù)約掛號等服務(wù)；遠(yuǎn)程會診中心已與北京、上海共30余家知名醫(yī)院建立了對口遠(yuǎn)程會診協(xié)作關(guān)系，通過“云醫(yī)療”服務(wù)為疑難雜癥患者提供醫(yī)學(xué)遠(yuǎn)程會診服務(wù)。 分金亭有限與南京市第一醫(yī)院、南京市腦科醫(yī)院、江蘇省腫瘤醫(yī)院簽訂了全方位的戰(zhàn)略合作協(xié)議，為醫(yī)院的可持續(xù)發(fā)展提供了支撐平臺，通過多年來的發(fā)展已經(jīng)擁有一支學(xué)科齊全、配備合理的專業(yè)人才隊(duì)伍，醫(yī)院軟硬件實(shí)力雄厚。 婦幼有限為了不斷提高醫(yī)院的醫(yī)療技術(shù)及科研能力，和南京兒童醫(yī)院自2012年以來緊密合作，邀請內(nèi)、外科專家不定期到我院進(jìn)行坐診、查房、手術(shù)示教、教學(xué)講座等，為醫(yī)院的進(jìn)一步發(fā)展提供技術(shù)保障。 婦幼有限一直重視科研及學(xué)術(shù)能力的培養(yǎng)及總結(jié)。近年來在省級以上刊物發(fā)表學(xué)術(shù)論文百余篇，其中有多篇獲得宿遷市政府頒發(fā)的優(yōu)秀論文獎(jiǎng)。自2013年連續(xù)四年獲得宿遷市科學(xué)技術(shù)二等獎(jiǎng)一項(xiàng)，三等獎(jiǎng)三項(xiàng)，填補(bǔ)了宿遷市近10年來兒科領(lǐng)域從未獲得科技進(jìn)步獎(jiǎng)的空白。 四、收益預(yù)測的假設(shè)條件 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 96 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 本評估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下： (一) 一般假設(shè) 1.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位持續(xù)經(jīng)營； 2.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位所處國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化； 3.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策無重大變化； 4.假設(shè)和被評估單位相關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等在評估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化； 5.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)； 6.假設(shè)被評估單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)； 7.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。 (二) 特殊假設(shè) 1.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位采用的會計(jì)政策和編寫本評估報(bào)告時(shí)所采用的會計(jì)政策在重要方面保持一致； 2.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致； 3.假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出； 4.假設(shè)被評估單位“醫(yī)療機(jī)構(gòu)許可證”到期后能夠順利如期續(xù)展； 5.假設(shè)根據(jù)2016年3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老等40項(xiàng)目在營改增過渡期免征增值稅，本次評估假設(shè)該免稅政策在未來延續(xù)。 本評估報(bào)告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。 五、評估計(jì)算及分析過程 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 97 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (一)收益法具體方法和模型的選擇 本次收益法采用合并口徑預(yù)測，考慮到被評估單位及其下屬子公司均為全資子公司，且其主要業(yè)務(wù)均為醫(yī)療服務(wù)業(yè)，以合并口徑預(yù)測能更真實(shí)完整的反映被評估單位的整體企業(yè)價(jià)值。 1.收益法模型 本次評估采用收益法通過對企業(yè)整體價(jià)值的評估來間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。 本次收益法評估模型選用企業(yè)現(xiàn)金流。 企業(yè)價(jià)值由正常經(jīng)營活動中產(chǎn)生的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值和與正常經(jīng)營活動無關(guān)的非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成。 企業(yè)價(jià)值=經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值 股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)價(jià)值-有息負(fù)債 有息債務(wù)指基準(zhǔn)日賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款，帶息應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款及帶有借款性質(zhì)的其他應(yīng)付款等。 其中： 經(jīng)營性資產(chǎn)是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的，評估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測所涉及的資產(chǎn)與負(fù)債。經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式如下： n P [ Fi(1r)i /r(1r) n Fn ] i1 其中： P――評估基準(zhǔn)日的企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值 Fi――企業(yè)未來第i年預(yù)期自由現(xiàn)金流量 Fn――永續(xù)期預(yù)期自由現(xiàn)金流量 r――折現(xiàn)率 i――收益期計(jì)算年 n――預(yù)測期 其中，企業(yè)自由現(xiàn)金流量計(jì)算公式如下： 企業(yè)自由現(xiàn)金流量=息前稅后凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加額+其他 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 98 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 2.預(yù)測期的確定 由于企業(yè)近期的收益可以相對合理地預(yù)測，而遠(yuǎn)期收益預(yù)測的合理性相對較差，按照通常慣例，評估人員將企業(yè)的收益期劃分為預(yù)測期和預(yù)測期后兩個(gè)階段。 分金亭有限是一家以醫(yī)療、預(yù)防、教學(xué)、康復(fù)為一體的二級甲等綜合醫(yī)院，旗下腫瘤醫(yī)院、婦幼醫(yī)院均為二級專科醫(yī)院。醫(yī)院成立至今，經(jīng)營情況趨好，無特殊情況表明其未來難以持續(xù)經(jīng)營。根據(jù)企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃及其所處行業(yè)的特點(diǎn)，管理層對企業(yè)未來收益進(jìn)行了五年一期的預(yù)測，并預(yù)計(jì)在2022年及以后年度企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期。3.收益期的確定 由于評估基準(zhǔn)日被評估單位經(jīng)營正常，沒有對影響企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心資產(chǎn)的使用年限、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期限及投資者所有權(quán)期限等進(jìn)行限定，或者上述限定可以解除，并可以通過延續(xù)方式永續(xù)使用。 故本次評估假設(shè)被評估單位評估基準(zhǔn)日后永續(xù)經(jīng)營，相應(yīng)的收益期為無限期。 4.凈現(xiàn)金流的確定 本次收益法評估模型選用企業(yè)自由現(xiàn)金流，自由現(xiàn)金流量的計(jì)算公式如下： (預(yù)測期內(nèi)每年)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及 攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金追加額+其他 =營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用)+營業(yè)外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金追加額+其他 5.終值的確定 收益期為永續(xù)，終值 按預(yù)測末年現(xiàn)金流調(diào)整確定。具體調(diào)整事項(xiàng)主要包括折舊、資本性支出等。其中資本性支出的調(diào)整原則是按永續(xù)年在不擴(kuò)大規(guī)模的條件下能夠持續(xù)經(jīng)營所必需的費(fèi)用作為資本性支出。 6.折現(xiàn)率的確定 按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 99 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 企業(yè)凈現(xiàn)金流量，則折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本 。 公式： 式中，E：權(quán)益的市場價(jià)值 D：債務(wù)的市場價(jià)值 ：權(quán)益資本成本 ：債務(wù)資本成本 T：被評估企業(yè)的所得稅率 權(quán)益資本成本按國際通常使用的CAPM模型進(jìn)行求取： 公式： 式中， ：無風(fēng)險(xiǎn)收益率 ：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) MRP：市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) ：企業(yè)特定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) 7.溢余資產(chǎn)價(jià)值的確定 溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)，主要包括溢余現(xiàn)金等，采用成本法對其確認(rèn)。 8.非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值 非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的，評估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測不涉及的資產(chǎn)與負(fù)債。 9.付息債務(wù)價(jià)值 付息債務(wù)是指評估基準(zhǔn)日被評估單位需要支付利息的負(fù)債，采用成本法對其確認(rèn)。 (二)預(yù)測期的收益預(yù)測 1.營業(yè)收入預(yù)測 (1)主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)測 截至評估基準(zhǔn)日，分金亭有限(合并)的主營業(yè)務(wù)收入包括門診醫(yī)療收入和住院醫(yī)療收入等。 ①門診醫(yī)療收入 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 100 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 門診醫(yī)療收入分為掛號收入、檢查收入、化驗(yàn)收入、治療收入、手術(shù)收入、衛(wèi)材收入、藥品收入和其他等。 分金亭有限是一家二級甲等綜合醫(yī)院，近年來保持著良好的發(fā)展趨勢；腫瘤醫(yī)院是一家二級專科醫(yī)院，主要由分金亭有限腫瘤科經(jīng)營，未單獨(dú)分立；婦幼有限是一家二級專科醫(yī)院，自2016年9月搬入新園區(qū)后，高速發(fā)展，作為是宿遷市首家婦產(chǎn)兒童的二級專科醫(yī)院，業(yè)務(wù)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力在宿遷及周邊區(qū)域處于較為領(lǐng)先的水平，吸引了泗洪縣周邊兩省4縣地區(qū)的婦女、兒童前來就診。 分金亭有限(合并)近年的門診醫(yī)療收入如下： 金額單位：人民幣元 門診醫(yī)療收入 2015年 2016年 2017年1-3月 分金亭有限 58,140,973.08 64,131,954.37 14,207,196.75 婦幼有限 13,370,339.11 14,576,057.78 5,749,609.40 腫瘤有限 0.00 0.00 0.00 合計(jì) 71,511,312.19 78,708,012.15 19,956,806.15 i．就診人次預(yù)測 本次評估通過分金亭有限(合并)歷史上歸集到各科室的各項(xiàng)收入的就診人次統(tǒng)計(jì)，結(jié)合醫(yī)院未來的各科室發(fā)展方向，預(yù)測未來的各項(xiàng)收入對應(yīng)的就診人次。 分金亭有限近年的門診醫(yī)療就診人次如下： 就診科室 2015年就診人次 2016年就診人次 2017年1-3月就診人次 急診內(nèi)科 14854 16596 5287 急診外科 14456 15676 3956 中醫(yī)科門診 5492 5762 1473 神經(jīng)內(nèi)科門診 5397 6337 1586 消化內(nèi)科門診 19852 20940 5758 呼吸內(nèi)科門診 4249 4761 1160 內(nèi)分泌科門診 6601 7570 1800 腎內(nèi)科門診 3228 2292 340 心內(nèi)科門診 4733 5674 1489 感染科門診 3635 5487 1480 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 101 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 就診科室 2015年就診人次 2016年就診人次 2017年1-3月就診人次 門診內(nèi)科 37148 30960 8670 血透門診 13755 11481 1673 胸外科門診 1600 1641 505 普外科門診 5219 5564 1311 腦外科門診 402 349 103 泌尿外科門診 6846 7626 2176 骨科1門診 13059 13117 2997 肛腸科門診 3271 3268 983 皮膚科門診 11834 11419 2740 骨科2門診 8117 9914 3012 門診外科 11367 11371 2790 婦科門診 47712 45257 7920 產(chǎn)科門診 13081 14239 1648 兒科門診 21482 26852 5828 兒科主任門診 16328 6227 628 介入科門診 229 206 65 眼科門診 11787 10249 2577 口腔科門診 6219 6750 2044 耳鼻喉科門診 17124 17680 4327 體檢中心 5056 6540 10685 康復(fù)醫(yī)學(xué)科門診 96 67 7 成人康復(fù)科門診 91 156 7 麻醉科 2330 2866 254 DR室 3 1 MRI室 1 CT室 64 35 6 胃鏡室 1 1 病理科 25 29 6 碎石中心 414 373 135 腫瘤介入科門診 49 370 106 腫瘤普通門診 3392 3379 923 腫瘤普通門診2 979 1174 250 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 102 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 就診科室 2015年就診人次 2016年就診人次 2017年1-3月就診人次 腫瘤中醫(yī)門診 410 681 207 腫瘤專家門診 803 739 239 合計(jì) 342790 341677 89151 婦幼有限近年的門診醫(yī)療就診人次如下： 就診科室 2015年就診人次 2016年就診人次 2017年1-3月就診人次 兒童外科 7220 7845 2093 兒童內(nèi)科 111420 117217 29904 兒童內(nèi)科專家 21140 21811 5014 婦科 0 3801 3292 婦科專家 0 0 377 合計(jì) 139780 150674 40680 從上表可以看出，近年醫(yī)院門診量在穩(wěn)步增長，大部分科室的門診量均有一定程度的增長。急診內(nèi)科、泌尿外科門診、骨科門診、腫瘤介入科門診、腫瘤中醫(yī)門診等重點(diǎn)發(fā)展科室增長速度較快，主要原因系這些為醫(yī)院的重點(diǎn)科室，本身具有良好的口碑，醫(yī)院重視對重點(diǎn)科室醫(yī)護(hù)人員的培養(yǎng)以及對重點(diǎn)科室的宣傳推廣。 未來分金亭有限會進(jìn)一步推廣重點(diǎn)科室的發(fā)展，且對于腫瘤科室將加大投入。 未來分金亭有限考慮到老齡化、城鎮(zhèn)化、生活水平提高、國家政策支持等因素帶來的患者數(shù)量增長以及醫(yī)院周邊主干道、生活小區(qū)逐步完善帶來就診人數(shù)增長等因素并結(jié)合歷史數(shù)據(jù)對未來年度各科室的門診量進(jìn)行預(yù)測。同時(shí)目前，分金亭有限與中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司泗洪支公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將會促進(jìn)未來門診及住院收入的進(jìn)一步提升。 未來婦幼有限考慮到二胎政策的開放、患者數(shù)量增長以及醫(yī)院周邊主干道、生活小區(qū)逐步完善帶來就診人數(shù)增長等因素并結(jié)合歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)，考慮到婦幼有限是泗洪縣唯一的二級婦兒專科醫(yī)院，且婦幼有限剛搬入新的院區(qū)，其病源未受到搬遷的影響造成流失，就診人次在搬入新的院區(qū)后快速增長，預(yù)期未來收入將會大幅增長。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 103 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 結(jié)合歷史數(shù)據(jù)及企業(yè)管理層對未來市場需求的判斷、醫(yī)院發(fā)展戰(zhàn)略等，未來年度分金亭有限的門診醫(yī)療就診人次預(yù)測如下： 就診科室 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 急診內(nèi)科 15458 22405 23525 24701 25442 26205 急診外科 16423 22009 23109 24264 24992 25742 中醫(yī)科門診 5441 7605 7985 8384 8636 8895 神經(jīng)內(nèi)科門診 6652 9227 10150 10962 11510 11855 消化內(nèi)科門診 20417 28793 31096 32651 33631 34640 呼吸內(nèi)科門診 4791 6844 7665 8432 9107 9562 內(nèi)分泌科門診 7284 9992 10791 11331 11898 12255 腎內(nèi)科門診 2067 2527 2653 2786 2870 2956 心內(nèi)科門診 5604 7802 8192 8602 8860 9126 感染科門診 7025 9781 10759 11620 12201 12567 門診內(nèi)科 26934 37384 39253 41216 42452 43726 血透門診 12678 15499 16274 17088 17601 18129 胸外科門診 1546 2256 2369 2487 2562 2639 普外科門診 5644 7790 8569 9255 9718 10010 腦外科門診 316 461 498 523 539 555 泌尿外科門診 7357 10677 11745 12685 13319 13719 骨科1門診 15367 19833 20825 21866 22522 23198 肛腸科門診 3102 4575 5033 5285 5444 5607 皮膚科門診 10963 15073 16279 17093 17606 18134 骨科2門診 10868 15268 16489 17313 17832 18367 門診外科 10855 15010 15761 16549 17045 17556 婦科門診 39600 48946 50414 51926 53484 55089 產(chǎn)科門診 14727 17194 18054 18957 19526 20112 兒科門診 26394 33833 35525 37301 38420 39573 兒科主任門診 5910 6865 7208 7568 7795 8029 介入科門診 182 272 294 309 318 328 眼科門診 9722 13283 13947 14644 15083 15535 口腔科門診 7406 10395 11227 11788 12142 12506 耳鼻喉科門診 17773 23868 25061 26314 27103 27916 體檢中心 26492 38292 39441 40624 41843 43098 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 104 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 就診科室 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 康復(fù)醫(yī)學(xué)科門診 63 74 78 82 84 87 成人康復(fù)科門診 258 371 408 428 441 454 麻醉科 3329 3941 4256 4469 4692 4833 DR室 1 1 1 1 1 1 MRI室 1 1 1 1 1 1 CT室 31 39 41 43 44 45 胃鏡室 1 1 1 1 1 1 病理科 27 36 39 41 42 43 碎石中心 294 463 486 510 525 541 腫瘤介入科門診 560 932 1118 1286 1389 1458 腫瘤普通門診 3808 5677 6245 6745 7082 7294 腫瘤普通門診2 1394 1973 2170 2344 2461 2535 腫瘤中醫(yī)門診 951 1621 1945 2237 2416 2537 腫瘤專家門診 722 1105 1238 1362 1471 1545 合計(jì) 356438 479994 508218 534074 552151 569004 未來年度婦幼有限的門診醫(yī)療就診人次預(yù)測如下： 就診科室 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 兒童外科 6279 10046 11051 11935 12532 12908 兒童內(nèi)科 89712 137558 151314 158880 166824 171829 兒童內(nèi)科專家 15042 24067 27677 30445 31967 32926 婦科 9876 18435 23044 25348 26615 27413 婦科專家 1131 1885 2262 2488 2612 2690 合計(jì) 122040 191991 215348 229096 240550 247766 ii．掛號收入的預(yù)測 根據(jù)歷史情況，分金亭有限病人在就診時(shí)，無需掛號，僅需要在第一次就診時(shí)，填報(bào)相關(guān)信息，辦理就診卡。婦幼有限病人就診時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際情況及需求，對應(yīng)科室進(jìn)行掛號。 由于分金亭有限的就診卡屬于一次性費(fèi)用，且未來存有不確定性，本次預(yù)測不予考慮；對于婦幼有限，則根據(jù)未來各科室的就診人次，結(jié)合各科室的實(shí)際掛號費(fèi)水平予以預(yù)測。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 105 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 婦幼有限掛號單價(jià)具體如下： 就診科室 掛號費(fèi)(元/次) 兒童外科 4.00 兒童內(nèi)科 4.00 兒童內(nèi)科專家 7.00 婦科 4.00 婦科專家 7.00 未來年度婦幼有限的掛號收入預(yù)測如下： 金額單位：人民幣元 就診科室 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 兒童外科 23,522.90 40,184.00 44,204.00 47,740.00 50,128.00 51,632.00 兒童內(nèi)科 336,086.37 550,232.00 605,256.00 635,520.00 667,296.00 687,316.00 兒童內(nèi)科專家 98,615.23 168,469.00 193,739.00 213,115.00 223,769.00 230,482.00 婦科 36,998.27 73,740.00 92,176.00 101,392.00 106,460.00 109,652.00 婦科專家 7,414.83 13,195.00 15,834.00 17,416.00 18,284.00 18,830.00 合計(jì) 502,637.60 845,820.00 951,209.00 1,015,183.00 1,065,937.00 1,097,912.00 iii．門診醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測 本次評估通過分金亭有限歷史上歸集到各科室的各項(xiàng)收入的門診人均花費(fèi)統(tǒng)計(jì)，結(jié)合醫(yī)院未來的各科室發(fā)展方向，預(yù)測未來的各項(xiàng)門診醫(yī)療收入對應(yīng)的人均花費(fèi)。 分金亭有限近年的門診醫(yī)療人均花費(fèi)如下： 單位：元/人 門診醫(yī)療 2015年 2016年 2017年1-3月 人均花費(fèi) 急診內(nèi)科 141.51 133.66 131.52 急診外科 128.93 138.00 149.10 中醫(yī)科門診 244.48 230.95 235.39 神經(jīng)內(nèi)科門診 159.16 185.31 193.99 消化內(nèi)科門診 140.03 157.26 187.41 呼吸內(nèi)科門診 164.53 167.21 201.28 內(nèi)分泌科門診 213.64 234.04 251.06 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 106 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 門診醫(yī)療 2015年 2016年 2017年1-3月 人均花費(fèi) 腎內(nèi)科門診 614.48 800.41 612.18 心內(nèi)科門診 140.40 163.18 195.70 感染科門診 573.49 585.65 637.03 門診內(nèi)科 175.39 241.50 145.03 血透門診 734.67 880.06 807.34 胸外科門診 181.06 204.05 185.56 普外科門診 177.42 215.53 217.90 腦外科門診 196.15 236.48 264.89 泌尿外科門診 151.04 168.11 170.78 骨科1門診 166.12 160.81 166.43 肛腸科門診 62.64 62.59 61.51 皮膚科門診 61.61 69.07 65.16 骨科2門診 160.50 178.71 187.65 門診外科 141.30 161.92 175.51 婦科門診 113.23 117.82 118.01 產(chǎn)科門診 98.16 107.08 115.88 兒科門診 79.82 81.66 74.74 兒科主任門診 90.22 58.95 56.20 介入科門診 324.81 406.85 466.77 眼科門診 50.32 55.69 60.04 口腔科門診 126.06 122.51 119.03 耳鼻喉科門診 65.31 68.96 75.86 體檢中心 325.79 344.33 41.65 康復(fù)醫(yī)學(xué)科門診 92.99 108.08 652.59 成人康復(fù)科門診 227.97 271.71 559.76 麻醉科 203.58 240.81 162.86 DR室 20.75 22.20 MRI室 83.20 CT室 112.95 117.41 58.26 胃鏡室 156.38 病理科 127.61 185.48 162.14 碎石中心 493.20 501.09 412.40 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 107 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 門診醫(yī)療 2015年 2016年 2017年1-3月 人均花費(fèi) 腫瘤介入科門診 334.94 436.46 743.91 腫瘤普通門診 409.85 384.40 428.02 腫瘤普通門診2 422.38 545.53 585.92 腫瘤中醫(yī)門診 283.14 323.76 529.95 腫瘤專家門診 802.61 796.97 1,032.40 婦幼有限近年的門診醫(yī)療人均花費(fèi)如下： 單位：元/人 門診醫(yī)療 2015年 2016年 2017年1-3月 人均花費(fèi) 內(nèi)科 91.86 86.74 112.01 外科 79.24 66.00 56.19 婦科 - 363.80 411.02 由上表可看出，分金亭有限的人均單價(jià)穩(wěn)步提升。我們通過對于衛(wèi)計(jì)委公告的醫(yī)療衛(wèi)生數(shù)據(jù)，獲取了門診以及住院的次均花費(fèi)情況， 發(fā)現(xiàn)平均單價(jià)的上浮一般在3%以上。未來人均單價(jià)按照3%增長進(jìn)行預(yù)測。 婦幼有限于2016年底升級成為二級專科醫(yī)院。根據(jù)了解，婦幼 醫(yī)院由于醫(yī)院級別的提升，未來醫(yī)療的次均單價(jià)也會有所提升，評估人員參照了《江蘇省醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格手冊》中一級醫(yī)院升級為二級 醫(yī)院在婦幼項(xiàng)目價(jià)格的提升率，因此認(rèn)為在2018-2020年由于醫(yī)院等級提升會導(dǎo)致單價(jià)有一定幅度上漲。 同時(shí)，我們通過對于衛(wèi)計(jì)委公告的醫(yī)療衛(wèi)生數(shù)據(jù)，獲取了門診以 及住院的次均花費(fèi)情況，發(fā)現(xiàn)平均單價(jià)的上浮一般在3%以上。 基于上述因素，2017年的均價(jià)采用了2017年1-3月的數(shù)據(jù)，2018 年-2020 年，考慮了醫(yī)院等級的提升以及醫(yī)療衛(wèi)生花費(fèi)的自然增長， 單價(jià)按照每年6%增長，之后年度按照3%進(jìn)行增長直到永續(xù)年。 即，未來年度分金亭有限的門診醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測如下： 單位：元/人 門診醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花費(fèi) 4-12月 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 108 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 門診醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花費(fèi) 4-12月 急診內(nèi)科 137.67 141.81 146.06 150.44 154.95 159.60 急診外科 142.14 146.40 150.79 155.32 159.97 164.77 中醫(yī)科門診 237.88 245.01 252.36 259.93 267.73 275.76 神經(jīng)內(nèi)科門診 190.87 196.59 202.49 208.56 214.82 221.27 消化內(nèi)科門診 161.98 166.84 171.84 177.00 182.31 187.78 呼吸內(nèi)科門診 172.22 177.39 182.71 188.19 193.84 199.65 內(nèi)分泌科門診 241.07 248.30 255.75 263.42 271.32 279.46 腎內(nèi)科門診 824.42 849.16 874.63 900.87 927.90 955.73 心內(nèi)科門診 168.07 173.11 178.31 183.66 189.17 194.84 感染科門診 603.22 621.32 639.96 659.16 678.93 699.30 門診內(nèi)科 248.74 256.20 263.89 271.81 279.96 288.36 血透門診 906.46 933.65 961.66 990.51 1,020.23 1,050.84 胸外科門診 210.18 216.48 222.98 229.66 236.55 243.65 普外科門診 221.99 228.65 235.51 242.58 249.85 257.35 腦外科門診 243.58 250.88 258.41 266.16 274.15 282.37 泌尿外科門診 173.15 178.35 183.70 189.21 194.88 200.73 骨科1門診 165.63 170.60 175.72 180.99 186.42 192.01 肛腸科門診 64.47 66.40 68.39 70.44 72.56 74.73 皮膚科門診 71.14 73.27 75.47 77.74 80.07 82.47 骨科2門診 184.07 189.60 195.29 201.14 207.18 213.39 門診外科 166.77 171.78 176.93 182.24 187.71 193.34 婦科門診 121.35 124.99 128.74 132.61 136.58 140.68 產(chǎn)科門診 110.29 113.60 117.01 120.52 124.13 127.86 兒科門診 84.11 86.63 89.23 91.91 94.66 97.50 兒科主任門診 60.71 62.54 64.41 66.34 68.33 70.38 介入科門診 419.06 431.63 444.58 457.92 471.65 485.80 眼科門診 57.36 59.09 60.86 62.68 64.56 66.50 口腔科門診 126.19 129.98 133.87 137.89 142.03 146.29 耳鼻喉科門診 71.03 73.16 75.36 77.62 79.95 82.35 體檢中心 113.68 117.09 120.60 124.22 127.95 131.78 康復(fù)醫(yī)學(xué)科門診 111.32 114.66 118.10 121.65 125.30 129.05 成人康復(fù)科門診 279.86 288.25 296.90 305.81 314.98 324.43 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 109 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 門診醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花費(fèi) 4-12月 麻醉科 248.03 255.47 263.14 271.03 279.16 287.54 DR室 22.86 23.55 24.25 24.98 25.73 26.50 MRI室 85.69 88.26 90.91 93.64 96.45 99.34 CT室 120.94 124.56 128.30 132.15 136.12 140.20 胃鏡室 161.07 165.90 170.88 176.00 181.28 186.72 病理科 191.04 196.77 202.68 208.76 215.02 221.47 碎石中心 516.13 531.61 547.56 563.98 580.90 598.33 腫瘤介入科門診 449.55 463.04 476.93 491.24 505.97 521.15 腫瘤普通門診 395.94 407.81 420.05 432.65 445.63 459.00 腫瘤普通門診2 561.90 578.76 596.12 614.00 632.42 651.40 腫瘤中醫(yī)門診 333.48 343.48 353.78 364.40 375.33 386.59 腫瘤專家門診 820.88 845.50 870.87 896.99 923.90 951.62 未來年度婦幼有限的門診醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測如下： 單位：元/人 門診醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花費(fèi) 4-12月 內(nèi)科 112.01 118.73 125.85 133.40 137.40 141.53 外科 56.19 59.57 63.14 66.93 68.94 71.00 婦科 411.02 435.68 461.82 489.53 504.21 519.34 iv．門診醫(yī)療收入預(yù)測 門診醫(yī)療收入=∑各項(xiàng)收入(分科室)的門診醫(yī)療就診人次×門診醫(yī) 療人均花費(fèi) 綜上分析，未來年度，分金亭有限(合并)的門診醫(yī)療收入如下所示： 金額單位：人民幣元 門診醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 收入 4-12月 分金亭有限 69,178,662.93 93,296,104.22 102,081,029.88 110,817,399.64 118,119,935.74 125,264,547.87 婦幼有限 17,112,662.60 29,486,408.93 35,861,832.76 40,696,683.22 43,981,059.00 46,626,185.32 合計(jì) 86,291,325.53 122,782,513.15 137,942,862.64 151,514,082.86 162,100,994.74 171,890,733.19 ②住院醫(yī)療收入 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 110 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 分金亭有限(合并)的住院醫(yī)療收入分為床位收入、檢查收入、化驗(yàn)收入、治療收入、手術(shù)收入、護(hù)理收入、衛(wèi)材收入、藥品收入和其他等。 分金亭有限(合并)近年的住院醫(yī)療收入如下： 金額單位：人民幣元 住院醫(yī)療收入 2015年 2016年 2017年1-3月 分金亭有限 126,716,166.92 137,136,338.92 37,684,994.14 婦幼有限 19,180,350.43 23,588,556.54 9,636,746.85 合計(jì) 145,896,517.35 160,724,895.46 47,321,740.99 i．住院人次預(yù)測 本次評估通過分金亭有限(合并)歷史上歸集到各科室的各項(xiàng)收入的住院人次統(tǒng)計(jì)，結(jié)合醫(yī)院未來的各科室發(fā)展方向，預(yù)測未來的各項(xiàng)收入對應(yīng)的住院人次。 分金亭有限近年的住院人次如下： 科室/住院人次 2015年 2016年 2017年1-3月 ICU 124 143 37 產(chǎn)科 2466 1694 成人康復(fù)科 125 57 兒科 503 659 135 耳鼻喉科 603 578 161 婦科 909 723 感染科 888 778 182 肛腸科 474 458 126 骨科1 1160 1254 263 骨科2 1054 1161 283 呼吸科 944 890 285 急診內(nèi)科 504 611 176 急診外科 2 6 介入科 121 口腔科 138 125 24 泌尿外科 756 806 233 腦外科 468 473 113 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 111 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 科室/住院人次 2015年 2016年 2017年1-3月 內(nèi)分泌科 318 345 97 普外科 1810 1800 512 神經(jīng)科 1549 1562 388 腎內(nèi)科 333 195 32 消化科 315 336 99 心內(nèi)科 1700 1734 491 胸外科 294 273 91 血液科 138 137 45 眼科 465 497 148 醫(yī)學(xué)康復(fù)科 2 14 中醫(yī)科 110 11 10 腫瘤介入科 162 901 274 腫瘤科1 1367 1179 238 腫瘤科2 1267 888 250 合計(jì) 21067 20276 4707 婦幼有限近年的住院人次如下： 科室/住院人次 2015年 2016年 2017年1-3月 新生兒科 1137 1045 251 內(nèi)科 4655 5136 1837 外科 850 907 258 婦產(chǎn)科 8050 837 合計(jì) 6642 7893 3183 由上表可看出，分金亭有限的住院人次比較平穩(wěn)，主要是因?yàn)橛捎跉v史上受到床位的限制，造成住院人次達(dá)到了瓶頸。分金亭有限目前已經(jīng)與康復(fù)中心簽署了房屋租賃合同，從而增加其床位數(shù)，滿足已經(jīng)超負(fù)荷的住院需求。同時(shí)，未來分金亭有限將會繼續(xù)提高自身技術(shù)，豐富各類手術(shù)，并且與南京愛耳眼科醫(yī)院、常州瀚景口腔醫(yī)院進(jìn)行合作，進(jìn)一步提升相關(guān)科室的技術(shù)能力。分金亭有限目前與人保財(cái)險(xiǎn)泗洪支公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，對于分金亭有限的骨科、外科，以及后續(xù)的成人康復(fù)科等都會帶來未來收入的增長。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 112 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 婦幼有限人次增長較快，主要是因?yàn)閶D幼醫(yī)院是宿遷地區(qū)唯一的婦幼二級專科醫(yī)院，隨著目前二胎政策的放開，未來就診人數(shù)得到了保證。同時(shí)，考慮到婦幼有限是2016年9月剛搬入新的院區(qū)，對于周邊居民的認(rèn)可、設(shè)備的搬遷調(diào)試等都有著一定的影響，在上述影響下，2016年全年的住院人次相比于2015年仍有較大幅度的提升。未來，隨著周邊小區(qū)的入住率的進(jìn)一步提升，會給婦幼有限未來住院人次帶來增長。 結(jié)合歷史數(shù)據(jù)及企業(yè)管理層對未來市場需求的判斷、醫(yī)院發(fā)展戰(zhàn)略等，未來年度分金亭有限的住院人次預(yù)測如下： 科室/住院人次 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 ICU 120 188 216 242 266 279 產(chǎn)科 1863 1863 1863 1863 1863 1863 成人康復(fù)科 80 560 728 801 865 908 兒科 590 725 725 725 725 725 耳鼻喉科 475 731 804 868 911 957 婦科 795 835 877 921 967 996 感染科 674 984 1082 1169 1227 1288 肛腸科 378 554 598 628 659 692 骨科1 1116 1586 1776 1954 2110 2216 骨科2 994 1469 1645 1810 1955 2053 呼吸科 694 1077 1163 1221 1282 1346 急診內(nèi)科 496 773 850 918 964 1012 急診外科 7 8 9 10 11 12 介入科 0 0 0 0 0 0 口腔科 114 166 191 214 235 247 泌尿外科 654 976 1054 1107 1162 1220 腦外科 407 598 670 737 796 836 內(nèi)分泌科 283 418 451 474 498 523 普外科 1468 2079 2183 2292 2407 2479 神經(jīng)科 1330 1804 1894 1989 2088 2151 腎內(nèi)科 183 226 226 226 226 226 消化科 271 389 408 428 449 462 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 113 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 科室/住院人次 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 心內(nèi)科 1416 2002 2102 2207 2317 2387 胸外科 209 330 356 374 393 405 血液科 106 166 179 188 197 203 眼科 399 656 754 844 912 958 醫(yī)學(xué)康復(fù)科 14 31 33 35 37 38 中醫(yī)科 2 13 14 15 16 16 腫瘤介入科 717 1140 1254 1354 1422 1493 腫瘤科1 1059 1492 1671 1805 1895 1990 腫瘤科2 727 1124 1259 1360 1428 1499 合計(jì) 17641 24963 27035 28779 30283 31480 未來年度婦幼有限的住院人次預(yù)測如下： 科室/住院人次 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 新生兒科 846 1152 1210 1271 1335 1375 內(nèi)科 5511 8818 9524 10000 10500 11025 外科 774 1238 1337 1404 1474 1518 婦產(chǎn)科 2511 4185 4604 4834 5076 5228 合計(jì) 9642 15393 16675 17509 18385 19146 ii．住院醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測 本次評估通過分金亭有限及婦幼有限歷史上歸集到各科室的各項(xiàng)收入的住院醫(yī)療人均花費(fèi)統(tǒng)計(jì)，結(jié)合醫(yī)院未來的各科室發(fā)展方向，預(yù)測未來的各項(xiàng)住院醫(yī)療收入對應(yīng)的人均花費(fèi)。 分金亭有限近年的住院醫(yī)療人均花費(fèi)如下： 單位：元/人 科室 2015年 2016年 2017年1-3月 ICU 36,630.46 44,900.80 56,248.08 產(chǎn)科 2,978.79 2,563.09 - 成人康復(fù)科 4,951.09 6,829.91 - 兒科 2,140.00 2,205.73 2,415.60 耳鼻喉科 3,806.50 4,090.69 4,567.64 婦科 2,517.01 2,725.89 - 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 114 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 科室 2015年 2016年 2017年1-3月 感染科 7,003.71 7,324.02 8,356.73 肛腸科 2,024.82 2,190.06 2,389.74 骨科1 8,781.11 10,266.68 11,284.92 骨科2 8,522.76 11,231.97 13,525.55 呼吸科 4,638.98 5,291.77 6,112.02 急診內(nèi)科 3,439.29 4,227.43 4,928.44 急診外科 6,994.55 1,482.93 - 介入科 624.00 - - 口腔科 3,020.29 3,002.42 3,285.62 泌尿外科 4,923.72 4,979.89 5,210.32 腦外科 7,350.99 6,788.73 9,855.06 內(nèi)分泌科 4,714.15 5,228.51 5,196.69 普外科 6,078.22 6,433.62 6,693.55 神經(jīng)科 5,718.67 6,189.30 7,709.61 腎內(nèi)科 3,819.53 5,724.41 11,784.87 消化科 4,071.10 4,582.03 4,999.67 心內(nèi)科 7,018.64 7,858.91 8,522.57 胸外科 13,809.85 14,054.94 14,779.67 血液科 4,533.41 6,510.96 7,705.50 眼科 2,240.75 2,369.65 2,414.12 醫(yī)學(xué)康復(fù)科 - 9,171.90 5,902.52 中醫(yī)科 3,278.91 3,594.68 4,758.44 腫瘤介入科 10,295.15 9,461.61 9,022.34 腫瘤科1 8,843.47 8,886.75 9,408.69 腫瘤科2 10,047.38 9,432.16 8,156.18 婦幼有限近年的住院醫(yī)療人均花費(fèi)如下： 單位：元/人 科室 2015年 2016年 2017年1-3月 新生兒科 5,361.93 5,885.61 5,780.69 內(nèi)科 2,417.88 2,549.81 2,879.54 外科 2,151.30 2,110.23 2,191.79 婦產(chǎn)科 - 3,016.50 2,784.46 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 115 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 由上表可看出，分金亭有限及婦幼有限的人均花費(fèi)呈現(xiàn)上漲的趨勢。我們通過對于衛(wèi)計(jì)委公告的醫(yī)療衛(wèi)生數(shù)據(jù)，獲取了門診以及住院的次均花費(fèi)情況，發(fā)現(xiàn)平均單價(jià)的上浮一般在3%以上。未來人均單價(jià)按照3%增長進(jìn)行預(yù)測。 婦幼有限于2016年底升級成為二級專科醫(yī)院。根據(jù)了解，婦幼 有限由于醫(yī)院級別的提升，未來醫(yī)療的次均單價(jià)也會有所提升，評估人員參照了《江蘇省醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格手冊》一級醫(yī)院升級為二級醫(yī)院在婦幼項(xiàng)目價(jià)格的提升率，因此認(rèn)為在2018-2020年由于醫(yī)院等級提升會導(dǎo)致單價(jià)有一定幅度上漲。 同時(shí)，我們通過對于衛(wèi)計(jì)委公告的醫(yī)療衛(wèi)生數(shù)據(jù)，獲取了門診以及住院的次均花費(fèi)情況，發(fā)現(xiàn)平均單價(jià)的上浮一般在3%以上。 基于上述因素，2017年的均價(jià)采用了2017年1-3月的數(shù)據(jù)，2018 年-2020 年，考慮了醫(yī)院等級的提升以及醫(yī)療衛(wèi)生花費(fèi)的自然增長， 單價(jià)按照每年6%增長，之后年度按照3%進(jìn)行增長直到永續(xù)年。即， 未來年度分金亭有限的住院醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測如下： 單位：元/人 住院醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花銷 4-12月 ICU 46,247.83 47,635.26 49,064.32 50,536.25 52,052.34 53,613.91 產(chǎn)科 2,639.98 2,719.18 2,800.76 2,884.78 2,971.32 3,060.46 成人康復(fù)科 7,034.80 7,245.85 7,463.22 7,687.12 7,917.73 8,155.26 兒科 2,271.90 2,340.06 2,410.26 2,482.57 2,557.05 2,633.76 耳鼻喉科 4,213.41 4,339.82 4,470.01 4,604.11 4,742.23 4,884.50 婦科 2,807.66 2,891.89 2,978.65 3,068.01 3,160.05 3,254.85 感染科 7,543.74 7,770.05 8,003.15 8,243.25 8,490.54 8,745.26 肛腸科 2,255.76 2,323.43 2,393.13 2,464.93 2,538.88 2,615.04 骨科1 10,574.68 10,891.92 11,218.68 11,555.24 11,901.90 12,258.95 骨科2 11,568.93 11,915.99 12,273.47 12,641.68 13,020.93 13,411.56 呼吸科 5,450.52 5,614.04 5,782.46 5,955.93 6,134.61 6,318.65 急診內(nèi)科 4,354.26 4,484.88 4,619.43 4,758.01 4,900.75 5,047.78 急診外科 1,527.42 1,573.24 1,620.44 1,669.05 1,719.13 1,770.70 介入科 - - - - - - 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 116 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 住院醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花銷 4-12月 口腔科 3,092.49 3,185.27 3,280.83 3,379.25 3,480.63 3,585.05 泌尿外科 5,129.29 5,283.17 5,441.66 5,604.91 5,773.06 5,946.25 腦外科 6,992.40 7,202.17 7,418.23 7,640.78 7,870.00 8,106.10 內(nèi)分泌科 5,385.37 5,546.93 5,713.34 5,884.74 6,061.28 6,243.12 普外科 6,626.63 6,825.43 7,030.19 7,241.09 7,458.33 7,682.08 神經(jīng)科 6,374.98 6,566.23 6,763.22 6,966.11 7,175.10 7,390.35 腎內(nèi)科 5,896.14 6,073.02 6,255.21 6,442.87 6,636.16 6,835.24 消化科 4,719.50 4,861.08 5,006.91 5,157.12 5,311.83 5,471.19 心內(nèi)科 8,094.68 8,337.52 8,587.65 8,845.28 9,110.64 9,383.95 胸外科 14,476.59 14,910.89 15,358.21 15,818.96 16,293.53 16,782.33 血液科 6,706.29 6,907.47 7,114.70 7,328.14 7,547.98 7,774.42 眼科 2,440.74 2,513.96 2,589.38 2,667.06 2,747.07 2,829.49 醫(yī)學(xué)康復(fù)科 9,447.06 9,730.47 10,022.38 10,323.05 10,632.74 10,951.73 中醫(yī)科 3,702.52 3,813.59 3,928.00 4,045.84 4,167.22 4,292.23 腫瘤介入科 9,745.46 10,037.82 10,338.96 10,649.13 10,968.60 11,297.66 腫瘤科1 9,153.35 9,427.95 9,710.79 10,002.11 10,302.17 10,611.24 腫瘤科2 9,715.13 10,006.58 10,306.78 10,615.98 10,934.46 11,262.49 未來年度婦幼有限的住院醫(yī)療人均花費(fèi)預(yù)測如下： 單位：元/人 住院醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 人均花銷 4-12月 新生兒科 5,780.69 6,127.53 6,495.18 6,884.90 7,091.44 7,304.19 內(nèi)科 2,879.54 3,052.31 3,235.45 3,429.58 3,532.47 3,638.44 外科 2,191.79 2,323.30 2,462.70 2,610.46 2,688.77 2,769.44 婦科 2,784.46 2,951.53 3,128.62 3,316.34 3,415.83 3,518.30 iii．住院醫(yī)療收入預(yù)測 住院醫(yī)療收入=∑各項(xiàng)收入(分科室)的住院人次×住院醫(yī)療人均花 費(fèi) 綜上分析，未來年度，分金亭有限(合并)的住院醫(yī)療收入如下所示： 金額單位：人民幣元 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 117 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 住院醫(yī)療 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 收入 4-12月 分金亭有限 118,042,390.52 181,726,425.29 204,893,822.53 226,547,725.72 247,055,198.86 265,329,496.78 婦幼有限 29,447,844.80 49,202,611.61 56,367,181.92 62,739,329.78 67,856,439.93 72,751,119.38 合計(jì) 147,490,235.32 230,929,036.90 261,261,004.45 289,287,055.50 314,911,638.79 338,080,616.16 綜上分析，分金亭有限(合并)的主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測如下： 金額單位：人民幣元 主營業(yè)務(wù)收入 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 門診醫(yī)療收入 86,291,325.53 122,782,513.16 137,942,862.64 151,514,082.86 162,100,994.74 171,890,733.18 住院醫(yī)療收入 147,490,235.32 230,929,036.89 261,261,004.45 289,287,055.51 314,911,638.79 338,080,616.16 合計(jì)(取整) 233,781,600.00 353,711,500.00 399,203,900.00 440,801,100.00 477,012,600.00 509,971,300.00 (2)其他業(yè)務(wù)收入的預(yù)測 其他業(yè)務(wù)收入在下文中其他業(yè)務(wù)利潤中統(tǒng)一描述。 2.營業(yè)成本預(yù)測 (1)主營業(yè)務(wù)成本預(yù)測 企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本主要為與門診醫(yī)療收入和住院醫(yī)療收入有關(guān)的直接人工、衛(wèi)生材料費(fèi)、藥品費(fèi)、折舊及攤銷、醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)基金、其他費(fèi)用等。 i．直接人工 醫(yī)院的直接人工主要與醫(yī)生、護(hù)士及醫(yī)技人員的人數(shù)及未來薪酬的增長幅度相關(guān)。醫(yī)生、護(hù)士、醫(yī)技人員人數(shù)根據(jù)企業(yè)未來年度預(yù)期需求確定，人均薪酬水平則考慮國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的工資上漲結(jié)合企業(yè)自身工資漲幅及獎(jiǎng)金政策測算。 ii．衛(wèi)生材料費(fèi) 衛(wèi)生材料費(fèi)主要為日常經(jīng)營所使用的低值易耗品等材料的消耗，本次參照歷史衛(wèi)生材料費(fèi)占收入比重予以測算。 iii．藥品費(fèi) 藥品費(fèi)的預(yù)測主要是根據(jù)歷史藥品毛利率予以測算。 iv．折舊及攤銷 對于折舊及攤銷的預(yù)測，未來年度折舊及攤銷與企業(yè)目前固定資 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 118 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 產(chǎn)及無形資產(chǎn)的規(guī)模、購置時(shí)間、未來投資、現(xiàn)有資產(chǎn)在未來的貶值以及企業(yè)的折舊及攤銷政策相關(guān)。在企業(yè)折舊及攤銷政策無變化及維持目前生產(chǎn)經(jīng)營能力不擴(kuò)能的前提下，存量資產(chǎn)的折舊和攤銷可以明確計(jì)算。增量資產(chǎn)主要考慮新增資產(chǎn)導(dǎo)致的資本性支出形成的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，根據(jù)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行測算。 vi．醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)基金 醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)基金主要是根據(jù)相關(guān)政策，按照收入的0.3%予以預(yù)測。 vii．其他費(fèi)用 對于固定費(fèi)用部分，根據(jù)企業(yè)核算方式，分析前幾年費(fèi)用的狀況，確定合理的費(fèi)用金額，按一定的年增長率進(jìn)行預(yù)測。 對于可變費(fèi)用部分，根據(jù)歷史年度費(fèi)用，分析合理占收入的比例確定未來年度占比，結(jié)合預(yù)測期收入進(jìn)行預(yù)測。 如上分析，未來年度主營業(yè)務(wù)成本的預(yù)測如下： 金額單位：人民幣元 主營業(yè)務(wù)成本 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 合計(jì) 168,379,955.98 249,960,039.33 267,302,709.86 296,591,324.86 317,082,370.42 332,827,772.86 (2)其他業(yè)務(wù)成本預(yù)測 其他業(yè)務(wù)成本在下文中其他業(yè)務(wù)利潤中統(tǒng)一描述。 3.其他業(yè)務(wù)預(yù)測 企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入主要為食堂收入以及租賃房租收入等。租賃房租收入根據(jù)已簽署的房租合同進(jìn)行預(yù)測，食堂收入由于金額較低，且具有不確定性，本次評估不予預(yù)測。 企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本主要為食堂成本以及出租房屋的折舊等。出租房屋的折舊根據(jù)企業(yè)相關(guān)的折舊攤銷政策進(jìn)行預(yù)測，食堂成本由于金額較低且具有不確定性，本次不予預(yù)測。 如上分析，未來年度其他業(yè)務(wù)利潤的預(yù)測如下： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 其他業(yè)務(wù)收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 119 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 其他業(yè)務(wù)成本 4,093,600.00 5,458,200.00 5,458,200.00 5,458,200.00 5,458,200.00 5,458,200.00 其他業(yè)務(wù)利潤 -4,093,600.00 -5,458,200.00 -5,458,200.00 -5,458,200.00 -5,458,200.00 -5,458,200.00 4.稅金及附加的預(yù)測 根據(jù)2016年3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于全面 推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過 渡政策的規(guī)定》，醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老等40項(xiàng)目在營改增過渡期免征增 值稅，本次評估假設(shè)該免稅政策在未來延續(xù)，故不對醫(yī)院的營業(yè)稅金及附加進(jìn)行預(yù)測。 分金亭有限出租其自有房產(chǎn)給婦幼醫(yī)院，房產(chǎn)面積 36000 平方 米，租賃期為5年，每年租金為人民幣伍佰肆拾萬元整。本次根據(jù)相 關(guān)政策，對于該部分房租所對應(yīng)的稅金及附加予以測算。 經(jīng)過如上測算，分金亭有限未來年度稅金及附加的預(yù)測匯總?cè)缦拢?金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 營業(yè)稅金及附加 482,100.00 642,900.00 642,900.00 642,900.00 642,900.00 642,900.00 5.銷售費(fèi)用的預(yù)測 銷售費(fèi)用主要為銷售人員工資獎(jiǎng)金、社保、獎(jiǎng)金及福利等。 對于工資，主要根據(jù)企業(yè)勞動人事部門提供的未來年度職工人數(shù)、平均工資水平以及考慮未來工資增長因素進(jìn)行預(yù)測； 對于社保，主要是根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的繳納比率進(jìn)行預(yù)測。 對于銷售人員獎(jiǎng)金則根據(jù)歷史數(shù)據(jù)固定增長進(jìn)行測算。 對于銷售人員福利則根據(jù)企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)予以測算。 經(jīng)過如上測算，分金亭有限未來年度銷售費(fèi)用的預(yù)測匯總?cè)?下： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 120 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 銷售費(fèi)用 196,000.00 281,900.00 299,900.00 317,100.00 333,400.00 348,800.00 6.管理費(fèi)用的預(yù)測 管理費(fèi)用包括企業(yè)人員工資、社保、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、衛(wèi)材支出、折舊攤銷、印刷費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、維修費(fèi)等，評估人員分別根據(jù)費(fèi)用的實(shí)際情況對各項(xiàng)管理費(fèi)用單獨(dú)進(jìn)行測算。 其中對于未來年度人員工資，主要根據(jù)企業(yè)勞動人事部門提供的未來年度職工人數(shù)、平均工資水平以及考慮未來工資增長因素進(jìn)行預(yù)測。未來年度平均工資水平每年將以一定比例逐年增長。 衛(wèi)材支出、差旅費(fèi)等費(fèi)用考慮到未來公司的發(fā)展情況，未來年度按照歷史年度收入占比乘以預(yù)測收入確定。 折舊及攤銷則根據(jù)企業(yè)一貫執(zhí)行的會計(jì)政策和存續(xù)及新增固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的情況進(jìn)行預(yù)測。 對于印刷費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)等與收入不呈線性關(guān)系的管理費(fèi)用，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，按照每年固定增長予以預(yù)測。 經(jīng)過如上測算，分金亭有限未來年度管理費(fèi)用預(yù)測匯總?cè)缦拢?金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 管理費(fèi)用 16,886,400.00 23,134,200.00 22,947,200.00 25,204,700.00 26,292,400.00 26,664,300.00 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 分金亭有限財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為借款利息、融資租賃利息、存款利息以及手續(xù)費(fèi)組成。借款利息、融資租賃利息根據(jù)合同予以測算，存款利息由于金額較小，本次不預(yù)測算，手續(xù)費(fèi)根據(jù)收入占比予以測算。 未來年度，分金亭有限財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測如下： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8,473,300.00 9,492,400.00 8,199,900.00 7,198,000.00 6,904,900.00 6,945,100.00 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 121 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 8.營業(yè)外收支的預(yù)測 歷史營業(yè)外收入主要核算政府財(cái)政補(bǔ)貼收入、處置非流動資產(chǎn)利得等，均為偶發(fā)性收入，本次評估中不再預(yù)測。 被評估單位營業(yè)外支出主要核算處置非流動資產(chǎn)損失、罰金及滯納金、藥品報(bào)廢支出、行政罰款，均為偶發(fā)性收入，本次評估中不再預(yù)測。 9.所得稅的預(yù)測 本次評估根據(jù)分金亭有限承擔(dān)的所得稅率結(jié)合稅前利潤總額測算未來年度的所得稅金額，具體情況如下： 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 所得稅 9,131,462.94 16,222,250.00 23,618,175.00 26,391,300.00 30,103,500.00 34,299,425.00 10.折舊及攤銷的預(yù)測 對于企業(yè)未來的折舊及攤銷，本次評估是以企業(yè)基準(zhǔn)日生產(chǎn)、經(jīng)營管理所需的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)資產(chǎn)的類別、原值、折舊及攤銷方法確定折舊率及年攤銷額，同時(shí)考慮資本性支出對資產(chǎn)原值的影響進(jìn)行測算。 評估人員以基準(zhǔn)日企業(yè)的資產(chǎn)賬面原值為計(jì)提資產(chǎn)折舊及攤銷的基數(shù)，并考慮維持企業(yè)預(yù)測的營業(yè)能力所必需的更新投資支出及新增資產(chǎn)支出綜合計(jì)算得出預(yù)測期內(nèi)的折舊及攤銷額。 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 折舊及攤銷 22,806,478.15 30,324,029.26 21,227,000.57 28,360,737.84 28,015,948.89 23,969,708.74 11.資本性支出的預(yù)測 企業(yè)資本性支出的預(yù)測，主要是對新設(shè)備購置、在建工程后續(xù)投入和資產(chǎn)更新投資等部分支出的測算。在建工程后續(xù)投入、新設(shè)備購置的資本性支出，主要是根據(jù)企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃確定的。 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 122 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 資本性支出 78,065,010.73 19,034,996.92 56,399,164.66 24,349,314.56 684,500.00 437,025.00 12.營運(yùn)資金追加額的預(yù)測 營運(yùn)資金是保證企業(yè)正常運(yùn)行所需的資金，是不含現(xiàn)金及等價(jià)物和非經(jīng)營性資產(chǎn)的流動資產(chǎn)與不含帶息負(fù)債和非經(jīng)營性負(fù)債的流動負(fù)債的差值。 企業(yè)不含現(xiàn)金及等價(jià)物和非經(jīng)營性資產(chǎn)的流動資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨等科目；不含帶息負(fù)債和非經(jīng)營性負(fù)債的流動負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)等科目。 預(yù)測營運(yùn)資金前，評估人員首先核實(shí)和分析各科目中各種不正常因素，必要時(shí)進(jìn)行剔除處理。在此基礎(chǔ)上，對營運(yùn)資金影響重大的科目，如應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)預(yù)計(jì)的未來收入結(jié)合一般收款進(jìn)度進(jìn)行測算、如預(yù)付賬款，主要是根據(jù)企業(yè)預(yù)計(jì)未來生產(chǎn)產(chǎn)品的成本結(jié)合一般付款進(jìn)度進(jìn)行測算，對于與企業(yè)業(yè)務(wù)收入相關(guān)的負(fù)債，如預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款中的經(jīng)營性款項(xiàng)等，依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入和成本的資金進(jìn)度，并適當(dāng)調(diào)整后計(jì)算得出；其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款考慮固定的金額進(jìn)行預(yù)測；貨幣資金保留量主要是考慮保持企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)期內(nèi)應(yīng)付的除藥品及衛(wèi)材的主要業(yè)務(wù)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)支出所需要保留的最低貨幣資金量來確定的。 營運(yùn)資金等于營業(yè)流動資產(chǎn)減去無息流動負(fù)債，該企業(yè)營業(yè)流動資產(chǎn)(不含非經(jīng)營性資產(chǎn)及溢余資產(chǎn))主要包括去除非經(jīng)營性資產(chǎn)后的應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、存貨、貨幣資金(不含溢余資產(chǎn))；無息流動負(fù)債主要包括去除非經(jīng)營性資產(chǎn)后的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款等。 營運(yùn)資金追加額=當(dāng)年?duì)I運(yùn)資金-上年?duì)I運(yùn)資金。 由于醫(yī)院的經(jīng)營模式是先預(yù)收病人款項(xiàng)，僅農(nóng)保、醫(yī)保收入會有相關(guān)的賬期，經(jīng)測算，分金亭有限營運(yùn)資金為負(fù)數(shù)，未來不需要追加營運(yùn)資金，營運(yùn)資金為零。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 123 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 13.凈自由現(xiàn)金流量的預(yù)測 企業(yè)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本 性支出-營運(yùn)資金追加額+其他 =主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-期間費(fèi)用- 所得稅+利息費(fèi)用×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金追加額+其他 收益法預(yù)測表-凈自由現(xiàn)金流量 金額單位：人民幣元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 4-12月 息前稅后凈利潤 29,712,351.17 53,262,704.42 75,478,008.89 83,740,668.89 94,938,023.33 107,527,895.89 減：所得稅 9,131,462.94 16,222,250.00 23,618,175.00 26,391,300.00 30,103,500.00 34,299,425.00 凈利潤 26,138,781.08 48,519,610.67 70,734,915.14 78,997,575.14 90,194,929.58 102,784,802.14 加：折舊及攤銷 22,806,478.15 30,324,029.26 21,227,000.57 28,360,737.84 28,015,948.89 23,969,708.74 減：資本性支出 78,065,010.73 19,034,996.92 56,399,164.66 24,349,314.56 684,500.00 437,025.00 營運(yùn)資金追加額 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 加/減：其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 營業(yè)現(xiàn)金流量 -26,000,000.00 65,000,000.00 40,000,000.00 88,000,000.00 122,000,000.00 131,000,000.00 14.永續(xù)期企業(yè)現(xiàn)金流的計(jì)算 考慮到企業(yè)2022年達(dá)到相對穩(wěn)定的狀態(tài)，故確定永續(xù)期的年現(xiàn) 金流與預(yù)測末年的情況基本相同，按2022年的現(xiàn)金流調(diào)整確定。具 體需要調(diào)整的事項(xiàng)為所得稅、折舊及攤銷、資本性支出、營運(yùn)資金追加額。 A.所得稅 根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)預(yù)測期后每年的所得稅為3,395.87 萬元。 B.折舊及攤銷 經(jīng)上述分析測算，預(yù)測期后每年的折舊費(fèi)為2,527.00萬元。 C.資本性支出 經(jīng)上述分析測算，預(yù)測期后每年的資本性支出金額為2,090.15萬 元。 D.營運(yùn)資金追加額 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 124 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 由于預(yù)測期后企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定，營運(yùn)資金不再發(fā)生變動，故確定永續(xù)期企業(yè)的營運(yùn)資金追加額為0。 故永續(xù)期企業(yè)現(xiàn)金流=息稅前利潤-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金追加額 =11,100.00萬元 (四)折現(xiàn)率的確定 1.無風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定 國債收益率通常被認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟性搨鶛?quán)到期不能兌付的風(fēng)險(xiǎn)很小，可以忽略不計(jì)。根據(jù) WIND 資訊系統(tǒng)所披露的信息，2017年3月31日10年期國債在評估基準(zhǔn)日的到期年收益率為3.2828%，本評估報(bào)告以3.2828%作為無風(fēng)險(xiǎn)收益率。 2.權(quán)益系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的確定 被評估單位的權(quán)益系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算公式如下： βL 11tDEβU 式中：βL：有財(cái)務(wù)杠桿的權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)； βU ：無財(cái)務(wù)杠桿的權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)； t ：被評估企業(yè)的所得稅稅率； DE ：被評估企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。 根據(jù)被評估單位的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，評估人員通過WIND資訊系統(tǒng)查詢 了醫(yī)藥生物行業(yè)內(nèi)主營業(yè)務(wù)涉及醫(yī)療的可比公司于2017年3月31日 的β，并取其平均值作為被評估單位的β值，具體數(shù)據(jù)見下表，具體 數(shù)據(jù)見下表： 序號 股票代碼 公司簡稱 βu值 1 000919.SZ 金陵藥業(yè) 1.1118 2 300015.SZ 愛爾眼科 0.5892 3 600196.SH 復(fù)星醫(yī)藥 0.776 4 600594.SH 益佰制藥 0.9682 βu平均 0.8613 根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，本次評估目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)取可比上市公司平均 D/E，為 9.28%，企業(yè)所得稅率按照預(yù)測期內(nèi)各公司每年預(yù)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 125 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 測所得稅測算。 3.市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的確定 市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是對于一個(gè)充分風(fēng)險(xiǎn)分散的市場投資組合，投資者所要求的高于無風(fēng)險(xiǎn)利率的回報(bào)率，根據(jù)中企華研發(fā)部公布的數(shù)據(jù)，本次評估市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)取7.10%。 4.企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)的確定 企業(yè)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)是根據(jù)待估企業(yè)與所選擇的對比企業(yè)在企業(yè)特殊經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)成立時(shí)間、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、特殊因素所形成的優(yōu)劣勢等方面的差異進(jìn)行的調(diào)整系數(shù)。綜合考慮現(xiàn)有的治理結(jié)構(gòu)、管理水平和抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面的情況，確定分金亭醫(yī)院特有的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為3.00%。 5.預(yù)測期折現(xiàn)率的確定 (1)計(jì)算權(quán)益資本成本 將上述確定的參數(shù)代入權(quán)益資本成本計(jì)算公式，計(jì)算得出被評估單位的權(quán)益資本成本，由于采用合并口徑測算，企業(yè)實(shí)際所得稅率每年稍有不同，則Ke為： Ke RfβMRPRc =12.82% (2)計(jì)算加權(quán)平均資本成本 評估基準(zhǔn)日被評估單位存有長短期借款，且企業(yè)日常經(jīng)營需投入相應(yīng)資金，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃，本次評估 D/E 參照可比上市公司的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)9.28%，Kd取評估基準(zhǔn)日長期貸款基準(zhǔn)利率 5.292%，將上述確定的參數(shù)代入加權(quán)平均資本成本計(jì)算公式，計(jì)算得出被評估單位的加權(quán)平均資本成本。 WACC為： WACC Ke E Kd1t D DE DE =12.07% 6.預(yù)測期后折現(xiàn)率的確定 根據(jù)上述公式測算，預(yù)測期后折現(xiàn)率為12.07%。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 126 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 (五)預(yù)測期后的價(jià)值確定 預(yù)測期后的價(jià)值是永續(xù)期預(yù)期自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。 (六)測算過程和結(jié)果 金額單位：人民幣萬元 項(xiàng)目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 4-12月 至永續(xù) 營業(yè)現(xiàn)金流量 -2,600.00 6,500.00 4,000.00 8,800.00 12,200.00 13,100.00 11,100.00 折現(xiàn)期 0.38 1.25 2.25 3.25 4.25 5.25 折現(xiàn)率WACC 12.07% 12.07% 12.07% 12.07% 12.07% 12.07% 12.07% 折現(xiàn)系數(shù) 0.9582 0.8672 0.7738 0.6905 0.6161 0.5498 4.5548 各年折現(xiàn)值 -2,491.24 5,637.05 3,095.34 6,076.34 7,516.75 7,201.98 50,558.77 預(yù)測期累計(jì) 27,036.23 折現(xiàn)值 經(jīng)營性現(xiàn)金流 77,595.00 現(xiàn)值 (七)其他資產(chǎn)和負(fù)債的評估 1.非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債的評估 非經(jīng)營性資產(chǎn)是指與該企業(yè)收益無直接關(guān)系的資產(chǎn)。 經(jīng)分析，本次評估中非經(jīng)營性資產(chǎn)包括公司間拆借款、關(guān)聯(lián)方往來款、工程款、設(shè)備款等；非經(jīng)營性負(fù)債包括公司間拆借款、關(guān)聯(lián)方往來。經(jīng)測算： 非經(jīng)營性資產(chǎn)-非經(jīng)營性負(fù)債=-3,281.08萬元。 2.溢余資產(chǎn)的評估 溢余資產(chǎn)主要為貨幣資金減最低現(xiàn)金保有量，最低現(xiàn)金保有量主要考慮企業(yè)經(jīng)營所必須的人員工資、扣除折舊攤銷后的管理費(fèi)用、銷 售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用等，經(jīng)測算溢余資產(chǎn)為1,695.30萬元。 3.有息負(fù)債 付息債務(wù)是指評估基準(zhǔn)日被評估單位需要支付利息的負(fù)債，截至評估基準(zhǔn)日，企業(yè)有息負(fù)債系賬面存有的短期借款、長期借款及一年 內(nèi)到期非流動負(fù)債，合計(jì)估值為 11,950.00 萬元，本次評估以該估值 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 127 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 從企業(yè)整體價(jià)值中扣除。 (八)收益法評估結(jié)果 1.企業(yè)整體價(jià)值的計(jì)算 企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)=77,595.00-3,281.08+1,695.30 =76,009.22(萬元) 2.股東全部權(quán)益價(jià)值的計(jì)算 根據(jù)以上評估工作，分金亭有限的股東全部權(quán)益價(jià)值為： 股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)價(jià)值 =76,009.22-11,950.00 =64,059.22(萬元) 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 128 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 第五章 評估結(jié)論及分析 一、評估結(jié)論 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司受上海悅心健康醫(yī)療投資管理有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，評估方法采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法，按照必要的評估程序，對泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值在2017年3月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論： (一)收益法評估結(jié)果 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司評估基準(zhǔn)日母公司口徑下，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為44,037.87萬元，總負(fù)債賬面價(jià)值為38,851.86萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為5,186.01萬元。合并口徑下，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為44,960.89萬元，總負(fù)債賬面價(jià)值為38,431.82萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為6,529.07萬元。 收益法評估后的股東全部權(quán)益價(jià)值為64,059.22萬元，評估結(jié)果相 對于泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司合并口徑下的賬面凈資產(chǎn)，增值額為57,530.15萬元，增值率為881.14%。 (二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司評估基準(zhǔn)日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為 44,037.87萬元，評估價(jià)值為55,006.10萬元，增值額為10,968.23萬元， 增值率為 24.91%；總負(fù)債賬面價(jià)值為 38,851.86 萬元，評估價(jià)值為 38,851.86萬元，無增減值變動；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為5,186.01萬元，凈 資產(chǎn)評估價(jià)值為16,154.24萬元，增值額為10,968.23萬元，增值率為 211.50%。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體評估結(jié)果詳見下列評估結(jié)果匯總表： 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表 評估基準(zhǔn)日：2017年3月31日 金額單位：人民幣萬元 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 129 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 項(xiàng)目 A B C=B-A D=C/A×100% 一、流動資產(chǎn) 1 7,888.63 7,888.63 0.00 0.00 二、非流動資產(chǎn) 2 36,149.24 47,117.47 10,968.23 30.34 其中：長期股權(quán)投資 3 1,241.50 2,784.04 1,542.54 124.25 投資性房地產(chǎn) 4 0.00 0.00 0.00 固定資產(chǎn) 5 32,464.95 40,471.20 8,006.25 24.66 在建工程 6 0.00 0.00 0.00 無形資產(chǎn) 7 1,552.14 3,005.07 1,452.93 93.61 其中：土地使用權(quán) 8 1,548.88 2,968.41 1,419.53 91.65 其他非流動資產(chǎn) 9 0.00 0.00 0.00 資產(chǎn)總計(jì) 10 44,037.87 55,006.10 10,968.23 24.91 三、流動負(fù)債 11 34,785.64 34,785.64 0.00 0.00 四、非流動負(fù)債 12 4,066.22 4,066.22 0.00 0.00 負(fù)債總計(jì) 13 38,851.86 38,851.86 0.00 0.00 凈資產(chǎn) 14 5,186.01 16,154.24 10,968.23 211.50 (三)評估結(jié)論 收益法評估后的股東全部權(quán)益價(jià)值為 64,059.22 萬元，資產(chǎn)基礎(chǔ) 法評估后的股東全部權(quán)益價(jià)值為 16,154.24 萬元，兩者相差 47,904.98 萬元，差異率為296.55%。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路，是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的；收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價(jià)值的評估思路，是從企業(yè)的未來獲利能力角度考慮的。 本次評估結(jié)論采用收益法評估結(jié)果，具體原因如下： 分金亭有限是宿遷地區(qū)目前唯一一所集綜合性醫(yī)院、專科醫(yī)院為一體的民營醫(yī)院集團(tuán)，為區(qū)域內(nèi)居民提供醫(yī)療服務(wù)，擔(dān)負(fù)當(dāng)?shù)赝话l(fā)公共事件的醫(yī)療救援和防控工作，并在特定優(yōu)勢領(lǐng)域輻射宿遷市及周邊蘇北地區(qū)、皖北地區(qū)。分金亭有限的業(yè)務(wù)規(guī)模、技術(shù)實(shí)力在泗洪及周邊區(qū)域處于較為領(lǐng)先的地位，擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的醫(yī)生護(hù)士團(tuán)隊(duì)，是宿遷當(dāng)?shù)氐亩壖椎染C合醫(yī)院，在輻射區(qū)域內(nèi)贏得了較好的口碑。婦幼 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 130 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 有限是宿遷市首家同類型二級專科醫(yī)院，覆蓋泗洪縣周邊兩省四縣地區(qū)的婦女、兒童患者，其兒童心理專科是宿遷市最早開展的兒童心理專科，可對各種兒童青少年的心理問題進(jìn)行心理評估及干預(yù)，填補(bǔ)了市內(nèi)兒童心理治療領(lǐng)域的空白。同時(shí)，婦幼有限在 2016 年搬遷至新院區(qū)后，軟硬件設(shè)施得到了大幅提升，就診人次在快速增長，為未來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法僅對各單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了評估，不能完全體現(xiàn)各單項(xiàng)資產(chǎn)組合后對整個(gè)公司的貢獻(xiàn)，也不能完全衡量各單項(xiàng)資產(chǎn)間的相互配合和有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生的整合效應(yīng)，而企業(yè)整體收益能力是企業(yè)所有外部條件和內(nèi)部因素共同作用的結(jié)果。考慮到本次的評估目的，收益法能夠更加完整合理地體現(xiàn)泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司的企業(yè)價(jià)值。 根據(jù)上述分析，本評估報(bào)告評估結(jié)論采用收益法評估結(jié)果， 即：泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評估結(jié)果為 64,059.22萬元。 二、評估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動情況及原因 金額單位：人民幣元 序 科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 號 1 一、流動資產(chǎn)合計(jì) 78,886,293.24 78,886,293.24 0.00 0.00 2 貨幣資金 22,301,663.49 22,301,663.49 0.00 0.00 3 應(yīng)收賬款合計(jì) 29,856,906.76 29,856,906.76 0.00 0.00 4 減：壞帳準(zhǔn)備 7,518,472.84 7,518,472.84 0.00 0.00 5 應(yīng)收帳款凈額 22,338,433.92 22,338,433.92 0.00 0.00 6 預(yù)付款項(xiàng) 83,559.75 83,559.75 0.00 0.00 7 其他應(yīng)收款合計(jì) 28,286,178.83 28,286,178.83 0.00 0.00 8 減：壞帳準(zhǔn)備 5,165,862.21 5,165,862.21 0.00 0.00 9 其他應(yīng)收款凈額 23,120,316.62 23,120,316.62 0.00 0.00 10 存貨合計(jì) 11,042,319.46 11,042,319.46 0.00 0.00 11 減：存貨跌價(jià)準(zhǔn) 0.00 0.00 0.00 備 12 存貨凈額 11,042,319.46 11,042,319.46 0.00 0.00 13 二、非流動資產(chǎn)合計(jì) 361,492,388.28 471,174,737.25 109,682,348.97 30.34 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 131 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序 科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 號 14 長期股權(quán)投資合計(jì) 12,415,000.00 27,840,356.28 15,425,356.28 124.25 15 減：長期股權(quán)投資 0.00 0.00 0.00 減值準(zhǔn)備 16 長期股權(quán)投資凈額 12,415,000.00 27,840,356.28 15,425,356.28 124.25 17 固定資產(chǎn)原值 421,910,411.84 477,140,382.00 55,229,970.16 13.09 18 其中：建筑物類 304,748,838.15 368,967,500.00 64,218,661.85 21.07 19設(shè)備類 117,161,573.69 108,172,882.00 -8,988,691.69 -7.67 20 減：累計(jì)折舊 97,260,930.33 72,428,410.90 -24,832,519.43 -25.53 21 固定資產(chǎn)凈值 324,649,481.51 404,711,971.10 80,062,489.59 24.66 22 其中：建筑物類 264,471,997.99 336,055,200.00 71,583,202.01 27.07 23設(shè)備類 60,177,483.52 68,656,771.10 8,479,287.58 14.09 24 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn) 0.00 0.00 0.00 備 25 固定資產(chǎn)凈額 324,649,481.51 404,711,971.10 80,062,489.59 24.66 26 無形資產(chǎn)合計(jì) 15,521,406.35 30,050,715.00 14,529,308.65 93.61 27 其中：土地使用權(quán) 15,488,786.35 29,684,100.00 14,195,313.65 91.65 28 減：無形資產(chǎn)減值 0.00 0.00 0.00 準(zhǔn)備 29 無形資產(chǎn)凈額 15,521,406.35 30,050,715.00 14,529,308.65 93.61 30 長期待攤費(fèi)用 5,735,416.66 5,400,611.11 -334,805.55 -5.84 31 遞延所得稅資產(chǎn) 3,171,083.76 3,171,083.76 0.00 0.00 32 三、資產(chǎn)總計(jì) 440,378,681.52 550,061,030.49 109,682,348.97 24.91 33 四、流動負(fù)債合計(jì) 347,856,378.85 347,856,378.85 0.00 0.00 34 短期借款 100,000,000.00 100,000,000.00 0.00 0.00 35 應(yīng)付賬款 55,006,229.33 55,006,229.33 0.00 0.00 36 預(yù)收款項(xiàng) 168,327.99 168,327.99 0.00 0.00 37 應(yīng)付職工薪酬 4,133,168.98 4,133,168.98 0.00 0.00 38 應(yīng)交稅費(fèi) 21,593,517.16 21,593,517.16 0.00 0.00 39 應(yīng)付股利 0.00 0.00 0.00 40 其他應(yīng)付款 150,628,006.43 150,628,006.43 0.00 0.00 41 一年內(nèi)到期的非流動 16,327,128.96 16,327,128.96 0.00 0.00 負(fù)債 42 五、非流動負(fù)債合計(jì) 40,662,249.09 40,662,249.09 0.00 0.00 43 長期應(yīng)付款 40,662,249.09 40,662,249.09 0.00 0.00 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 132 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 序 科目名稱 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率% 號 44 六、負(fù)債總計(jì) 388,518,627.94 388,518,627.94 0.00 0.00 45七、凈資產(chǎn)(所有者 51,860,053.58 161,542,402.55 109,682,348.97 211.50 權(quán)益) 主要增減值項(xiàng)目原因分析： 1.非流動資產(chǎn) (1)長期股權(quán)投資增值：賬面價(jià)值主要以成本法核算，而本次評估時(shí)以被投資單位凈資產(chǎn)評估值乘以所持股權(quán)比例作為其評估值，估值體現(xiàn)了被投資單位的實(shí)際經(jīng)營情況，造成評估增值。 (2)固定資產(chǎn)增值： ①房屋建筑物 A、評估對象建成至今建安工程造價(jià)上漲，故評估增值； B、會計(jì)上計(jì)提折舊時(shí)采用的折舊年限比評估中計(jì)算成新率時(shí)采用的使用年限短，故評估增值。 ②設(shè)備類 評估原值減值原因主要如下：設(shè)備重置價(jià)值采用了二手市場價(jià)及市場價(jià)變化，造成評估原值減值； 評估凈值增值主要原因是，企業(yè)會計(jì)折舊年限小于評估所使用的經(jīng)濟(jì)壽命年限，故造成設(shè)備評估凈值增值。 (3)土地使用權(quán)評估增值：因?yàn)橛捎谠u估基準(zhǔn)日時(shí)泗洪縣房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲所致； (4)其他無形資產(chǎn)評估增值：賬外無形資產(chǎn)-系統(tǒng)軟件已費(fèi)用化，但此次評估按同類功能的市場價(jià)確定，故產(chǎn)生增值。 (5)長期待攤費(fèi)用增值原因主要為評估時(shí)對各項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際的攤銷期重新計(jì)算所致。 三、控制權(quán)與流動性對評估對象價(jià)值的影響考慮 本評估報(bào)告沒有考慮由于具有控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢價(jià)以及流動性折扣對評估對象價(jià)值的影響。 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 133 泗洪縣分金亭醫(yī)院有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估說明 評估說明附件 附件一、企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明 附件二、長期股權(quán)投資――泗洪縣分金亭婦幼醫(yī)院有限公司評估說明北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 134
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